销售疲软又遭调控重压 龙湖地产如何破解内外交困之局

（原标题：销售疲软又遭调控重压，龙湖地产如何破解内外交困之局？）

自2017年以来，一向注重“稳健”的龙湖地产突然开始加快马达，驶向规模发展的快车道。站在2018年的关口，龙湖地产再提2000亿销售目标。

但在今年1-4月龙湖地产销售下滑之后，5月15日，其成渝大本营的重仓城市成都，再逢调控升级。前有销售疲软，后又遇调控重压，内外交困之下，龙湖地产如何破局？

踏错节奏 错失三四线红利

公告显示，2018年1-4月，龙湖地产累计实现合同销售金额585.9亿元，同比下降2.38%。对比2017年前4月龙湖地产的销售金额600.2亿，同比2016年增长200%。销售金额和增速均出现明显下滑。

销售数据下滑背后，是龙湖地产在这场规模赛跑中的策略性失误。蓝鲸财经梳理发现，在前四月的规模房企竞赛中，除龙湖地产之外，绿地控股、金地集团均出现了不同程度的销售下滑，其背后的共同特点均是受到一二线城市调控影响。

中信证券分析，目前销售增速靠后的多为一二线城市布局的公司，从网签数据来看，由于一二线城市往往存在严厉的限价政策，这些城市的网签持续同比负增长，相较之下，积极布局三四线市场的企业，业绩增长态势明显。

新城控股集团高级副总裁欧阳捷也认为，在限制性发展的新周期中，房企需要规模，就不可能固守着一二线城市，放弃三四线城市意味着放弃业绩增长。

自2015年去库存政策实施以来，三四线市场成为房企争抢的热土，此前一直坚持聚焦一二线市场的龙头房企如万科、保利也纷纷转投三四线市场怀抱。但龙湖地产却始终坚持深耕一二线城市的战略，很少进入三四线城市。

在2017年业绩会上，龙湖集团董事长吴亚军直言，“过去两三年，确实有一波三四线城市的红利，龙湖地产看到了但没有刻意去抓，因为这是机会型的。”也正是由于吴亚军的“机会型”偏见，在房企的规模赛道上，龙湖地产错失了三四线市场的先机。

克而瑞统计数据显示，2017年，龙湖地产新增土地建面中主要以二线城市为主，二线城市占比为77.2%，一线城市占比为13.7%，而其三四线城市占比仅为8.8%，在布局中占比最低。

然而，在限购限售政策的步步加码下，龙湖地产坚持深耕的一二线城市，却成了政策调控的“重灾区”。中原地产研究中心统计显示，自3月下旬以来，全国超过10个城市再次收紧房地产调控政策。针对部分过热的一二线城市，层层升级调控机制。

事实证明，在三四线市场的风口前，龙湖地产明显踏错了节奏。有媒 体指出，这也是女性董事长吴亚军做企业管理时最大的弊端。当利润、规模相冲突的时候，龙湖地产会选择利润放弃规模；当风险、机会相冲突的时候，龙湖地产会放弃机会降低风险。

成都龙湖区域公司又遭调控升级

前有1-4月销售下滑，5月又遇“后院失火”。成都楼市调控再度升级，又会对渝派房企龙湖地产的业绩目标增加多大阻力？

5月15日，成都市发布《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》。《通知》明确，将限购对象由自然人调整为家庭；户籍迁入成都市未满24个月的购房人，应在成都市稳定就业并连续缴纳社保12个月以上方能新购住房；父母投靠成年子女入户的，不得作为单庭购房等。

据统计，这已是成都近一年半以来的第六次加码调控。对比以往的调控内容，这一次的调控愈加严厉，购房条件从自然人升级为家庭和单位。

随着一纸“升级版”调控令的落地，成都区域的房企自然在劫难逃，对于在此重仓布局的成都龙湖区域公司更是影响甚大。起家于重庆的龙湖地产，早于2004年便进驻成都，在2009年展开全国化布局之前，龙湖地产已经把企业的根牢牢扎在成渝大本营。

蓝鲸财经梳理龙湖地产近5年年报数据显示，成都龙湖的销售数据总体呈上涨趋势。2017年龙湖地产财报显示，成都龙湖区域公司销售额136.57亿，占集团总销售额的9%，位列龙湖地产区域销售排行榜第四名。

土储占比方面，从2013年的土储占比集团总量7%，上升至2017年占比集团总量8.2%。可以看出，在其大肆开展全国化布局之时，龙湖对成都大本营的布局仍在不断加码。

销售业绩、土储面积的两项数字体现，或源于龙湖地产对成都深耕14年的地缘性依赖。而在步步紧追的调控令下，原为业绩主力军的成都龙湖区域公司，这一次恐难再对集团业绩提供养分。

易居研究院总监严跃进表示，此次升级的调控对于成都楼市的销售有很大影响，尤其是在政府积极管控下，市场降温是大概率事件。对于房企而言，部分交易也会受到极大限制，进而倒逼房企降价。

激进拿高价地 暗藏风险

在马太效应越来越明显的当下，龙湖地产也在2017年提出规模增长的目标，但过于求稳的龙湖地产在这场竞速跑中显然慢了一程。财报显示，2017年龙湖地产土储5400万，权益3900万，此数据还不及曾同等规模的融创四分之一。

龙湖地产不得不加紧补仓。中指院披露数据显示，1~4月，龙湖地产以696亿元拿地总额位列拿地榜榜首，拿地金额高企势头猛进。而行业销冠碧桂园同期拿地总额只有529亿元，较龙湖地产少了167亿元。

仅从拿地金额来看，龙湖地产提速的意图昭然若揭，这个数据也刷新了龙湖地产近年来的拿地新纪录。为了大力补仓，龙湖地产甚至不惜以高价拿地。

今年2月份龙湖地产以上限价35.78亿元、楼面均价36252元/平拿下杭州彭埠地块，达到69.75%溢价率；4月11日，龙湖地产以8441万元的总价竞得成都新 都大丰皇花社区一宗商业地块，溢价率高达80%；4月20日，龙湖地产以10.34亿元竞得福建石狮一地块，楼面价6478.39元/平方米，刷新了石狮市土地成交楼面价的高度。

中指院数据显示，龙湖地产在今年前4个月重仓352亿元进军长三角区域，这一金额占其拿地总额的50.6%。与此同时，龙湖地产又拿下杭州、苏州、重庆三地的拿地榜榜首。然而，在杭州、苏州及重庆市场的限价政策下，房企的开盘速度也进一步减缓。对于龙湖地产而言，大手笔拿地加之去化周期延长，风险问题不容忽视。

同策咨询机构总监张宏伟表示，对于在长三角拿地激进的房企而言，今年面对的风险会比较大。从政策层面来说，在限价政策下，开发商的预期市场价格不被获批，导致项目入市时间推迟，房企面临一定回款压力及资金链风险，在此之下，房企可能会主动降价，从而影响明年的业绩和净利润。目前，市场上已有部分项目价格以低于开发商预期价的10%－15%左右入市，这种趋势在今后也会越来越强。

销售势头下滑、错失三四线市场红利、遭遇楼市调控的同时，却又开始激进拿地，众多的蛛丝马迹已明显表露出，想要规模发展的龙湖地产正站在一个全新的十字路口，未来会变得更好，亦或是走向反面，这次危机龙湖地产会如何度过？