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旭辉主席林中:平安没有减持计划 旭辉一定会进前十

来源:观点地产网 2018-03-15 08:45:00
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(原标题:林中:平安没有减持计划 旭辉一定会进前十)

首次突破千亿销售后,旭辉照例在香港、上海两地举行2017全年媒 体业绩会,向两岸媒 体展示过去一年的成绩表。

香港文华东方酒店,主席林中率领首席财务官游思嘉等管理层团队,应对来自香港资本市场及媒 体的疑问,上海方面则由集团总裁林峰独撑全场。

午间发布的年报数据显示,2017年,旭辉共实现销售1040亿,同比增长88%,毛利率29.7%,核心净利润12.8%。亮眼业绩显然为管理层带来不少自信,业绩会莆一开场,林中就花了10余分钟介绍旭辉在过去一年的八大亮点,从盈利表现到产品质量,如数家珍。

长达近80分钟的业绩会,除少量关于财务的陈述和问题由一旁的财务官游思嘉代劳,其余时间林中都亲自上场,畅谈旭辉和地产行业的未来,并一一答复媒 体抛出的关于规模、土储、投资、股价等各种问题。

尽管2017年冲进了千亿俱乐部,旭辉依旧定下了个相对保守的目标,林中指出,2018年旭辉全年的销售目标是1400亿,同比去年增长35%。

但他同时强调,1400亿目标中的权益目标不会低于去年,根据2017年年报显示,旭辉1040亿的销售中权益额为550亿,权益比例仅为53%。

而对于1400亿目标“相对保守”的评价,林中的回复则为自己留了不少余地,“旭辉一向是保守承诺、超额对付。”

按照以往的规律,2017年初,旭辉定下的年度目标为650亿,年中时曾上调至880亿,最终全年实现1040亿,较年初目标多出60%。而据林中介绍,旭辉目前手上土地储备有5100万平米,可售的货值约7000亿,由此,在市场不出现大的变动下,超额完成并非难事。

值得一提的是,与媒 体业绩会时的拘谨不同,在随后召开的投资者会上,林中状态颇为放松,不时提到的英文名和回答时的轻快语气令现场笑声不断,显示其与香港资本市场投资者的熟络与信任。

例如当有投资者不明白旭辉2021年的目标为何是top8而不是top10之类的惯用分类,林中便略带幽默回道,“我们一定会进TOP10,但觉得前十这个名次太笼统,于是算了算,认为未来是可以进入前八的。”

虽然各项运营和财务指标向好,但在林中看来,要成为跨越周期的大企,旭辉仍然存在土储不足的问题,为此,2018年旭辉将继续扩大在土地上的投入。

林中指出,2018年旭辉买地金额并没有定绝对值,但原则是不少于销售额的50%。按1400亿保守估计,旭辉2018年在拿地上将至少达到700亿,比2017年452亿的权益买地金额超出五成以上。

对于拿地的时机,林中似乎有自己的一套看法,在他看来,市场好的时候,反而不是拿地的最佳时间,反而在市场差的时候,才需要多买一点地。

在拿地方式上,除公开市场和收并购,城市旧改也成为旭辉纳储的新路径,目前已进驻的城市就包括郑州、太原、武汉、长沙、贵阳等等,据林中介绍,上述城市的旧改项目已为旭辉提供了1700万-1800万平方米的土地储备。

显然,与大多数房企参与一线城市旧改不同,旭辉看中的多为二三线城市,对此,林中进一步介绍称,这类城市的土地成本非常低,旧改项目的毛利率预计可以达到30%以上。

另外,粤港澳大湾区也将成为旭辉增长速度最快的一个板块。林中表示,“2017年大湾区在我们比重才占2%,未来我们希望大湾区在我们销售整个比重里面至少应该在20%。”

为此,旭辉已经在去年成立了深圳事业部,并挖来了招商蛇口的副总经理何飞担任旭辉深圳的总经理。

地产主业的表现之外,近期旭辉在资本市场上的投资同样引来媒 体关注。

据观点地产新媒 体了解,2017年7月至2018年1月,旭辉通过其持有的上海永磐实业二度举牌A股公司阳光股份,使其累计持有阳光股份74,991,323股,占总股本10%,成为直接第二大股东。

有市场分析旭辉此举不排除是为回归A股铺路。业绩会上,林中则给予否定的答复,他指出,“旭辉增持阳光股份主要是做战略投资,看重的是股票价格和公司价值,除了战略投资以外,旭辉对未来没有任何的规划。”

同样地,作为旭辉新晋第二大股东,平安近期在二级市场大举抛售碧桂园股份的动作不免令投资者担忧,平安是否会减持旭辉?

对此,首席财务官游思嘉在投资者会上的简短回应或许能为市场带来一些正面效应,他指出,“我们和平安也有过官方确认,平安对旭辉的投资是长期的,短期内是不会有其他的想法”。

此外,林中还不忘强调,“平安只是旭辉的战略投资者,不干涉旭辉的任何运营,旭辉跟平安是两个独立运行的公司。”

以下为旭辉控股(集团)有限公司2017全年业绩会现场问答实录:

现场提问:我有三个问题想请教一下。第一个问题是,2017年旭辉结转确认收入300多亿,现在目前还有多少的已售未结转的货值?

第二个问题是,2018年旭辉在长租公寓的布局是怎样的?

第三个问题是,2017年旭辉拿地价款是452亿,预计2018年拿地金额会是多少?林总说到2018年重点在二三线城市投资,想问一下,没有在一线城市投资是考虑到一线城市地价高的问题?还是有其他因素考虑?2018年香港方面有什么具体的布局吗?

游思嘉:我们公报里披露,去年年底的时候全部口径有超过800亿已经销售但是还没有入账的卖楼收入。现在将近三个月,这个数字已经滚动到接近1千亿,这里面有些是并表,有些是非并表的,并表非并表比例大概是6比4左右。

林中:关于长租公寓的布局。今年我们速度还是比较快,目标是争取今年6万间的规模,主要的城市还是集中在已经框定的这十几个商务人口多,流动人口多大城市。我们未来还会实现轻重结合的经营模式,以重带轻,轻重结合,通过更多的资产证券化实现退出。未来我们相信长租公寓在大政策下会得到很多支持,包括税收支持、金融支持,所以长租公寓业务是在旭辉在房地产+中增长比较快的,而且是有大规模体量的。

关于拿地,去年我们拿地452亿,2018年的拿地有一个基本的判断,我们大概不会低于销售额的50%。如果市场有很好的机会,我们的现金流又覆盖得住,那我们就会拿多一点。

还有2018年为什么主力战场在二三线,不是在一线。因为我们认为旭辉是作为开发销售的公司,一线城市在我们眼中只有北上深3个,但是未来有100个城市大部分是二三线,所以二三线拿地的绝对额会超过一线城市。

第二,一线城市现在已经逐步进入存量阶段的市场,过了开发销售的高峰时期,未来我们要增长,就一定要配合城市增长发展的步伐,我们要随大势。

第三,二三线城市在2018年有拿地的大量计划,一线城市在政府调控下,我们相信18、19年一线城市的市场还是全国调控最严的市场,所以一线城市相对机会会比较少。相对的二三线城市,今后拿地的毛利率和净利率还有周转率会快过一线城市,所以我们要把一些资源投入到战略的主要方向上。

第四,你说到香港拿地。我们跟宏安合作的项目会在今年四季度销售,现在来看售价也好过我们当时拿地的预期。但香港拿地不是旭辉的重点,旭辉的主要重点还是做大陆的地产,香港我们会持续做一些项目,主要是比较便宜优质的土地,我们会继续开发,我们希望做第一第二第三第四个开发。但是从比重来看,我们重点还是在大陆。谢谢!

现场提问:我有几个问题想请教您,第一个问题,咱们近一年在增持阳光股份,我想问一下旭辉增持阳光股份的原因是什么?因为它的业绩好像并不是很好,之后会不会继续增持?是不是有想借壳A股的想法。咱们在阳光股份有没有来自其他的竞争力,因为之前的京基也有意要跟阳光股份进行重组。

第二个问题,2018年咱们设立了1400亿的销售目标,但是相比2017年的增幅好像是有点保守,我想问一下定这个目标是基于什么样的考虑?

第三个问题,咱们公司账上有289亿的现金,我想问一下这些现金接下来怎么用?咱们为了适应规模发展,会不会再做一些新的融资计划?另外就是林先生您刚在做报告时讲到咱们长租公寓的REITs,市场有预测认为今年或者明年有真正的机会在A股上市,旭辉有没有做这样的准备?谢谢!

林中:谢谢,旭辉增持国内A股公司阳光股份主要是做战略投资,我们看重的是股票价格和公司价值,作为战略投资者我们对这种投资是非常有耐心的,我们是长期的投资者。除了战略投资以外,我们在未来没有任何的规划,我们也没有跟阳光公司有其他业务方面的合作。

第二,今天对外承诺的1400亿的目标看似比过去增长比较保守,但是我们一贯风格就是对你们承诺的我们都保守一点,这个承诺保守是什么?是基于任何市场的变化我都能完成。所以我们对市场要敬畏。第二,前面讲高了没有什么好处,所以我们也不愿意讲高。随着我们销售业绩的逐步达成,我们有可能在半年多的业绩可以上调目标,我们可以上调,我们永远不会说去下调我们的目标。所以旭辉从2012年上市到现在,我们都记得一句话,保守承诺,我承诺给你们一定是保守的,不管市场发生任何的变化和风险,我们都要完成它,但是实际上我交卷子的时候,我交业绩成果的时候,我们是超额,每次都超出市场对我们的预期。我们希望长期以来培养旭辉的信用,旭辉说到做到,我们不愿意吹牛,牛皮吹得很大,但实际上后面做不到,这不是旭辉的风格。

第三个问题,关于账上现金298亿。旭辉稳健的财务要求,我们基本是想保留总资产的20%左右,是现金。因为有这个现金会让旭辉非常从容,第一是能把握行业的投资机会,随时账上有钱,随时有地都能买。第二是能应对行业去杠杆带来的紧缩,因为我的流通性非常好,所以旭辉的298亿作为一般的运营资金以及作为投资的储备资金,旭辉一贯的坚持就是我们的总资产其中15-20%的比重是要持有现金。

关于你说的新的融资计划,这也是很多媒 体朋友比较关注的,我给你说的是旭辉暂时来看没有任何的股票增发计划,因为去年我们已经做了增发,所以我们短期之内都不会有任何股票的增发计划。

还有是关于长租公寓,我们非常期待这个政策落地,我们也希望这个政策明确落地之后我们能成为首单或者是首几单真正REITs的上市,但是目前来看REITs政策还没有出台,所以我们非常期待租购并举的时候能真正从金融和税收的角度来支持租赁业务和租赁型企业的发展。谢谢!

现场提问:2016年的时候旭辉曾经提出每年落地3-5个商业项目,2021年实现25-30个的目标,但是到目前好像只推出5个。我想问一下目前公司商业地产的发展是不是遇到了什么困难?另外就是月初的时候王寿庆王总加入旭辉,想问一下接下来旭辉在商业地产方面有什么具体的布局和计划,对完成2021年的目标有没有信心,谢谢。

林中:谢谢,旭辉每年商业发展都有落成新项目,今年最大的新项目在上海浦东,我们跟香港置地合作的旭辉智慧广场,总的建筑面积大概是13万平米,开业以后也是浦东新增的最时尚的一个购物中心。旭辉在商业发展过程中不追求量,我们战略上没有把商业追求很大的量,但是我们在做精品,我们希望每年都有一两个好的精品能落地。

第二,在旭辉未来的“二五”战略里,旭辉要保持主营业务的快速增长,旭辉还是会聚焦在开发、销售的业务,商业的发展会随着地产规模的增长而同步增长。未来2021年旭辉肯定还会增加几个类似像浦东智慧广场这样的有特点的商业地产项目,对商业部分我们更多是追求质量,追求精品,追求品牌效应,我们并没有在商业上有很大的数量上的要求。

王寿庆先生目前是作为旭辉的商业顾问加入旭辉,因为他私人公司还有一些事情没有结束。我相信王寿庆先生作为商业顾问加入旭辉以后,对旭辉的商业运营能力、管理能力提升抱有比较大的期待。谢谢!

现场提问:第一,公司入账和销售要多长时间?第二,根据之前的销售成本,今年的毛利率会不会超过30%。第三,今年物业和公寓毛利率分别增长多少?第四,2017年销售均价同比下降9.2%,根据今年新卖楼结构和毛利率情况,你们预计均价会不会有所提升?债务和毛利率未来的趋势如何?

林中:从销售到入帐的时间,平均周期在18-24月之间。大部分是18-24月结,小部分是当年销售当年结,大部分是这样的趋势。从1月份的销售来看,今年的毛利率应该跟去年是持平的。

关于物业和长租公寓,特别长租公寓,我们其实不看毛利率,因为它的行业指标不看毛利率,物业也不看毛利率,物业平均利润率大概在8%左右。另外,关于今年的均价,我们评估过应该会超过17000元/平米,估计在17000-18000之间。未来几年的毛利和净利,旭辉保持平稳,毛利超过25%,净利超过12%,基本不会有波动,今年的毛利率接近30%,所以我们基本都会超过25%以上。

现场提问:刚才你提到三个一线城市,广州并没有包括在里面?公司还陆续有在大湾区中山等地区买地,公司在大湾区的布局如何?还有公司的一些旧改项目,这些项目毛利率如何?债务方面,公司压力大不大?

林中:谢谢,大湾区的布局对旭辉来说是非常重要的,在旭辉规模小的时候,旭辉要精选区域,所以我们主要是选长三角和环渤海。随着旭辉超过1千亿,旭辉在大湾区布局的脚步会加快,大湾区主要是由广州、深圳为核心,刚才你问我一线城市,一线城市国内就是三个,北上深,加上香港是四个,我们内部没有把广州放在一线城市的市场格局来看。但大湾区有非常重要的城市,包括深圳、香港、广州,以及在广深这条城市群带上很重要的城市,包括东莞、佛山、惠州,包括珠海、江门、肇庆、中山,我们大湾区从零开始到现在有十几个项目,未来大湾区还会持续提升。去年大湾区我们比重才占2%,未来我们希望大湾区的销售比重至少在20%,所以大湾区的比重随着我们规模大了以后,我们会加大布局。

第二,旧改。因为旭辉拿地的方式我们也叫全方式拿地,既有公开市场的招拍挂,也会积极做二手市场的收并购,我们同步还会跟政府做一二级联动,城市旧改,还有都市更新的计划。目前来看旧改有几个比较大的项目,第一个是去年在太原拿的4千亩地,今年会陆续挂牌,在武汉还有两三块也等待挂牌。在郑州跟政府做棚户区改造,昨天交了第一块地的保证金,一两年前签完合约盖动迁房,这些地块陆陆续续会挂出来。还有长沙,还有贵阳,这些棚户区旧改项目我们估计毛利率都在30%以上。

关于债务的问题。我们一年到期的债务25%,但是我们在一二月份已经还了很多,剩下要还的只有一笔25亿债券,所以我们短期压力非常小。旭辉有比较畅通的国内和国外的融资平台,如果今年国内融资平台比较紧张,我们就会相应加大境外的融资平台。旭辉没有配股和增发股票的任何计划,大股东对公司会有增持的计划,每年我们大股东都在增持公司股票,我们对公司发展非常有信心,因为我们知道未来几年的利润是多少钱,其实很多利润都已经锁定了。

提问:第一个问题,公司70%负债率相对之前有比较大的提升,想问一下这个负债率有没有一个控制的计划?之后的负债率大概是什么样的水平?第二个问题,刚刚林总提到公司的布局会在今年有一个完成,这个说的是投资方面还是什么?之前你说到权益这部分可能会想要持续增加,想问权益增加的计划是怎样的?

林中:刚才你提到70%的负债率在国内高速增长的企业里算是很稳健的。因为你要把增长率、负债率、利润率放在一起来看。第二,旭辉内部关于负债率一直是追求比较稳健的,95%是红线,85%是警戒线,公司基本在60-70%左右,离警戒线和红线差距还是非常远。平常我们在市场好的时候,反而不会把这个空间用足,在市场不好、地价很便宜的时候还是要多买一点地。另外,我非常看好中国房地产市场中长期的发展,随着中国的经济增长保持持续稳定的增长,其实未来10-20年之内根本不会担心市场的问题。我们担心的是怎么成为这个市场中好的那几个人,这个市场的量还是非常大的,我们可以看到,未来十年,中国不会少于十万亿的市场,甚至十几万亿的市场。而且这个市场的集中度非常大,这个市场未来集中度向优秀的大企业开始聚集。

2018年我们讲的是基本完成战略布局,我们在中国的一线、二线以及战略性支点型二线城市中19-20个旭辉区域集团的中心城市布局全部可以布完,接下来只不过是把一些区域做扎实,长三角的区域做渗透,然后粤港澳的区域把它规模和项目数量做多。这种全国布局的骨架在2018年基本完成,剩下的就是怎么有更多枝叶的问题,以及在主要的20个城市里面去深耕的问题,这20个城市未来争取每个都能进入当地的Top10甚至Top5,去年我们有8个城市进入,我们希望每年都能提升数量。

第三,关于权益的问题,在市场土地有机会、地价还是比较便宜的时候,我们还是希望进一步增加我们的权益。我们短期的计划,就是新增的项目的权益在60%。

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