深圳南京项目注入华润置地背后的商业多元

（原标题：再现母公司孵化模式 深圳南京项目注入华润置地背后的商业多元）

“五一”假期间，华润置地的一纸公告，接连披露了三个关联交易，让母公司华润集团持续的资产注入举动浮现出来。

观点地产新媒 体了解到，4月30日，华润置地以总计20.56亿元，从华润集团手中收购南京夫子庙商业项目和深圳湾体育中心相关资产及负债，并将哈尔滨项目商用部分的运营权收归于掌中。

上述项目涉及体育产业以及商业地产，尽管华润置地相关人士均对观点地产新媒 体回应表示，这只是集团内部的正常交易，目的在于优化资产结构，但在房地产行业竞争逐渐呈现白热化的背景下，这样持续的资产注入依然引人遐想。

随着“销售物业+投资物业+X”商业模式的确立，以体育产业、物业服务等业务为方向的“X”俨然代表着华润置地的多元化发展道路，而销售物业及投资物业依然是这家央企发展壮大的支柱。

不过，相对于月初业绩会上订下的1830亿元这一较为保守的销售目标，华润置地对商业地产显然有着更多的设想与期望。

产业、商业资产注入

在三个关联交易中，最引人瞩目的莫过于深圳湾体育中心。根据公告，华润集团旗下华润深圳湾，与华润置地(深圳)订立经营权授权终止协议，终止授权委托书下的经营权许可，并转让深圳湾体育中心的相关资产和负债予华润置地(深圳)，交易总价人民币3.22亿元。

公告显示，深圳湾体育中心项目(含酒店)位于深圳市南山后海中心区、深圳湾15公里滨海休闲带中段，占地面积30.74公顷，总建筑面积33万平方米。

观点地产新媒 体了解到，此前的2013年3月7日，华润置地(深圳)与南山政府订立《委托运营管理合同》。作为深圳湾体育中心项目的拥有人，南山政府授予华润置地(深圳)管理深圳湾体育中心的独 家经营权，由2012年1月1日开始，此后，华润置地(深圳)将经营权委托予华润深圳湾。

换言之，此次交易完成后，华润置地将回收深圳湾体育中心的经营权，并将该资产纳入囊中。华润置地(深圳)负责人在回应观点地产新媒 体时称，这只是正常的内部交易，主要在于优化资产组合，交易完成后，深圳湾体育中心管理团队的架构、人员不会发生变化。

其二为，华润置地拟向控股股东华润集团附属Ting Cao及正新分别收购TNZ 50%的股份，合计100%，代价人民币17.34亿元。

公告显示，TNZ主要资产为透过其附属公司南京特易购所间接持有的南京钟山项目的100%股权。该项目位于南京秦淮区三山街，土地总面积约3.93万平方米，保留建筑云章会所536.7平方米，地上建面7.01万平方米，地下建筑面积7.0万平方米，总建筑面积14.01万平方米，计容面积9.38万平方米。

南京钟山项目拟建设地下二层，地上五层综合购物中心及复建两层的文化古迹云章公所。预计2020年7月竣工，2020年9月正式开始营业。

截至2017年12月31日止年度，TNZ未经审核综合除税前及除税后亏损均为1470万港元，于2017年12月31日，TNZ股东应占TNZ集团未经审核账面净值为12亿港元。

通过母公司的大手笔注资，华润置地将南京钟山项目、深圳湾体育中心揽入囊中，除此以外，考虑到哈尔滨项目商用空间将为住宅部分带来的商业利益及增值，其还将承接该项目商业部分经营权。

公告显示，哈尔滨项目位于中国黑龙江省哈尔滨市松北区，为华润置地(哈尔滨)负责发展的商住建筑群，项目总地盘面积约9.01万平方米，许可建筑面积为29.83万平方米，其中包括地库建筑面积10万平方米，其中，商用空间包括中端的购物中心。

观点地产新媒 体新媒 体了解到，此前华润置地(哈尔滨)曾于华润啤酒及华润万家(辽宁)签订《合作协议书》及《委托代建协议书》，据此，华润啤酒将按比例分担土地成本及于项目完成后持有发展项目的大部分商业空间，而华润置地将保留物业余下部分(主要由住宅空间组成)的拥有权。

而于2018年4月30日，华润置地宣布终止上述协议，将哈尔滨项目商用部分收归旗下，对该项目的发展及未来营运负责，并保留及承担由此产生的一切利益及一切成本和风险。

华润置地投资者关系相关人员对观点地新媒 体表示，通过对上述三个项目注入上市公司，加强对项目管理的效益。该人士称，母公司也有将优质资产注入上市地产平台，未来还会持续考虑将相关联公司的地产业务注入到华润置地，以发挥其作为地产公司的优势。

“春茧”模式与商业多元

值得注意的是，深圳湾体育中心即“春茧”，是2011年第26届世界大学生夏季运动会开幕式场馆，也是在国内大型体育场大多面临赛后亏损的情况，华润置地创造的一个例外——通过引入大型商业文化演艺活动、体育赛事，运营一年后，“春茧”收入超亿元。

当时春茧内部人员曾透露，冠名权、非场租收入、包厢销售将成为春茧的主要收入来源，其中冠名权收入占绝对比重，改变现有运营模式。

最新的公告显示，2017年，深圳湾体育中心项目(含酒店)实现全年营业收入3.17亿元，经营利润8382万元，项目主营业务包括酒店经营、大众健身项目、演出及非演出活动场地服务、商业租赁及赛事服务五大板块。

事实上，随着“销售物业+投资物业+X”商业模式的确立，以体育产业、物业服务等业务为方向的“X”俨然代表着华润置地的多元化发展道路，但除此之外，销售物业及投资物业依然这家央企发展壮大的支柱。

不过，相对于月初业绩会上订下的1830亿元这一较为保守的销售目标，华润置地对商业地产显然有着更多的设想与期望。

观点地产新媒 体了解到，2017年华润置地综合营业额为1185.9亿港元元，按年增长8.5%。而投资物业(包括酒店经营)租金收入为港币87.8亿元，按年增长达21.1%。3月份的业绩会上，华润置地副主席唐勇表示，预计2018年租金收入将超过100亿港元。

细看年报，以“万象城+万象汇”双品牌的购物中心显然在租金收入中占了大头，数据显示，2017年，华润置地购物中心业务营业额61.4亿港元，同比增长20.1%；写字楼业务营业额12.6亿港元，同比增长9.5%；酒店业务营业额13.8亿港元，同比增长40.1%。

截至2017年底，华润置地在营投资物业的总建筑面积达到688.8万平方米，其中，已开业万象城16个，五彩城/万象汇11个(不含管理输出项目)。

4月26日的华润置地商业年会上，这家央企在全场600多位嘉宾的见证下，为商业地产画下了更大的饼图。

按照计划，2018年华润置地将有9个商业项目即将开业，截至2020年，华润置地计划投入运营的商业项目达54个，2021年及以后开业的项目还将有17个，加上华润集团委托管理的项目，预计5年后，华润置地投入运营的购物中心将达到90个。

“力争成为中国商业地产领导者，这是华润置地对商业地产抱有的期望，唐勇曾表示，希望在保持商业模式不变的前提下，继续把投资物业做大，同时希望未来能够有一个价值的体现。

这种价值体现在华润置地将商业地产分拆出来后，或许能得到更明显的效果。去年的6月份，华润置地曾对组织架构进行大调整，将旗下商业地产事业部调整为一级组织机构，由副总裁喻霖康全面负责。

分拆或许仅是第一步，业内人士认为，实现商业地产上市才是华润置地的最终目标，而唐勇则认为，“无论是分拆也好，REITs也好，都是我们可能考虑的体现商业地产价值的可选方案之一。”