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历经11年上市首期现业绩亏损 福晟集团资金困局待解

2018-06-22 09:24:49 来源:蓝鲸财经
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(原标题:历经11年上市首期业绩亏损,福晟集团资金困局待解)

对于中小房企而言,公司发展的里程碑之一便是成功登陆上市平台,以期插上资本的翅膀实现蜕变,福晟集团自然也不例外。在走过了长达11年的上市路后,去年12月,福晟集团通过反向收购佑威国际正式借壳登陆港交所,并更名为福晟国际(00627.hk)。

但令人意外的是,刚刚上市不足半年的福晟国际,交出的第一份成绩单却差强人意。6月15日,福晟国际发布年报显示,过去一年来,福晟国际业绩由盈转亏,公司拥有人应占亏损为46.26亿元。

对于初涉港交所的福晟国际而言,如此业绩似乎不能让人满意。而在其业绩亏损之时,母公司福晟集团却迟迟不肯伸出援手,究竟有何顾虑?为何不对其注入资产?

历经11年上市 首期业绩盈转亏

公开资料显示,福晟集团创办人潘伟明,1993年辞任广东从化镇镇长公职下海经商,与其兄创建云星集团。2003年,潘伟明谋求向外发展,进入福州市场,并于2004年成立福晟地产公司。两年后,收购福建六建集团,并开始策划上市。

但这条上市之路可谓一波三折。2006年,福晟集团开始寻求上市路径,却因为2008年金融危机而宣告中止,2014年福晟集团再次启动香港借壳上市,后于2017年底,福晟集团把位于湖南省长沙市的6物业项目,作价15.11亿港元,通过反向收购方式出售给上市公司佑威国际,最终实现借壳上市,并更名福晟国际。

曲折上市之后,福晟国际成为了福晟集团旗下唯一的上市公司,但这个光环并未给福晟国际带来实际效益。通常而言,上市公司在成长过程中,集团公司会将自身大量优质资源注入上市平台,助力上市公司发展。但种种迹象表明,福晟国际并没有享受到母公司福晟集团的优渥待遇。

在福晟国际上市之初,福晟集团就未将其核心资产注入其中,而仅仅是把其位于长沙的六个项目组合注入,但从该六项资产的业绩情况来看,根本不足以支撑福晟国际业绩向好发展。

蓝鲸地产查询公告显示,2014-2017年4月30日止,上述物业实现的营业收入分别为11.38亿元、9.43亿元、7.68亿、1.37亿元,营收逐年下降的趋势明显。

年报显示,截至2018年3月31日,福晟国际的年度业绩收入为5.535亿元,同比减少8.14%,下滑势头明显。公司拥有人应占亏损约为46.26亿元,2017年年度录得溢利为0.54亿元;公司拥有人应占每股基本亏损为59.64分,2017年为每股基本盈利0.84分。

西南证券董事张刚向蓝鲸房产表示,这可能是集团进行资产运作的一种方式。“一方面压低上市公司股价,另一方面做大集团公司资产,未来再将这部分资产进行资源导入,以获得上市公司股价的提升。”不过,他强调,“这种操作风险较大,也会降低中小股东的收益。”

除了对于福晟国际的布局一头雾水之外,福晟集团的激情式拿地策略也让人看不明白,过去一年中,福晟的激情式大肆拿地被市场广为关注。但甲之蜜糖乙之砒霜,在并购高手融创孙宏斌对收并购慎之又慎的年份里,福晟的大量土储也为其埋下了一颗隐形炸弹。

根据债券公告显示,最近三年及一期末,发行人存货账面价值分别为 2,007,033.62 万元、1,821,253.67 万元、2,064,968.05 万元和 3,027,823.55 万元,占流动资产的比例分别为 65.72%、56.26%、53.39%和 61.22%,存货比例不断攀升。

在其大量的新增存货之下,福晟集团的存货周转率明显放缓。债券公告显示,2016年,福晟集团的存货周转率达1.14,处于较高的存货变现水平,而2017年1-9月,大幅下降至0.6。而这个数据对比TOP20房企的周转率来看,明显偏低。克而瑞数据统计显示,根据销售收入与平均存货的比值,2017年销售额TOP20房企平均存货周转率为1.2,与2016年相较同比上升16 %,其中仅有4家房企周转率略微下降。

值得注意的是,从福晟的土储结构来看,其存货周转面临的风险便愈加令人担忧。公开资料显示,福晟集团在土储结构上制定了“一、二线城市土地储备不低于 80%,三、四线城市土地储备不高于 20%”,但在如今一二线市场纷纷限购限售下, 快周转成为占据一二线土储80%的福晟集团不小的难题。

福晟集团的资金之困待解

无论处于何种原因,刚刚圆梦上市舞台便颓势尽显,这一现状不免令人唏嘘。而伴随着福晟国际业绩下滑,福晟集团自身存在的发展困境也逐渐浮出水面。

蓝鲸房产梳理发现,过去一年来,福晟集团通过并购取得超过2651亿土地货值,新增土地货值3199.4亿元,与其去年396.2亿元销售金额对比,土储货值高达销售额8.08倍。根据克而瑞统计显示,2017年福晟共新增土地建筑面积1786.9万平方米。

这种激进的土地策略,对企业资金形成的压力可见一斑。据其此前公开发行的2018年公司债券募集说明书显示,最近三年及一期,福晟集团经营活动产生的现金流量净额分别为-23.43亿元、3.22亿元、-42.18亿元和-28.02亿元,且最近一年及一期现金流量净额持续为负值。同时,最近三年及一期末,福晟集团有息负债金额分别为122.06亿元、110.93亿元、180.07亿元和220.21亿元,有息负债规模增幅较大。

对于这一资金紧张的局面,福晟集团并非没有意识到,今年初,福晟集团董事、福晟地产集团执行总裁郭国强提出了今年“囤钱比囤地更重要”的发展目标。“如何找钱”成为福晟集团今年发展的主命题。

然而,在今年融资趋紧的形势之下,福晟集团想要解决这个难题并非易事。今年6月初,包括福晟集团、合生创展(00754.hk)、富力地产(02777.hk)、碧桂园(02007.hk)、花样年(01777.hk)等10家房地产企业公司债发行纷纷中止,“找钱”愈发困难。

据同策机构数据显示,2018年5月,同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额共计451.17亿元,环比2018年4月的769.12亿元减少41.34%,融资总额成为近一年(2017年5月至今)来最低,融资情况不容乐观。同策研究院研究员陈朦朦分析认为,房企资金将面临严峻考验,境内外融资难度均加大。

广发证券房地产行业首席分析师乐加栋对蓝鲸房产表示,“自2016年四季度以来,房企融资渠道开始持续收紧,开发贷、再融资、公司债以及非标融资都先后收紧,尤其是2018年4月27日资管新规落地,表外理财借道非银通道(非标)流向地产行业受到彻底约束。”

针对以上种种困境该如何化解?蓝鲸房产向福晟集团发去采访函,截至发稿前暂未收到回复。

调控大势之下,地产融资趋紧已成为新常态,在房企规模化发展的今天,留给福晟集团的时间还有多少?显然,对于福晟集团而言,完成上市只是一个起点,登陆港交所之后是否能迎风而起才是真正的考验。

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