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佳兆业“二代上位”与旧改沉浮

证券之星地产 2020-04-10 18:30:18
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地产一代逐渐隐去,地产二代们都在有意或无意的安排下走入了公众的视野。4月8日,佳兆业美好发布公告称,翁昊已提呈辞任公司执行董事一职,郭晓亭及李海鸣已获委任为公司执行董事。

郭晓亭为佳兆业集团主席兼执行董事郭英成之女,佳兆业集团为佳兆业美好的控股公司。

在此前,4月6日,佳兆业公告称,翁昊、郑毅提出辞任执行董事一职,接替翁昊和郑毅进入佳兆业董事会的是郭英成的长子郭晓群和佳兆业首席营运官李海鸣。

至此,郭晓群、郭晓亭分别进入佳兆业集团的地产、物业两大核心板块,郭英成的接班人培养在加速。

和其他地产二代接班类似,郭英成或许也在前期亲自带着二代梳理好各种复杂的问题以及确定大方向战略,并配备专业人才辅佐其右。作为佳兆业首席营运官的李海鸣则有辅佐大臣的意味。

旧改沉浮

起家于旧改的佳兆业,命运的沉浮始终与旧改相关。自2009年,佳兆业登陆港股之后,佳兆业靠着在深圳的旧改生意,从一家区域性房企一跃成为了具有全国知名度的开发企业。其中2013年,佳兆业从万科手中,夺走了“深圳单体项目销量”和“总销量”双冠王的桂冠。数据显示,已入市的城市更新项目对集团年度销售额有重大贡献。

而这些随着2014年底,深圳政府一纸锁盘通知戛然而止,佳兆业瞬间从一家上市公司走向了濒临破产的边缘。而锁盘的原因可能是旧改项目存在“灰色交易”。

房源被锁带来国内乃至海外大规模债务违约风险,数十家金融机构担忧坏账风险,选择查封佳兆业其它相关资产。同时由于项目被查封,佳兆业无法通过项目销售或转让维持公司正常的资金周转,引发流动性危机。可谓是成也旧改,败也旧改。

当时,某开发商对媒 体表示,拿下旧改项目的过程非常漫长也非常艰难,有很多不为人知却又不得不为的事。公司已经暂时不再考虑旧改用地了,因为“太危险了,不知道哪个环节会出问题”。

2017年,佳兆业通过债务重组幸运的复活过来,并成功复牌,但这一事件对佳兆业的经营产生不利影响,比如隐性债务的暴露使佳兆业的净负债率高企以及海外债的利率偏高,整体融资成本偏高。同时,这也可以看出旧改的一些隐性的风险。

目前,业内人士对旧改的风险认识普遍为,长达5到8年的项目开发周期,周转速度太慢,让旧改资金沉淀周期过长,现金流要求非常高。而在此前,2018年11月,有报道称,佳兆业全员营销财富产品,而底层资产多为旗下深圳旧改项目。可见,以旧改见长的佳兆业并不轻松。不过佳兆业并不打算丢掉自己捧了多年的饭碗。

据该公司发布的2019年年报,2019年收入为480亿元,同比增24%;毛利为138亿元,同比增24%,毛利率为28.8%;净利润达42亿元,同比增26%。

佳兆业在业绩会上披露,旧改项目提供逾1/3的合约销售及结转收入,其中2019年贡献结转收入137.07亿元,占比35%,属近四年最高水平。

同时,预计年内公司会有6个旧改项目纳入土地储备,其中深圳占5个、香港占1个,提供近90万平方米可售面积、近600亿元货值。

佳兆业的旧改土储也在连年上升,2017年底,佳兆业旧改项目占地2700万平米,货值约1.5万亿;2018年末旧改约3000万平米,总货值1.8万亿;2019年末147个旧改项目,达4000万平米,总货值约2.5万亿。

因旧改而落的佳兆业,在2017年复牌以后,开始了更加“多元化”的布局。

二代接过“多元化”局

2017年佳兆业业绩会上,郭晓群和郭晓亭坐在了台下。问及佳兆业的接班问题时,郭英成的回复是,还没有接棒的可能。

经过两年多的准备,郭晓群、郭晓亭最终还是走上台前。这两年郭英成除了让企业经营走上正轨,最大的变化是更多元化了,而其多元化的方式,就是在资本市场入股或并购。

在郭晓群进入集团的两三年的时间,佳兆业入主了香港上市公司佳兆业健康、康宏环球、美股上市公司南太地产、A股上市公司佳云科技,并入股振兴生化。

对于多元化的投资,郭英成的解释是,佳兆业的旧改项目里不可能都是住宅,里面也含有不同的医疗、科技用地,所以和明家(即佳云科技)合作,对佳兆业的进步以及拿地成本是有很大帮助的。进入ST生化(即振兴生化)亦是如此。

佳兆业的并购路并不顺畅。其在约22亿元入股振兴生化后,与浙民投展开了股权争夺战。经多方博弈,于2019年4月20日,浙民投增持振兴生化至31.37%,获得振兴生化控制权,佳兆业方则彻底成为财务投资者。

据了解,振兴生化现已更名为双林生物,主要从事血液制品的生产和销售,其拥有主营产品为血液制品的广东双林公司。

而在另一边,2017年底,郭晓群耗费近8亿港元,“举牌”金融公司康宏环球,持股近30%,后续入主董事会未遂,控制权之争陷入僵局,康宏环球停牌至今,并受到香港廉政公署的调查。

康宏环球主要业务有独立理财、借贷、自营投资、资产管理、企业融资顾问及证券交易。该公司2017年中期收入同比增加0.7%,公司拥有人却应占亏损1.41亿港元。

即使佳兆业布局大健康受挫,其还是有佳兆业健康及佳云科技这两张牌可打。“对其他公司的投资,其实都是为了对主业即房地产开发形成更好的互补和促进”的逻辑依然行得通。接过佳兆业集团的郭晓群,在既有的战略上,如何冲击千亿,公司会又会有怎样的变化,值得我们期待,我们也会持续解读、关注。

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