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万科前5月业绩平淡不亮眼 新兴项目已经告别暴利时代

2018-06-25 08:33:33 来源:投资者报
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(原标题:万科前5月业绩平淡 新兴项目已经告别暴利时代?)

万科前5月业绩平淡 新兴项目已经告别暴利时代?

  万科一向是房地产业的风向标,虽然今年前5月的业绩并不亮眼,但两大新兴业务却再次引领风潮。不过新业务显著拉长的资金回报周期,是否会加大资金链压力,值得重点关注。

  《投资者报》记者 周月明

  2018年的一半将要过去,作为上市房企的龙头,万科在今年前5个月的表现自然引起了众多关注。

  今年以来,虽然其长租公寓和万村计划都推行得“轰轰烈烈”,但也引发了不小的讨论,那么这两个项目究竟运营得如何呢?

  就上述问题,《投资者报》记者联系到公司公关王姓负责人,他做了简略回应。

  业绩增速一般

  6月4日,万科公布了2018年5月的销售业绩,相比4月,其5月份的销售金额与销售面积都有所增长。

  据其披露的公告,单5月份,万科合同销售面积与合同销售金额分别同比增长15.5%、19.4%,月内合同销售面积279.7万平方米,合同销售金额428.8亿元。至此,2018年前5个月,万科合同销售面积共1585.5万平方米,同比增长4.3%;合同销售金额2390.3亿元,同比增长4.8%。

  值得注意的是,在行业调控趋严的大环境下,万科的销售均价也出现了波动。单从5月来看,销售均价15330元/平方米,同比增长3%,环比下降5%,前5个月累计销售均价15075元/平方米,同比微涨0.48%。

  从整个行业来看,据克而瑞数据统计,2018 年1-5 月,万科的累计销售面积及销售金额位于行业第三,而第一梯队比第二梯队领先840 多亿元左右。

  拉长战线回收成本

  尽管业绩表现较为低调,不过万科推行的长租公寓和万村计划项目却备受投资者关注。

  此前,万科董事长郁亮在接受记者采访时称,近期万科完成了公司定位的迭代升级,从“城市配套服务商”,转变为“城乡建设与生活服务商”。而提到长租公寓和万村计划,郁亮的回应也颇为理想主义,“很多人问做乡村振兴能赚钱吗?做长租公寓能赚钱吗?我们在这个时代做事情,不能都以赚钱为目标。如果我们在业务培养之初把钱算好了才去做,就没有机会能轮到你。”

  不过,商业终究要归于商业,万科是怎样部署长租公寓和万村计划的,多久能收回成本,仍然是投资者关注的焦点。

  不过,对于这些问题,万科方面人士回复《投资者报》记者称:“目前其没有这方面的数据,成长型或探索型新业务都属于各一线公司下面,具体到不同城市、不同项目也都各有差异。”此外,对于目前的营收状况,其称:“营收占比肯定很小,万村计划才刚开始做”,而且,其再次提到郁亮的观点:“伟大业务都是从不赚钱开始。另外核心业务未来十年还是处于公司核心位置。”

  万科是3家龙头房企里最早涉足长租公寓的,2015年初便推出长租公寓产品“万科驿”,后更名为“泊寓”。截至2017年底,万科泊寓业务已覆盖全国29个城市,累计获取房间数超10万间,开业房间数超3万间。今年,万科计划新获取10万间以上租赁住宅,新开业5万间以上,按照计划,预计3年内万科将进入全球最大住房租赁企业行列。

  位于北京的“万科翡翠书院”是万科旗下第一个自持租赁项目,4月份宣布启动预租,其中,90平方米三居室的月租金为1.5万元~1.8万元,180平方米以上的复式四居室月租金为3万~4万,需要租户一次性付清10年租金,租金最低达180万元。一时间,高昂的租金及一次性交付引发热议。截至5月13日,最终达成超过80%的综合出租率。

  不过,比起传统地产业务,发展长租公寓需要处理更琐碎和个性化的问题,这也会在一定程度上增加运营成本。关于盈利问题,万科曾表示:“长租公寓业务的盈利性确实有较大差距,虽然泊寓整体出租率目前保持在90%以上,但因为租赁的税费等流通成本较高,目前资金回本的时间还较长,预计在5年左右。”有证券分析师称,“租赁业务的回报周期长,资金周转速度较慢,目前长租公寓行业的运营费用率很高,一般为40%左右,因此可分配给投资者的收益率也只有3%~5%。”

  总体来说,前期投入大、回报周期长是运营长租公寓的痛点,越来越多的房企也计划通过发行住房租赁专项公司债来为自己“输血”。万科6月11日发布公告称,其公开发行的住房租赁专项公司债券获证监会核准,本次债券发行总规模不超过80亿元,将分期发行。

  据公开资料显示,2018年万科还将持续加大长租公寓供应量,拓展公寓目标为45万间,预计取得年收入94亿元,远期规划为提供100万套公寓,实现年收入155亿元。

  除了长租公寓,万科的万村计划近日也被吐槽称,公司进入这一市场后将拉高租金,并进一步挤压低收入人群,一度引发关注。

  自2017年起,万科启动万村计划,意欲专门从事城中村综合整治及租赁运营业务,升级城中村公共设施配套,提供规范化的租赁服务。在万科提出的城中村改造模式中,综合整治的硬件提升由政府财政投入,企业对租赁的村民物业进行改造投入,村民以及村集体/股份公司也是重要的参与方之一,他们拥有对于自己物业的支配权。目前,万村计划已在深圳多个城中村开展。按官方统计,深圳有1044个城中村,超过1000万流动人口居于其间。

  据业内人士称,“万村计划”于2018年5月进驻深圳清湖新村,这一片区的房租水平为单房800元/月,一室一厅为1200元~1300元/月,两室一厅为1600元~1800元/月。

  从租金来看,万科的盈利空间看上去并不是很大,若其成为一个“纯公益”项目,对公司经营与资金链是否会造成较大冲击?未来,如何从万村计划做文章发展配套产业,仍是万科需要关注的重点。

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