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金茂30亿落佛山第三子 千亿目标下扩储与拿地逻辑

来源:观点地产网 2018-03-16 09:01:43
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(原标题:金茂30亿落佛山第三子 千亿目标下扩储与拿地“逻辑”)

3月15日,在佛山土拍中,金茂手起牌落,收获了佛山新城新隆村一宗商住地。据悉,此次是金茂首入顺德拿地,而该项目也是继金茂绿岛湖、祖庙金茂悦之后,金茂在佛山落下的第三子。

但在既定的千亿目标下,向来做高端产品为主的金茂,在项目获取上并不激进。据观点地产新媒 体不完全统计,在去年获取了21个土地项目之后,今年以来,金茂除了28.6亿元接手上港集团星外滩两公司各50%股权、此次竞得新隆村地块之外,罕见其身影。

但在相对“平缓”的拿地节奏中,金茂似乎有着自己的一套拿地“逻辑”。

30亿首入顺德

资料显示,此次金茂拿下的地块编号为TD2018(SD)XG0003,位于佛山新城乐从镇乐中路以南、纵三路以西,起始总价为22.96亿元,起始楼面价约8411元/平方米。

该地块颇具吸引力,土拍现场集聚了美的、碧桂园、华润、中海、华远、保利等10多家房企的身影。但最终,金茂还是略胜一筹,以30.04亿元总价、250元/月/平方米的提留物业租金夺得地块。

观点地产新媒 体了解,该地块占地面积10.92万平方米,净用地面积为9.78万平方米,包括地块一8.49万平方米和地块二1.29万平方米,土地使用性质为城镇住宅用地兼容批发零售、住宅餐饮等。

值得注意的是,该地块采用“限地价、留物业、双竞”的方式挂牌出让。除了规定最高限价为30.04亿元、折合楼面价1.1万元/平方米外,还规定在项目建成后,竞得人须无偿移交不少于计容建筑面积7400平方米的商业用途物业(提留物业),及对应配套的停车位的产权给新隆股份社。

而竞得人将“提留物业”及其配套车位确权给新隆股份社后,还须对其进行返租,返租期为10年。

在土地竞拍中,各方此起彼伏的举牌节奏,让人眼花缭乱。但其中也不乏一些让人窒息的“倒数”时刻,众房企演绎了一番暗中较量的戏码。

当碧桂园喊出最高限价的时候,现场出现一阵小小的骚动,但随即进入了竞提留物业租金阶段。在此阶段中,金茂、正荣、华远等来回交锋,最终金茂获胜。

千亿目标下拓地

观点地产新媒 体发现,按7400平方米面积、250元/月/平方米租金单价计算,金茂在10年的返租期内,每个月将支付185万元的租金,十年的租金总额将达到2.22亿元,这将在一定程度上减少项目的利润。

但市场人士对观点地产新媒 体表示,该地块并不是佛山第一宗“返租”地块,而250元的返租单价并不算贵;项目与佛奥湾、沙良河公园仅一路之隔,拥有区位优势,未来建成时,提留物业的商业部分亦可作配套补充。

从住宅角度看,乐从一手新盘不多,主要集中在佛山新城和乐从南区。现在售楼盘有怡翠晋盛、M-CITY、碧桂园华润新城之光、星英半岛、泰禾佛山院子、保利海德公馆等。

拿下此地块,意味着金茂首入顺德,也意味着继佛山绿岛湖、祖庙金茂悦之后,它在佛山落下第三子,进一步拓展华南版图。目前,金茂在华南的主要项目包括广州南沙金茂湾、珠江金茂府、信达金茂广场以及金茂佛山绿岛湖等。

此前,金茂确定了自己的规划:2019年进军千亿,2020年实现1500亿签约额,2022年实现2000亿签约额。而具体到华南区域,则有“三年500亿、五年800亿”的目标。

但在既定目标下,向来做高端产品为主的金茂,在项目获取上并不激进。据观点地产新媒 体不完全统计,在去年获取了21个土地项目之后,今年以来,金茂除了28.6亿元接手上港集团星外滩两公司各50%股权、此次竞得新隆村地块之外,罕见其身影。

不过,金茂向来在研判土地、分析土地价值方面,似乎有着一套“方法论”。此前,金茂总裁李从瑞就曾对观点地产新媒 体,举例分析过地块的获取逻辑。

据他介绍,金茂在拿地的过程中,必须基于金茂自身条件,分析地块所在地区的市场、地块的稀缺性、地块周围的改善性需求等,然后才决定是否拿地。从这个角度讲,其拿地节奏的相对“平缓”,就在情理之中了。

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