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港股市场掀分拆物管公司上市热潮 中资房企价值提升

2018-07-05 08:18:07 来源:中国证券报
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(原标题:分拆物管公司上市 中资房企价值提升)

 自2014年房企花样年控股(1.22-3.94%)(01777.HK)分拆旗下物业管理公司赴港上市后,房企巨头相继加入分拆上市的队伍。尤其是今年,已经有雅居乐集团(12.02-4.75%)(03383.HK)旗下的雅生活服务(13.84-3.08%)(03319.HK)和碧桂园(12.72-5.78%)(02007.HK)旗下的碧桂园服务(10.10-5.96%)(06098.HK)两家公司登陆港股,如果6月25日提交上市申请的佳兆业物业也能顺利闯关,港股房企系的物业管理公司将达到6家,形成一个独立的板块。

    市场人士表示,目前房企市盈率与市净率均不高,而旗下分拆上市的物管公司明显享有更高的市盈率与市净率,具有估值优势。主要因为一方面物业管理公司具有轻资产和逆周期的属性;另一方面,物业管理公司的现金流也相对更加稳定。

    分拆上市掀热潮

    今年以来,港股市场上掀起了上市房企分拆旗下物业管理公司上市的热潮。根据公开消息显示,港股市场上被称为“内地物业管理公司分拆上市第一股”的是彩生活(7.70-6.10%)(01778.HK),该公司于2014年6月30日登陆港股,分拆自母企花样年控股。虽然花样年控股目前的市值仅70亿港元左右,但它开启了房企旗下物业公司分拆独立上市的先河。

    自2015年起,房企巨头也加入了分拆上市的阵营。目前市值高达逾2700亿港元的中国海外发展(24.95-1.96%)(00688.HK)于2015年10月23日分拆旗下物业管理公司中海物业(2.48-4.25%)(02669.HK)在港股独立上市。此后,2016年7月12日,绿城中国(9.65-4.83%)(03900.HK)分拆旗下绿城服务(6.78-1.60%)(02869.HK)赴港上市。

    而今年,这种趋势更为明显,2018年2月9日,雅居乐集团分拆旗下雅生活服务赴港上市;6月19日碧桂园分拆旗下碧桂园服务赴港上市;6月25日佳兆业集团(3.02-7.08%)旗下佳兆业物业正式向港交所递交主板上市申请。如果佳兆业物业能够顺利“闯关”,今年港股房企系的物业管理公司已经新增3家,总数达到6家,形成了一个独立的板块。此外,市场人士预计,更多的房企巨头正在分拆上市的路上。

    物管公司估值攀升

    值得注意的是,物业管理原本只是房产公司的辅助业务,而经过分拆之后,物业管理公司的估值出现了大幅的攀升,甚至出现了物管公司市值超过房企母体的现象。前述5家物业公司中,彩生活目前市值101亿港元,反超母企花样年控股的70.31亿港元市值;绿城服务市值191亿港元,接近绿城中国212亿港元市值;雅生活服务市值179亿港元,占雅居乐集团472亿港元市值的38%。此外,分拆公司的市盈率和市净率也均大幅高于母企的市盈率和市净率。碧桂园服务市盈率52.4,市净率14.8,大幅超过母企碧桂园的市盈率8.8和市净率2.44;中海物业的市盈率26.6、市净率9.56,也大幅超过母企中国海外发展的市盈率6.6和市净率1.01。目前,上述五家物业公司市值总和超过800亿港元,而如果未经分拆,按照当前上市房企的市盈率和市净率来估算,这五家公司市值的总和仅略超100亿港元。

    分析人士表示,房地产行业具有明显的周期性,高负债、重资产。近年来受到房地产调控和其他一些政策的影响较为明显。而物业管理公司具有轻资产和逆周期的属性,享有更高的估值水平在情理之中,另外,物业管理公司的现金流也更加稳定。因此房企公司选择将旗下物业管理公司分拆上市,确实是提高整体估值的明智之举。

    58安居客房产研究院首席分析师张波认为,将这些资产分拆上市,房企的主要目的肯定是融资。更重要的是为了让子业务在行业内更有竞争力。现如今,房地产企业集中度不断提升,任何一个行业发展,借助资本市场才能有一个更快的发展渠道。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,在宏观融资环境收紧、持续调控的大环境下,房地产市场发生了微妙的变化,逐渐从原来的增量市场向存量市场转换,从住宅开发向运营业务过渡,房企需要换赛道竞争。

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