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阳光城保利等房企加速抢占并购通道 旧改并购成新宠

2018-05-30 08:50:20 来源:蓝鲸财经
蓝鲸财经 更多文章>>

(原标题:阳光城、保利等房企加速抢占并购通道,旧改并购成“新宠”)

前不久,阳光城执行副总裁吴建斌公开表示,房地产的并购时机基本过去了。为了抢占逐渐减少的市场份额,近日,阳光城(000671)加速上演了一场“曲线纳储”的戏码。

5月24日,福建三木集团股份有限公司(下称:三木集团,000632)发布公告称,公司股东福建阳光集团有限公司(下称:阳光集团)以持股比例达到4.99997%,接近5%上限举牌三木集团。业内人士分析指出,阳光集团高调增持的表象背后,看中的是三木集团133万平米的土储和较低的土地成本。

房地产并购市场“高级玩家”阳光城的并购预期是否准确?并购市场真的已经步入尾声?会否出现“新玩法”?

“高级玩家”加快并购节奏

纵观历年的拿地情况来看,阳光城可谓是并购市场中的“大玩家”。年报显示,2017年,阳光城拿地金额为1396.37亿元,剔除合作以及补容积率的项目外,用于并购的金额为505.97亿元,超过招拍挂市场的480.45亿元。通过并购渠道获得项目合计52个,占新增土地储备55%。也正由于其在并购市场的大举进攻,业内给阳光城贴上了“并购王”的标签。

然而,近期吴建斌却明确表达了对并购市场的悲观态度。吴建斌表示,“过去几年房地产公司高速发展,60-70%土地是并购获得的,很多房地产公司在各个地方,把能够并购的资源都拿了,现在并购越来越少,这种方式已经进入尾声。”

为了抢占逐渐减少的市场份额,阳光城2018年进一步加速了并购节奏。据蓝鲸房产不完全统计,今年1月,阳光城通过收购恩平地块,进驻江门五邑地区;3月,阳光城与碧桂园、保利地产以及卓越集团等多家房企争夺广物地产45%股权;5月,其母公司以接近5%的红线举牌三木集团。

除阳光城之外,此前大力加码收并购市场的多家房企,如融创中国(01918.hk)、泰禾集团(000732)等在今年的土地市场上也并未有松懈痕迹。

2017年泰禾集团新增36个项目中,有26个项目是以收并购获取。进入2018年以来,泰禾在并购市场依旧动作频频。据蓝鲸房产不完全统计,1月份,泰禾集团发布公告称以7.7亿元受让华侨城持有的北京侨禧51%股权;同月,其以1.5亿收购廊坊大家商业城51%股权;2月,9亿收购横栏10万平米地块;5月,其控股子公司运成置业拟以逾10亿收购创耀实业等。

易居研究中心总监严跃进分析认为,目前,由于土地价格的上升,房企间并购依然是获取土地储备的重要方式,未来,房企并购市场也将呈现愈演愈烈的态势。

百强房企抢占并购市场 中小房企遇“生死大考”

随着土地成本高企且优质地块日益减少,倒逼房企通过收并购加大土地扩容的方式,早已成为众多房企提速的重要考核任务。

据普华永道收并购报告显示,2017年,中国房地产交易超过480笔,交易金额同比增加31%,达逾800亿美元,平均交易规模明显增大;房地产并购交易额大于10亿美金的交易额占比增加21%。

经蓝鲸房产梳理发现,2018年以来,仍有众多排头房企通过并购抢占市场。2018年开年,阳光城、保利地产(600048)、碧桂园(02007.hk)以及卓越集团等多家房企争夺广物地产45%股权;阳光城通过并购进入江门五邑,布局珠三角区域;万科(000002)以17.8亿元总价拿下杭钢集团资产包,新增8个项目;融创中国公告拟出资95亿元或等值港币购买万达商业约3.91%股份。

房企并购暗潮汹涌,其缘由来自对规模扩张的渴求。新城控股高级副总裁欧阳捷认为,2018年房企的并购将延续保持增长,并购依然是房企扩张的一个机会。但他强调,却未必是企业弯道超车的机会。

在资源竞争的加剧下,一波中小企业迫于生存压力,逐渐退出房地产舞台。今年3月12日,珠江控股更名为京粮控股,此前该公司已陆续处理掉旗下地产业务;3月9日,中天金融(原中天城投)以246亿元出售旗下地产业务,彻底从房地产转向金融行业。另据不完成统计,在已经披露业绩预告的82家房企中,18家发布预亏公告的房企,均为转型或中小型房企。

此前,融创中国董事会主席孙宏斌也曾指出,中型企业被并购的情况,在2018、2019年会出现,房企并购的份额将向大公司集中,前十名房企将占到50%的比例。

显然,在房企强者恒强的时代之下,中小房企想要借此寻求规模突破并非易事。

政策扶持下 旧改并购成新宠

而在房地产行业逐渐由增量市场向存量市场转变过程中,以旧城改造为主的存量市场,因受到政策大力支持,逐渐成为并购市场上的新行情。

据亿翰智库统计信息显示,自去年3月份至今年5月份以来,国家发改委及地方性管理部门已至少出台了8项政策,意在推进旧改项目发展。

在政策的不断加持下,城市旧改并购吸引了越来越多的房企参与。

碧桂园董事局主席杨国强在2017年表示,要加大旧改投入力度,参与旧改将是碧桂园在四个一线城市的主要发展方向之一。碧桂园控股北京区更新发展总监孙绍勇曾公开表示,棚户区改造项目是目前最重要的并购标的资产。

据不完全统计,2017年,碧桂园、中国恒大(03333.hk)、万科、融创中国、华润置地(01109.hk)、中国海外发展(00688.hk)、远洋集团(03377.hk)等房企在上海、深圳、武汉、珠海及徐州等城市通过旧改低成本获取大量优质土地,其中远洋集团以总价150亿元、建筑面积187.97万平方米获武汉旧改地块。进入2018年后,远洋集团于5月14日再次与西安市未央区政府、雅荷集团达成 “草滩一村城中村改造建设项目”的合作。

除了大型房企之外,中小房企也纷纷涉足旧改领域。自2018年以来,绿景中国地产(00095.hk)、星河控股、新城控股(SH:601155)、世茂房地产(00813.hk)等房企直接通过获取三宗旧改造项目进入东莞市场。1月份,当代置业(01107.hk)以14.5亿收购爱丽华物业,布局存量项目更新业务。

严跃进表示,“旧改项目一般地段优势较好,商业投资机会较大,所以实际上很多企业愿意去拿地。”他指出,由于开发周期长、资金压力大、规划难度高、关系复杂等问题,房企在城市旧改项目获取上主要以合作或并购方式为主。

如今,无论是规模房企,还是中小房企都已经盯上了旧改这块大蛋糕。在房企并购的激战之下,想要在百强房企竞争中获得规模发展,就必须要有掌握时事的敏感判断。

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