招商蛇口中国玺维权背后： 变相打破限价来补偿利润

（原标题：招商蛇口中国玺维权背后，变相打破限价“补利润”）

2015年重组后的招商局蛇口工业区控股股份有限公司(SZ.001979，以下简称“招商蛇口”)曾被寄予厚望。然而，作为曾经“招保万金”龙头房企之一，招商蛇口多年来始终未能寻回昔日的荣光。在2017年，曾经不相上下的老对手万科(SZ：000002)销售额已突破5000亿之时，招商蛇口销售额刚突破千亿，掉队后，招商蛇口对规模的渴望可想而知。

但在追求“快周转”冲刺规模的途中，招商蛇口却未能守住“底线”，近年来，招商蛇口各地维权案例频发。

近日，多位中国玺业主爆料称，开发商招商蛇口通过增加套内面积，要求每位业主补缴26万-29万元不等的面积差额款。业主认为，这是招商蛇口在变相增加回款，从而抵冲限价带来的损失。

陷入发展失衡和多起维权泥潭的招商蛇口到底怎么了？蓝鲸房产赶赴中国玺项目现场调查事件进展。

补差价可入账5000万 中国玺突破限价补利润

2015年1月，招商蛇口、华润置地(HK：01109)、九龙仓(HK：00004)、平安联合体以总价42亿元、配建4.53万平米“限价房”的条件摘得丰台亚林西居住区一期用地。项目分为两个独立的地块，一块由华润置地操盘，命名为昆仑域；另一块与西铁营万达广场一路之隔的地块则由招商地产操盘，命名为中国玺。

在9月10日，昆仑域项目刚刚被爆出质量维权事件之后的第四天，中国玺再次出现大范围维权事件。

据测算，中国玺的拿地成本价为5万元/平米。2017年，北京市开始执行严格的8万元限价令，中国玺的预售价也由7.9万元/平米被压到了7.8万元/平米。可以看出，在5万元的成本价和7.8万元的预售价之间，中国玺的利润空间十分有限。

限价之下的中国玺，开始在控制成本和回款上找办法。继今年5月份中国玺被曝出偷工减料、房屋质量缩水后，近日，项目又要求业主补缴房屋面积差价，且差价金额高达29万元。

对此，蓝鲸房产来到项目现场发现，中国玺目前1号楼、3号楼两限房，2号楼商品房正处于交房阶段。1号楼在上半年已经交房，如今业主已基本入住。据1号楼两限房业主介绍，收房前曾被开发商告知，每户需缴纳套内面积差价，由于该栋楼中小户型居多，差价都在几万元左右。“业主大部分都交了，不补差价不给钥匙”一位两限房业主告诉蓝鲸房产。

2号楼商品房正在交付中，也是本次补差价维权事件的涉事楼栋。目前多数房源尚未入住，少部分房屋在装修。2号楼共4个单元，一梯两户，是纯商品房，共196户。

据一位2号楼商品房业主指出，自己购买的147平方米的户型，建筑面积几乎没有增加，但套内实测面积却增加了2.5平，她需要按照套内单价11万元/平的价格补差价，也就是一次性缴纳27.5万房款。另一位166平户型业主购买的房屋，建筑面积减少了4平米，套内实测面积仅减少了0.5平米，按照套内面积计算，只能退5万块钱左右的差价。

对于面积差问题，开发商公开解释称，是因为缩减了电梯间面积。这意味着，待小区全体楼栋竣工后，测绘单位出具的报告书记载的每户房屋建筑面积相比预测建筑面积不变(不考虑施工误差)，套内面积平均会增加2.5平方米。

经估算，中国玺首期收房近196户业主，通过这样“一补一退”的操作，开发商可回款接近5000万元。

蓝鲸房产了解到，目前2号楼业主已向北京住建委提交业主投诉书，住建委回复称，已要求测绘单位按照要求实施测绘，并做好与业主沟通要求。蓝鲸房产联系项目售楼处询问进展，对方表示“不清楚”。

一位不愿意具名的专家告诉蓝鲸房产，上半年的两限房“补差价”像是一场预演，倘若接下来“补差价”的做法在每栋楼都推开，中国玺可借此回款几亿元。

北京盈科(上海)全球合伙人郭韧律师向蓝鲸房产分析，开发商以增大套内面积为由，向业主加收购房款是不合法的。虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条允许开发商在建造房屋时允许面积有3%的误差，但是从该条款的立法目的来看，这一条的出现主要是为了解决预售合同中与开发商实际交付的房屋存在面积差这一问题，适用该条款的前提是确实存在真正意义上的面积差。开发商称套内面积是占有公摊，该种行为应得到相关部门批准，开发商不可随意增加并占用公摊面积。

财经评论员严跃进向蓝鲸房产指出，在限价大环境下房企如何定价很关键。楼盘营销中，加价做法容易引起业主联合反抗。并且近期各地都在管控房企变相收费现象，房企适当让利还是有必要的。

利润与规模至上 失衡的招商蛇口奔向何方？

随着招商蛇口中国玺项目维权案件爆发，业界对于其为何放弃品牌，在业主身上“补利润”的做法深感疑惑，但与舆论热议相对应的是，招商蛇口始终沉默以对。

事实上，此次案件并不是偶然事件。为了控制成本，招商蛇口各地项目频繁爆出因质量缩水引发的维权案例。据蓝鲸房产不完全统计，包括常州招商花园城、成都招商雍华府、西安招商依云曲江、武汉招商江湾国际等项目都曾引起业主大规模维权。

过去多年来，“快周转”加之“高杠杆”开发模式成为房企规模扩张的“利器”，但在今年整个经济环境面临高压的环境下，回款不足、负债高企的资金形势，对开发商的负面影响愈发明显。

纵观招商蛇口各地爆发的维权案例背后，亦与其急迫扩张规模追求“快周转”和“高回款”有密切关系。2017年半年报时期，招商蛇口提出5年内进入世界500强目标，“快周转”的开发模式在招商蛇口迅速铺开。

半年报显示，上半年招商蛇口实现签约销售金额750.96亿元,同比增长39.86%，签约销售面积358.36万平方米,同比增长24.26%。销售均价为20956元/平米,较2017年增长了5.9%。

拿地方面也保持高速运行。2018上半年，招商蛇口在拿地上高歌猛进，新增项目40个，扩充项目资源751.33万平方米，同比增长230%，总地价603.58 亿元，同比增长71%。城市布局以湛江、慈溪、徐州、舟山等三线热点城市为主。

但伴随着规模的快速扩张，招商蛇口发展的弊端也日益显现。数据显示，招商蛇口拿地成本高达8000元/平，在千亿房企中仅次于华润置地(HK：01109)。并且在如今楼市限购、房企放缓拿地的大环境下，招商蛇口高价拿地，对企业成本控制、偿债能力、利润率等提出更高要求。上半年招商蛇口资产负债率攀升至77.12%，比上年末上升7.4%。这与招商蛇口董事总经理许永军年初提出的45%负债率相距甚远。

为了“修饰”利润报表，招商蛇口曾多次抛售资产。2017年底，招商蛇口把手中的上海招商局大厦、上海招商局广场及北京招商局大厦三项资产以50亿元的价格出售给地产基金，让上半年的净利润暴增至97.54%。

2018年8月31日，招商蛇口以增资扩股方式转让深圳太子湾项目股权，挂牌底价63.2亿元。这是自2016年其将太子湾四块土地卖给新世界集团之后，又一次变卖压箱底资产的大动作。

严跃进指出，从部分房企变相卖资产冲业绩，以及变相加价来看，房企的资金面压力并不小。

且不论此次招商蛇口中国玺项目爆发出的又一次维权事件，是否与其资金压力有必然联系，仅变相对业主下手“找利润”的做法，就足以令业界汗颜。

今年年初，许永军公开表示，公司战略是“质量、效益、规模动态均衡增长”。并称，企业规模要有质量的增长。如今，面对全国项目维权案例的接连发生，提出“规模有质量增长”的说辞，又被安放在何处？显然，仅仅一张漂亮的财务报表并不能让市场满意。