扩张三四线受阻 89亿限售股解禁 绿地股价下跌未了局

（原标题：扩张三四线受阻、89亿限售股解禁，绿地股价下跌未了局）

6月25日，有市场传闻称，国开行总行棚改项目合同签订审批权回收总行。6月26日，国开行证实了该传闻。股市率先做出了最灵敏的反映，当日地产股集体恐慌性暴跌，A股和港股均未能幸免，绿地控股(600606.sh，下称：绿地)也在列。

事实上，令绿地股价承压的因素不只有棚改货币化安置的减少，最迫在眉睫的是7月2日89.45亿限售股的解禁。绿地上一次限售股解禁发生在2016年，面对以平安创新资本为首的大股东大幅减持，绿地股价一落千丈。这一次，在投资者普遍不看好其多元业务布局的情况下，历史会在绿地身上重演吗？

商办受限后 下沉三四线又遇调控

曾被誉为商办专家的绿地，自2017年商办限购以来可谓元气大伤，“掉队”成了绿地绕不开的标签。在经历阵痛的这一年，绿地在调整商住结构的同时，也在调整自己的城市布局。

2017年，绿地集团董事长张玉良曾表示：“绿地在2017年有个专项计划，准备了200亿元资金，在行情依然看好的三四线城市，主要是一二线核心城市周边的辐射区域拿短平快项目，预计在2018年能够撬动1000亿元货值。”

紧接着，绿地加大了在三四线市场拿地的步伐。据克而瑞统计，2016年，在绿地新增土地中，三四线城市的拿地金额占比仅为4.2%，而2017年这一占比上升到了36.4%，同时其拿地面积占比也上升到了50.3%。此外，根据中国指数研究院的数据，2018年前5月，绿地共斥资313.25亿元拿地，其中大部分为三四线城市。

然而，绿地下滑的颓势并没有在年内得到改观。从克而瑞公布的前5月销售额排名来看，2018年前5月，绿地控股实现流量金额1074.6亿元，同比增长7.1%，但其幅度却远低于同规模其他房企。蓝鲸房产据克而瑞榜单测算，前5月，保利地产的增长幅度为47.03%，中国恒大的增长幅度为40.19%，碧桂园的增长幅度为32.66%，均要高于绿地。

与此同时，一纸政令让绿地再入新困境。6月25日，有市场传闻称，国开行总行棚改项目合同签订审批权回收总行。6月26日晚间，海通证券邀请国开行相关领导，对国开行收回审批权限等棚改相关事宜解答市场疑问。电话会议中，国开行相关领导介绍，最近两周，国开行才将审批权限收回。“货币化安置已经是推高房地产价格的元凶之一，此后货币化安置的比例会受到一定的限制；从操作层面来讲，棚改货币化安置收紧的另一个原因是地方债务的问题。”该负责人表示。

2017年6月住建部联合国土部发文，要求在商品住房库存量大、市场房源充足的三四线城市，棚户区改造要以货币化安置为主，避免重复建设。此后的两年棚改货币化安置的比例一直上升，2017年上半年，江苏22个县(市、区)棚改货币化安置比例已达到100%。此外，中原地产的数据显示，2013-2016年，棚改货币化安置率分别为7.9%、9.0%、29.9%、48.5%。

同时，作为棚改货币化资金的主要来源，在2014年创设 PSL 之后，国开行在2014年、2015年和2016年新增 PSL 金额分别为3831亿元、6981亿元、9714亿元，2018年截至5月底，新增抵押补充贷款(PSL)投放4371亿元，累计同比增加48.32%。

也就是说，随着棚改货币化安置率的提高，手持大量“拆迁资金”的群体冲进了楼市。在需求不断增加的市场背景下，三四线房价开始抬头。中原地产首席分析师张大伟指出：“抵押补充贷款的溢出效应间接拉动了三四线城市房价上升。”同时，他分析认为，棚改货币化安置可以说是过去几年推动房价最有力的一双手，这个政策肯定是会逐渐弱化。

而此次，国开行上收PSL审批权限，相当于切断了三四线楼市的购房资金来源，三四线市场面临着购房需求减少的局面。 易居企业集团CEO丁祖昱对蓝鲸房产说道：“这个政策肯定会对三四线市场形成影响。不过，短期内影响不会特别大，因为今年上半年棚改货币化安置的比重还是比较高，这个影响可能会在明年或者2020年之后放大化。”

而这也势必也会对布局三四线市场的房企产生影响。在此消息确认之后，申万宏源在一份研究报告中指出，2018年棚改货币化比例大概率走低，三四线城市销量面临回落压力，对后期土地出让收入、房地产开发投资增速影响均偏负面，加剧经济下行压力。同时，申万宏源提醒道：“对于在三四线城市布局集中，但是周转慢，负债率高，短期偿债压力大的房企建议谨慎。”

多元化业务繁多 难寻主力军

主业不济的压力下，绿地开始继续加码多元化。

6月20日，绿地集团与四川省泸州市签署合作协议，双方将共同出资组建运营新公司。据悉，此次绿地将和泸州“川酒”展开深度合作，以形成高中低系列白酒品牌及产品梯，通过此次合作确保企业三年内实现销售收入50至100亿元，争取五年左右达到200至300亿元。

对此，亿翰智库表示：“合作虽带来一定利益，但也面临一些问题，第一，绿地对于白酒还是初次涉足，具体产业运作经验匮乏；第二，怎样将自身优势与酒业的发展模式相融合，以实现地产与白酒产业的彻底打通，这对绿地而言也是需要深度思考的问题；第三，绿地虽在建筑、地铁、能源和人工智能等多领域都有布局，但从各业务发展现状来看，集团并未在某一领域形成核心的竞争优势，从这个角度来看，绿地的业务过于多元，反而会分散企业精力，影响地产板块的进一步发展。”

过于多元化，这正是投资者对绿地的“指责”之一。除涉足白酒行业之外，4月25日，绿地集团还与人工智能技术原创与应用开发龙头企业深兰科技(上海)有限公司达成合作。除战略投资外，双方还将组建由绿地控股的公司，共同发展人工智能建筑和机器人智能科技。

蓝鲸房产从绿地官网获悉，在房地产主业外，这已经是绿地布局的第7个、第8个业务板块，其余6大业务板块分别为房地产、酒店及商业运营、金融产业、地铁投资产业、能源产业、建设建筑产业。而热衷于多元化的中国恒大(03333.hk)目前也仅有地产、旅游、健康、高科技、保险5大业务板块。

丁祖昱分析认为：“衡量房企多元化是否成功，最简单的标准就是看多元化产业是否在行业中处于领先地位。”

但从绿地来看，广阔的多元化版图导致了公司销售毛利率持续走低。数据显示，2017年，绿地控股整体的销售毛利率为14.34%，而碧桂园、万科、恒大的销售毛利率分别为25.91%、34、1%和36.09%。同时，同为建筑业行业，中国建筑和上海建工毛利率分别为10.49%和10.47%，而绿地建筑产业毛利率只有3.75%。

除了在利润率上有所体现外，对绿地多元化板块过多的担忧还存在于股价上，据蓝鲸房产梳理，自2018年来，在经历1月中旬至2月初的小高峰后，绿地股价一直下跌，截至6月25日，已跌至每股6.52元。除此之外，绿地在股市上也缺乏大机构关注，多在散户手里流通。

面对投资者的担忧，绿地给予投资者的回复是：“公司是综合性企业集团，业态多元。未来，公司将进一步加强项目全周期运营管理，更好地提升利润水平。”

新城控股高级副总裁欧阳捷对蓝鲸房产表示，并不看好房企进军传统行业。“除非是传统产业的升级换代，否则价值并不大，相反进军高科技或者高端制造业还有点儿希望。”

89.45亿股解禁后 大股东会否减持？

多元化盈利大考尚未解决，绿地89.45亿原始流通股解禁，亦引起投资者的担忧。

6月24日，绿地发布公告称，公司此前于2015年6月新增及向各方发行116.5亿股股份，向上海地产、中星集团、城投集团、上海格林兰所发行的约89.45亿股股份，占公司总股本的73.51%，预计可上市交易时间为2018年6月30日(因2018年6月30日为非交易日，故顺延至2018年7月2日上市流通)。

其中，中星集团因重大资产重组，将持有的股份无偿划转至上海地产集团，由其代为行使权力。也就是说，本次上市流通的有限售条件股份实际由上海地产集团、城投集团和上海格林兰持有。股吧里，多位投资者表示担忧，认为如果届时大股东减持，那绿地的股价预计会继续下行。

投资者的担忧并非毫无原由。2016年6月30日，占到绿地22%股权的第一批限售股解禁。12天后，平安创新资本开始大笔抛售。彼时，平安证券国债部以每天300万-450万股的速度出货。与此同时，其他几家股东也在不断减持。

据蓝鲸房产梳理，截至目前，平安创新资本、上海鼎晖嘉熙股权投资合伙企业、宁波汇盛聚智投资合伙企业、珠海普罗股权投资基金已不在绿地的股东之列。而从平安开始减持的那天到现在，绿地的股价一路从10.53元下跌至6.55元，已经跌去了60.7%。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸房产分析道：“股票解禁会加大股票流通，这会带来股价下跌。当然，是否下跌还得看大股东的持股意识。”

历史会不会重演？一切都需等待7月2日才能得到解答。

而在重重困境之外，绿地控股董事长张玉良也将在明年到达退休年龄。在此企业战略布局和掌门人变更的艰屯之际，昔日房企一哥绿地的命运将会走向何方？很难预料。