关注证券之星官方微博:
您所在的位置:首页 - 正文

世茂接管福晟所有地产项目?闽系房企冒进、蛰伏之间的命运悬殊

2020-01-16 10:38:21 证券之星地产

“在中国地产下一步可能不是大鱼吃小鱼了,而是大鱼吃大鱼,整合时代,会更加残酷。”

2019年难,此前的一些明星房企、黑马房企,其中没有经受住压力的,开始卖项目,以求生存,福晟、粤泰、泰禾、明发、万通均在列。

“世纪交易”坐实

1月13日,世茂和福晟在“家乡”福州正式召开了发布会,“世茂收购福晟”的传言终于坐实,不过,世茂董事会主席许荣茂和副主席许世坛多次强调,世茂和福晟并非谁收购谁,而是全面合作。有业内人士则认为这更像是一次全面整合。

在双方现场发言中,并没有透露世茂具体收购福晟多少股权,对应价格,以及整体涉及多少个项目。

但有一些关键的细节已可以确定,其一,双方将推出一个新的品牌——世茂福晟,将成立一家融合“世茂+福晟”的新平台公司,通过这个新平台全方位接管福晟集团所有地产项目。这个品牌,主要由世茂海峡公司来操盘,由世茂集团副总裁、世茂海峡发展公司董事长兼总裁吕翼组建一个新的团队。建筑板块业务方面,则交给林栋所领导的福建六建集团一手负责。

平台主要由世茂、福晟和东方资产三方组成。世茂占有大部分股权,东方资产将不涉及股权合作,仅负责整合中的金融和财务工作。

其二,世茂和福晟是全方位的合作,除地产外,还有建筑行业、物业、旧改等多个维度。多少个项目都在变,在不断增加。但由于是上市公司,需要做完竞调等,才开始披露。

许世坛还表示,“多少个项目我也不知道,比你们报道的都要多。”

其三,世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸表示,现在的重点是让福晟尽快恢复生产。世茂和福晟的财务团队目前在做债务重组,依靠世茂的资源,结合项目的实际情况。也希望通过福晟后期的经营,在债务上有一个清债能力。

其四,福晟在大湾区,南沙、荔湾、东莞、深圳等旧改资源,将全部拿出来和世茂合作。这意味着,除了1000亿商住货值的资产,世茂福晟还有更具想象力的旧改资产,而据透露,旧改货值规模达3000-4000亿。

世茂蛰伏、福晟冒进

时间回到2015年,福晟通过借壳佑威国际上市登陆港股,之后开始了“冒进”之路,将目标对标千亿规模。同时,组成了一支名为“飞虎队”的团队,专司拿地一职。

据公开数据显示,该团队成立两年的时间里,福晟依靠并购拿下72个项目,总土地面积约1680万平方米,总建筑面积约3800万平方米,总货值约6500亿元。

其中,2017年是飞虎队战果最丰盛的一年。他们花了800亿,拿了3200亿元货值的土地,凭借1786.9万平方米的新增土地储备排在全国第7名。

大举拿地的同时,高周转的机器也全面发动。为了确保现金流尽快回正,福晟制定了“3691”的标准:即拿到地后3个月开工,6个月销售,9个月封顶,一年现金流回正。

加速拿地之后,销售的大幅增长也随之而来。2016年9-10月份,福晟首次出现在了克而瑞榜单里,位列第78-79名,销售额为147亿,此后的增速也还算迅速,2017年销售额396.2亿,2018年621.1亿,2019年则为630亿。

销售的提升使福晟信心大振,提出了“十年8000亿”的销售目标,甚至还说2016-2025年拟实现十年累计销售收入达1.68万亿元,地产板块占要达到8800亿元,建筑板块为8000亿元。

同样的时间点,世茂则选择蛰伏。2016年,世茂全年销售额仅为681.2亿,排名滑落至16名,一度认为会率先突破千亿的世茂显然“掉队了”。许荣茂说,过去两年是主动调整的结果。

调整的结果是,2014-2016年,公司销售额的增长率均在个位数,2015年甚至出现负增长。好消息在负债上,在2016年,世茂的净负债率降到53.4%的最低点。

但也有业内人士,世茂错过了那几年的重要时机。2017年,曾经规模不及世茂的龙湖、华夏幸福、融创、新城、绿城都后来者居上,规模均超过了世茂。

另外一个事实是,2017年出现了“政策向左,市场向右”的格局,当时,不少媒体形容当时房地产调控的强度是“史上最严”,而2017年楼市却高歌猛进。世茂似乎也意识到了“不进则退”,2017年,其做出了战略调整,强调规模与利润并重,重提规模增长,冲击千亿房企。

两家闽系房企的命运悬殊

福晟冒进的不良后果在“资本寒冬”的当前显露。拿地容易,回款却艰难,据知情人士透露,福晟集团过去三年的销售回款不到500亿。

巨额的土地款,使福晟背负巨额债务,也为往后的资金困局埋下了雷。福晟集团负债总额从2016年末的300多亿元,涨至2019中报的 741.34亿元。其中,短期债务为443.47亿元,占总债务比例为59.82%。而同期货币资金仅为 72.91亿元。

另外,据坊间传闻,福晟借钱凶猛,除了正规渠道的融资,还有各种民间借贷,从自己员工、各种“总”到地方上的有钱人、公职人员,都借。

进入2019年,此前一路高歌猛进的福晟急转直下。2019年8月,有消息称,福晟集团与钜派投资共同发起的“钜福光晟并购专项基金”逾期未兑付。随后,破产、裁员、股权冻结等负面消息陆续传出,福晟集团陷入负面旋涡之中。另外,其900亿元销售目标亦落空。

而在此之前,追随潘伟民20年的老臣、集团第三号人物何建华正式离职。2019年底,在福晟待了9年的郭国强则重回金地。前几日,又有传言,福晟集团董事、福晟地产集团执行总裁、福晟商业集团总裁的吴洋,大概率会离职。

人走茶凉,核心人物不断出走,让此次收购蒙上一丝悲情色彩,可以预见,福晟的千亿梦就此止步。

反观世茂,蛰伏三载,凭借着较为充裕的现金流,较低的负债率,开始大肆并购。并欲借此,曲线超车。

据了解,世茂在2019年,收购了泰禾、万通、明发、粤泰等房企的多个项目,交易对价近200亿。其中,收购的泰禾项目,多为在售状态,当年就有现金流进来,为它重回前10立下了功劳。

在中期业绩会上,世茂房地产首席财务官丘钧山说,2019年上半年,收并购获取权益前土地计容建筑面积900万平方米,货值达1800亿元。

实际上,过去几年,世茂的拿地强度也一直在不断加大。根据申万宏源统计,世茂的权益土地购置金额从2016年的300亿飙升至2017年680亿,2018年前三季度继续购地450亿元,不过世茂在2018年第四季度放缓了拿地的节奏,2019年则通过并购项目的方式增加储备。

世茂称此次与福晟合作是全方位的,但世茂最看重的可能是福晟的旧改和六建公司。

此次活动仪式上提到最多的是“旧改”,福晟手中旧改项目众多,其中,在粤港澳大湾区福晟拥有1000万平方米建面的旧改项目,其旧改项目的总货值约有3000-4000亿元。

许世坛认为,福晟是一家全产业链发展的公司,例如在建筑领域的六建公司;在全国拥有很多优质的旧改资源。建筑和旧改,都是世茂的短板,世茂在比较弱的地方就是“产业链没有做到闭环”,希望通过此次合作,来扬长避短。

即使如此,世茂并不是高枕无忧,旧改项目周期长,可能消化不良、世茂较大的存货攀升幅度、福晟本身复杂的债务结构等等,压力来到了世茂这一边。本次“世纪交易”,具体细节如何,需要上市企业后期发布公告,而“世茂福晟”这个平台往后有如何的表现,则需要时间检验。

热点推荐

郑重声明:以上内容与证券之星立场无关。证券之星发布此内容的目的在于传播更多信息,证券之星对其观点、判断保持中立,不保证该内容(包括但不限于文字、数据及图表)全部或者部分内容的准确性、真实性、完整性、有效性、及时性、原创性等。相关内容不对各位读者构成任何投资建议,据此操作,风险自担。股市有风险,投资需谨慎。