嘉凯城收购两大影院背后 恒大文旅分拆上市的阳谋

（原标题：嘉凯城收购两大影院背后，恒大文旅分拆上市的“阳谋”）

虽然中国恒大(03333.hk，下称：恒大)与深深房A(000029.sz)的重组计划尚未明朗，但被外界视为恒大回A股的“备胎”嘉凯城集团(000918.sz，下称：嘉凯城)却开始了一系列新动作。近日，嘉凯城发布公告称，公司拟收购明星时代影院及艾美影院，积极培育第二主业。在分析人士看来，这意味着嘉凯城将转投文旅产业。

随着房地产行业进入下半场，文旅地产成为不少房企转型的重点方向，目前已有大批房企纷纷涌入这片蓝海之中，竞争日益变得激烈。面对诸多强势的对手，“瘦弱”的嘉凯城为何选择此时入局，其竞争优势又是什么？这或许隐藏着其控股股东恒大更深的一盘棋。

靠变卖资产减少利润亏损

7月13日，嘉凯城发布了2018年上半年业绩。其半年度业绩预告显示，截至2018年6月30日，嘉凯城归属于上市公司股东的净利润虽然比上年同期减少亏损67%，但仍亏损2.4亿元。

这已是嘉凯城连续4年出现亏损的情况。蓝鲸房产梳理发现，自2014年开始，嘉凯城扣非后净利润开始出现亏损，截止到2017年，其亏损数额分别为6253万元、25.88亿元、19.58亿元和18.47亿元。

有投资者追问嘉凯城连续亏损的原因，其董秘回答道：“系公司战略调整所致。”实际上，2016年，在恒大成为其“新主人”之后，嘉凯城即开启了去地产化战略，两年来，其不仅销售额持续下降，在土地市场也无补仓行为。这在其财务报表中得到了体现。

根据嘉凯城2017年年报，2017年公司经营活动、投资活动、筹资活动产生现金流净额分别为-26.64亿元，70.99亿元，-56.65亿元。如图所示，这主要是上市公司销售规模下降、借款下降和转让项目股权导致的。在2014年取得诸暨信友项目、张家港项目以及上海棉纺新村旧城改造项目之后，嘉凯城在此后3年几无新增住宅项目。

公开资料显示，嘉凯城是于1998年创立于浙江的房地产企业，早期以上海为核心开展住宅开发业务，核心业务模式是旧城改造、城中村改造、保障房建设。2014年，嘉凯城制定了 “城镇生活服务平台商”的新定位，在新定位启用的当年，嘉凯城即以“城市客厅”名义在浙江省取得了14个城市客厅项目，次年又在浙江省和江苏省取得5个城市客厅项目，截至2017年底，已有11个城市客厅项目实现出租。

亿翰智库首席分析师张化东向蓝鲸房产指出，企业亏损放缓一方面与市场行情向好有关，另一方面也与其近两年频繁“卖卖卖”的行为息息相关。易居研究院研究总监严跃进对蓝鲸房产分析道：“这可能是因为嘉凯城这两年股权结构不稳定，企业内部管理相对混乱所致。”

2016年4月24日，恒大地产斥资36.1亿元收购嘉凯城约9.52亿股股份，占总股本52.78%，成为嘉凯城的控股股东。在恒大系人员入主嘉凯城之后，嘉凯城就走上了变卖资产的道路。蓝鲸房产据公开资料不完全统计，自2016年至今，嘉凯城相继出让了青岛嘉凯城100%股权、武汉巴登城项目、潍坊国大房地产开发有限公司83.158%股权及浙江褀香汇置业有限公司67%股权。“去地产化”实行两年后，嘉凯城的亏损状况终于有所好转。

嘉凯城会继续变卖资产吗？嘉凯城董秘称：“公司会在完善管理模式、确保业务稳步运行的前提下，进一步理清债权债务，加快存量资产整合力度，解决历史遗留问题。”

收购影院 嘉凯城寻求新主业

虽然“瘦弱“，但嘉凯城却有一颗发展壮大的心。7月12日，嘉凯城发布公告称，公司子公司嘉凯城(上海)互联网科技有限公司拟以现金方式收购明星时代影院及艾美影院100%股权，总交易价格(含股权及债务)分别暂定为5.65亿元和0.3亿元。

对于该项收购行为，嘉凯城表示，坚持加快低效资产处置，改善财务结构，并积极培育第二主业。在业内分析人士看来，这是嘉凯城与恒大解决同业竞争的关键一步。

严跃进进一步向蓝鲸房产指出：“对于嘉凯城来说，其战略布局多少是受到恒大业务发展的影响，所以文旅方面的战略思维对于此类企业的影响是比较大的。“

控股嘉凯城之后，面对双方主业相同的问题，恒大董事局主席许家印及恒大承诺，3年内解决同业竞争问题，并推动嘉凯城培育、发展新的业务。之后，2017年2月9日，恒大将其所持公司全部9.52亿股股份，以6.53元/股，总价约62.18亿元的价格转让给其控股股东广州凯隆，这标志着嘉凯城被提到与恒大同一层级，也意味着恒大开始着手解决同业竞争的问题。此后，直到今年7月12日，恒大终于为嘉凯城定下了发展方向。虽然推进缓慢，但双方整合总算迈出了实质性的一步。

事实上，嘉凯城转型文旅并非没有迹象。2018年1月，原恒大文化产业集团董事长黄涛接任嘉凯城总经理，后又担任董事长，彼时外界即将此视为嘉凯城欲转身文旅的信号。

值得注意的是，近年来，文旅产业这片新兴的大蓝海，早已成为房企纷纷抢滩之地。嘉凯城作为一枚“新兵”，与头部房企相比，其运营水平还处于萌芽阶段。

而其收购的两家影院资产均难言优质，这或难助嘉凯城文旅“一臂之力”。根据资料，2017年，明星时代影院总资产约为6.9亿元，总负债约为6.5亿元，总收入约1亿元，净利润约-3300万元。而艾美影院总资产约2718万元，总负债为3159万元，总收入为973万元，净利润约-6万元。

此时入局，于嘉凯城而言并非良策。与头部房企相比，嘉凯城的核心竞争优势是什么？ 张化东对蓝鲸房产表示：“嘉凯城背后有恒大的战略想法。”蓝鲸房产向嘉凯城方面发去了采访函，但截至发稿前仍未收到对方回复。

恒大文旅分拆上市的“阳谋”

虽然嘉凯城在电影及文旅方面优势欠缺，但其控股股东恒大的能力却不可小觑，此项收购背后或许蕴藏着恒大更深的一盘棋。

2010年，恒大成立文化产业集团，并于2015年挂牌新三板，当时产业覆盖了院线、音乐、影视、经纪、发行、动漫业务等，是国内为数不多可持续盈利的公司，在2016年上半年其营业收入已经达到2.1亿元，净利润1071万元，但在2016年12月，恒大文化却以“为配合公司经营发展需要”为由，停止了新三板挂牌。

终止挂牌并不意味着恒大在文化产业方面的布局停止。2017年恒大明确了旗下业务整合成地产、金融、健康、文化旅游四大产业，并且高调推出其文旅品牌恒大童世界。截至2017年底，其已在全国拥有11个文化旅游项目，总旅游用地储备面积4307万平方米。

在上述四大产业中，地产业务注入深深房A或已成定局，恒大健康登陆港交所，余下的金融和文旅成为最有想象空间的资产。而此次，嘉凯城收购影院，似乎在预示着文旅将先于金融，实现分拆上市。

对此，严跃进分析认为，未来不排除嘉凯城会成为恒大影视领域的一个重要平台，所以现在收购多少也是为了夯实这方面的基础。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，“恒大或利用嘉凯城做新的影院、院线业务，恒大未来也会有不少商业布局，而商业综合体难免需要影院、影城投资，利用这样一个上市公司平台来进行配合，是恒大在商业上的一个布局。”

对于以上问题，嘉凯城方面并未给予回复。但在张化东看来，房企进军文旅产业需要跳出“拿地—盖房—销售”的固有思维，否则很难成功。嘉凯城业务逐渐清晰是市场所喜闻乐见的，但于投资者而言，股市有风险，还需谨慎。