香港楼市洗牌 万科竞标憾失九龙宅地与年内三项目入市

（原标题：香港楼市洗牌游戏 万科竞标憾失九龙宅地与年内三项目入市）

香港房地产市场向来不平静，从一鸣惊人的内房企如合景泰富、龙光、龙湖和海航，到重新掌握主动权的信和置业、会德丰及九龙仓，竞争者一波接着一波。

如今经过调整的情况是，香港本地房企成为土地市场的主角。最新消息显示，1月24日，华懋以将近31.13以港元的价格，夺得九龙观塘安达臣道对出一幅私人住宅用地。参与竞标的万科、中海、五矿地产等内房企，再次铩羽而归。

这个结果和一个礼拜前几乎如出一辙，当时九龙塘一宗宅地以124.51亿港元拍出，低于市场上限价格。但地块竞得者依然不是参与的华润置地、中海，而是九龙仓。

公开拿地渠道不畅，导致内房企发展策略由大跃进改为碎步跑，香港市场再次迎来洗牌。

以万科为例，其于2014-2016年获得的三个港岛项目，全部留待2018年才推向市场。但在内房企激情投地到形势趋缓的这一年多里，它始终无功而返。

就在港投资及发展事宜，观点地产新媒体致电万科相关高层，截至发稿时未获回应。

万科港岛徐行

在内地市场，万科的好胜心不小，年末出其不意来个业绩冲刺，与恒大一决高下；但在香港，它俨然一副“佛系”模样。

万科进入香港市场的那一年并不算晚。2013年，香港还没有“癫价”，万科联手新世界发展以34.34亿港元竞得港铁荃湾西站TW6项目，如今项目已经完成97%的预售。

不像在内地秉承的快速发展策略，万科香港的“佛系”脾性一览无余，此后2014-2016年以每年新增一宗土地的节奏在港岛徐行。

2017年，内房企拥入港岛，其中最为典型的，当属合景龙光以业内所称的“癫价”168.55亿港元，拿下香港鸭脷洲12.65万平方呎的住宅地皮。然而这一年，“佛系”万科香港没有拿地。

实际上，万科香港并非无欲无求，也是参与投标的，只是在内房企激情投地到形势趋缓的这一年多里，万科始终无功而返。

实际上，缓慢的推货策略，与缓慢的投地策略是相匹配的。就在青黄不接的时候，万科香港才计划将过去新增的三个项目，选择在2018年一次性推出。

不同于内地惯常的“短平快”开发销售策略，万科本次首先推向市场的产品为其于2014年取得的收租项目，亦是万科在香港首个服务式住宅项目。1月24日，万科香港宣布，旗下最新服务式住宅TheLuna(楹寓)正式落成并公开接受预租，预租期由1月25日到3月31日，将于今年四月起正式营运。

观点地产新媒体了解到，TheLuna座落于港岛湾仔联发街，临近湾仔港铁站及电车站。项目楼高29层，提供105个服务式住宅单位，面积为365平方呎至1771平方呎，包括开放式、一房及豪华一房标准户型，以及两房和顶层三房连天台特色单位。其中，开放式单位折实租金港币22560元起。

而另外两个分别于2015年和2016年取得的项目，则为出售项目。根据万科置业业务部副总裁周铭禧此前透露，屯门扫管笏项目将于今年上半年推售，涉及逾1000伙，户型由1房至4房不等，当中1房及2房户占逾半，亦会提供约30个洋房单位。

今年下半年则会推售长沙湾住宅项目，目前在规划阶段，初步预计提供400至500伙，属于九龙核心区。

香港楼市洗牌

在2017年期间，万科于香港市场选择的是观望态度，这一年市场面临前所未有的变化。内房企拥入港岛激情投地，其中最为典型的，当属合景泰富、龙光以业内所称的“癫价”168.55亿港元，拿下香港鸭脷洲12.65万平方呎的住宅地皮。

观点地产新媒体了解，2017年香港政府已卖出的宅地有9幅，其中的6幅是内地开发商拿下，粗略计算，内地房企在香港拿到的宅地占了所有宅地的66%。内地销售额排名前三的万科，即便2013年已进入了香港市场，但2017年的拿地份额里，并没有属于万科的部分。

实际上，万科香港并非无欲无求，也是参与投标的。去年2月份，万科置业海外参与投标香港中环卑利街/嘉咸街发展项目，但最终，该项目被信和置业夺去。中环卑利街土地面积达9580平方呎，其中可建住宅楼面面积8.43万平方呎。

尽管内房企香港投地价格之高甚至被香港业内成为“癫价”，但高调的行为使其迎来备受瞩目的“高光时刻”，然而这样的时刻似乎正在逝去。

无论是曾经的内房企激情投地，还是如今的形势趋缓，这一年多里，万科始终无功而返。

2018年1月24日，香港地政署公布九龙观塘宅地投标结果，楼面呎价达到市场预期上限，中标者依然不是万科，但也再不是曾经的内房企们。

1月24日，香港地政总署公布，华懋旗下颖显有限公司(母公司：参明有限公司)以最高价将近31.13亿港元的价格，投得位于九龙观塘安达臣道对出一幅私人住宅用地，面积达5354平方米，批租期为五十年。

观点地产新媒体了解到，除华懋外，另有24家企业投标，其中包括3家内房企，分别包括万科置业(海外)、五矿地产、中国海外发展。

在1月12日招标出让的九龙塘宅地，内地开发商仅华润置地、中海地产参与其中，但最终地块仍由港企九龙仓获得。

实际上，近来内地加强资金管制，整体资金外流有所下降，或是导致内地开发商减少投资、亦是香港开发商重新占据土地市场主动权的主要原因。

“内地私营发展商会在香港取得成功吗？本人对此予以保留。”去年中，恒隆地产董事长陈启宗曾如此发问。

陈启宗称：“假如他们在其他地方获得充裕可靠的现金流，这便不是问题。但是，众所周知，地产业会因市场环境或政府干预而出现波动。租金收入相对容易预测，但发展土地的溢利或从中获取的现金流均可以突然中止。那么他们在香港的发展项目又会变得如何呢？”