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中南建设“转身2019”:更聚焦主业、高杠杆撬动规模还在延续

2020-01-17 16:00:05 证券之星地产

1月13日,中南建设发布2019年业绩预告,预计2019年实现归属于上市公司股东净利润39.47亿元至46.05亿元,比去年同期增长80%至110%。

而在此前,该公司发布地产业务合同销售数据,2019年,公司累计合同销售金额约1960.5亿元,同比增长34%;累计销售面积约1540.7万平方米,同比增长35%。这是一张让人满意的期末成绩单。

主业更加聚焦

2019年10月15日,中南建设中南建设宣布以4.41亿元向公司控股股东中南控股集团有限公司转让苏州中南中心项目的苏州中南中心投资建设有限公司100%股权。按照长期股权投资的账面价值计算,中南建设预计本次交易将产生2.46亿元的投资收益。

据悉,该项目的建设波折不断,先是高度由原先的729米变为不超过500米,而后,又由于政府城市整体规划等原因,造成项目停滞,无法正常开工建设。

中南建设则回应称,通过转让给控股股东,希望进一步聚焦主流开发业务,减少特殊项目不确定性对公司的影响,推进公司持续健康发展。

中南建设主营业务包括房地产开发和建筑施工业务,根据其经营数据,在建筑业务方面,该公司2019年12月份新承接项目12个,预计合同总金额9.5亿元,比上年同期减少70%;2019年1月份至12月份公司新承接项目预计合同总金额277.8亿元,比上年同期减少24%。

从该公司历年营业收入构成可以看出,中南建设更加聚焦房地产开发的主业。相对于建筑施工业务,房地产开发整体上的规模及增长更加迅速,2019年1-9月,公司房地产实现结算业务收入284.6亿元,同比增长28.6%。另外,2019年前三季度,中南建设房地产开发业务综合毛利率为23.5%,要远高于建筑施工的8.9%。

高额担保、质押股权 高杠杆撬规模依旧在延续

在中南集团2019年会上,中南置地总裁陈昱含提出,有质量的高增长,正从“高增长”转向“有质量”,这也是行业巨大转型的开始。但转型并不是一蹴而就的。

2015年,中南置地销售规模为225亿,到了2019年,全年销售额1980亿,越过2000亿仅一步之遥。

规模的快速增长源于该公司“加杠杆”及“高周转”的使用。从阳光城出走,2017年加入中南建设的陈凯曾公开表示,“价格、成本、规模、周转,只有周转是真正的管理核心。”,

同时,中南建设不断加杠杆,加快拿地步伐。根据公开数据,2016年,中南置地共新增土地储备27个,规划建筑面积488万平方米,货值700亿元;2017年累计拿地98宗,新增土地货值储备近2000亿元;2018年中南置地新增规划建筑面积合计1595万平方米,同比增长六个百分点。

加杠杆拿地提升了资产负债率水平,截至2019前三季度,公司净负债率175.7%,虽相对于年初的192%和中报的186%有所下降,但依旧处于高位。

其中反映公司真实负债状况的有息负债也逐年上升。2016年到2018年中南的有息负债分别是400亿,529亿,579亿,年增长率分别是32%,9.5%,累计实现增长44.75%。2019年6月末则为685.5亿元。

在业绩向好的同时,中南建设近期连续发公告为子公司提供担保,截至去年12月实际对外担保额度为642.17亿元,该额度已占公司经审计上市公司股东权益的369.1%。这说明公司的资金仍属于比较吃紧的状态,也说明中南建设仍在全力拉动规模。

而在另一边,该公司大股东亦不断质押股权,并将质押所得资金用于补充公司流动资金。截至2019年11月19日公告日,中南城投已质押13.25亿股公司股份,占其持股比例的65.63%,占公司总股本的35.48%。

在融资上,三季度末,中南建设持有货币资金254.50亿元,较年初增长了24%,主要靠融资——前三季度公司筹资活动现金流入同比增长63%至483.30亿元,取得借款收到的现金449.98亿元,同比增长61%。

进入2020,想要完成从“高杠杆”、“高周转”到“高质量增长”转身的中南建设可能需要很多事要做。“房企都知道高质量的增长,但往往口号过多”。

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