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金地1408亿规模行动:表外收益大增与多样化融资

来源:观点地产网 2018-04-18 10:55:47
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(原标题:年报 | 金地1408亿规模行动:表外收益大增与多样化融资)

过去的两年,一直发展表现平稳的金地开始发力,销售额从2015年的617亿元急增至2017年1408亿元,市场一时为之侧目。

销售的快速增长令市场对金地有了更多期待,不过,4月17日发布的2017年年报中,虽出现了营收、结算收入“同比下降”现象,但与此同时利润录得稳健增长,这也让市场对这家深圳老牌房企有更多的了解与观察角度。

观点地产新媒 体了解到,2017年金地营收、结算收入均同比有所下降,但净利润同比增长8.61%至68.43亿元,金地相关人士透露,主要原因是在加大与房企合作的情况下,该公司表内结转少,表外项目结转多而带来投资收益增加。

金地加大合作开发来源于对规模的诉求,而实际行动则反映在土地和资本市场上。公告显示,2017年金地共斩获94宗土地,总投资额约1004亿元,新增总土地储备约1305万平方米,这被金地称为“土地拓展收获最为丰富的一年”。

融资方面,2017年,因新增银行借款,发行债劵、中期票据及资产支持证券等,金地筹资活动产生的现金流量净额由上年的负数转正,为127.71亿元。

不过,在迈进新的一年里,一季度金地规模冲刺的步伐似乎有所放缓。数据显示,2018年前三月,金地签约金额261.1亿元,同比下降21.51%。对此,金地相关人员回应观点地产新媒 体称,由于推盘节奏等原因,一季度下滑属于正常现象,其透露,2018年一季度推盘仅占金地全年计划推盘8%。

增利与增收

2017年,金地实现营业收入376.62亿元,同比下降32.15%,公司房地产项目结算面积259.07万平方米,同比下降40.55%;结算收入336.60亿元,同比下降35.63%。对于下降,金地在年报中解释,这是因为房地产项目的结算面积和结算收入减少。

对此,有业内人士就告诉观点地产新媒 体,报告期营收、结算收入下降与金地往后两年的结算计划相关,而金地方面则回应称,目前金地仍有许多已售未结转,2018年、2019年金地结算收入会增大。

值得注意的是,在营收少了三成的情况下,金地归属于上市公司股东净利润却同比增长8.61%至68.43亿元,观点地产新媒 体从金地相关人士处获悉,之所以出现营收下跌净利增长的情况,主要原因是表内结转少,表外项目结转多。

该人士解释称,目前房企间竞争和合作增强,在金地获取项目中,合作开发的表外项目占比提高,因此表内结转收入减少,表外项目结转带来投资收益增加,从而带动公司整体利润增长。

2017年,受益于联营合营企业利润增加,金地投资收益大增103.36%至49.5亿元,相比2016年同期的24亿元增长超过一倍,金地方面表示,这是去年金地股东利润实现增长的关键因素。

合作开发的增加,最为明显的数据体现在土地市场上,观点地产新媒 体了解到,2017年,金地通过公开市场招拍挂、旧城改造、合作、收购等方式,共斩获94宗土地,总投资额约1004亿元,权益投资额约473亿元,新增总土地储备约1305万平方米,其中权益储备约595万平方米,

截至2017年12月31日,金地总土地储备约3770万平方米,权益土地储备约1930万平方米,权益占比约36.87%,而在2013年至2016年四年间,这一数据分别为76%、70.83%、61.54%、50.85%,呈现逐年下降趋势,反映出金地合作开发的力度进一步加大。

从投资的区域倾向来看,2017年金地依然延续了深耕一线城市及强二线城市的趋势,在创下历史新高的1000亿投资额中,一二线城市占比达87%。

不过,或许是意识到“部分热点城市出现了明显的量价分离,市场前景扑朔迷离,而部分二线和三四线城市高歌猛进,持续繁荣”,近年来,金地在各区域间投资额出现微小调整。具体表现为,一线城市投资额从2015年的39%下至23%,二线城市从51%上升至64%,三线城市则有10%微升至13%。

规模与资金

事实上,表外项目占比提高,折射的正是当前房地产行业竞争愈加激烈的态势下,房企通过合作开发快速扩张,分担风险的意图,而背后的原因,依然是来自对规模的诉求。

尽管金地相关人士并没有对观点地产新媒 体透露2018年销售目标,但其仍然强调,“我们在发展规模”,而对于规模,除了跑马圈地增加土储外,金地最为着力的则是资金与融资拓展。

观点地产新媒 体了解到,因支付地价及合作项目款增加,时隔三年,金地经营活动产生的现金流量净额出现负值。但同时因为新增银行借款,发行债劵、中期票据及资产支持证券等,金地筹资活动产生的现金流量净额则由去年的负数转正,为127.71亿元。

据观点地产新媒 体统计,2017年,金地先后完成发行公司债券40亿元,中期票据15亿元,发行美元债2亿美元,并在9月份发行资产支持专项计划30.5亿元,10月份发行超短融资券30亿元,完成多次融资。

不过,因为融资步伐的加快,也导致金地负债率略有上升。2017年,金地资产负债率为72.13%,同比上升6.7 个百分点,但剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后,该公司实际资产负债率为61.36%,净负债率为48.22%,仍然属于行业财务指标领先企业行列。

对此,金地相关人士就对观点地产新媒 体强调,金地的负债率并不算高,同时在规模扩张的过程中,负债率出现轻微上升也是正常。

从融资结构来看,金地银行借款仍然占有较大比例。数据显示,截至2017年12月末,金地有息负债合计人民币553.54亿元,其中,银行借款占比为47.87%,公开市场融资占比为50.69%,其他借款占比为1.44%,长期负债占全部有息负债比重的75.77%。

而值得一提的就是,目前金地的融资成本依然行业领先,2017年,其债务融资加权平均成本由2016年的4.52%微升至4.56%,处于较低成本水平。

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