房企黑马的逻辑

（原标题：黑马的逻辑）

年底照例会有一批房企排行榜出来。有关研究机构做的这种排行榜，一是不能完全当真，二是有一定的参考意义。

不能完全当真，是因为我对照发现，有些企业数据严重失真。譬如，碧桂园的销售额，有的排行榜是写5500亿，有的却写成5800亿，不知道多出的这300亿怎么来的。还有一家房企，某家排行榜单列出它有508亿，列第40名，在另一家排行榜前200名都没找到它的影子。而金地商置，年销售额453亿，排名怎么也得是在40-50名之间，但几个排行榜都把它漏掉了。

有一定的参考意义，是因为，哪怕数据不尽一致，知名房企的大致位置，还是能够对照发现的。一般来说，前10甚至前20的房企，业内差不多是有数的。

当然，金融机构更需要这种排名。因为，很多金融机构放贷内部是实行名单制，前30名也好，前50名也好，相对更容易拿到贷款额度，包括授权信贷额度。从这个意义上就可以理解，为什么很多房企重视排名了。

前些天，有朋友问我：你听说过一家叫做新力地产的么？我老实承认，没听说过。朋友说：这个企业起家于江西南昌，很猛的。我一看排行榜，2017年销售额达400多亿。而另一家企业，祥生地产，原谅我之前孤陋寡闻，排行榜上给出的数字是560亿-620亿。还有几家企业，销售额300多亿，也是没听说过，年增幅相当大。

这就是所谓的黑马吧(当然是我个人定义的黑马)。

据说，有一批黑马，包括上述部分企业在内，目标是三年内实现1000亿的销售额。仿佛一年之间，1000亿，是一张决定是否有资格在楼市下半场厮杀的门票。

从行业发展趋势看，集中度在加速提升，一些原本想追求小而美的企业，也不得不尽力扩大规模。没有规模，银行即使给你贷款，也可能会将基准利率上浮；没有实力，在公开市场根本就抢不到土地，想并购，人家也不愿意卖给你。

企业自身的逻辑也要求它这么做。这些黑马，往往是在某个区域成长起来的。而现在的很多知名规模房企，比如龙湖，原先就是在重庆这个激烈的市场中脱颖而出，再向全国拓展，如今已位列排行榜第8。黑马在一两个省甚至一个省都能做到300多亿，每年拓展几个省市，到达1000亿是完全可能的。

关键是踏准市场节奏。中梁地产做起了榜样。2015年之前，也没多少人听说过它。但2015-2016年，它大举杀入长三角的三四线城市，抢得大量土储，颇令同行侧目。没想到，2016-2017年三四线城市的去库存机遇成全了中梁地产，去年销售额达到700多亿，比那些远比它知名的远洋集团、首创置业都要高。

虽然此轮以“四限”为显性标志的调控，堪称严厉，但主要是在一二线城市，三四线城市的政策环境还是比较宽松的。大批三四线城市，地价相对便宜，又承接了热点城市的溢价效应，成为了2017年楼市的增长力量，也让重兵囤积这些地域的房企收获颇丰。

黑马们向外拓展的区域，也多为三四线城市。其目标策略能否如愿实施，很大程度上也取决于2016-2017年的市场逻辑，是否适用于2018-2019年。

对于2018年的市场趋势，业内的共识是，一二线热点城市的调控不会放松。但如何看待三四线城市，有较大的分歧。

在追求规模的路上，普遍要加杠杆。这就可以理解，为什么有些企业销售额增长50%以上，它们的负债率也在大幅上升。如果目标市场的增长符合预期，其风险是可控的。但市场的不确定性在于，个体的理性，却是群体的非理性。换言之，当原本处于稳定增长阶段的三四线城市，涌入一批企业后，会不会转向失速？

我听到两位知名房企掌舵人的观点是，三四线城市去库存已近尾声。理由是，支撑当地楼市的刚性需求有限，重要的支撑力量来自于一二线城市溢出的投资需求。但两年过去，这些需求已消耗得差不多了，新增需求动力不足。以过去的惯性来衡量未来的容量，风险太大。所以他们仍选择与三四线城市保持距离，一城一地研究，绝不重兵进入。

对于今年的房地产市场来说，最大的不确定性来自于，在住房持有环节征税的消息，会不会相对明朗化。所谓明朗化，是指，有没有一个框架(草案)出来。这种消息，不能赌，也没法赌。企业唯一可做的，是准备预案。

这两年，“千亿门槛说”泛滥开来，好像不是“不进则退”，而是“不进则死”，要被大房企并购掉。其实在我看来，中国的市场足够大，只要管控到位，产品有竞争力，深耕少数区域，三五百亿规模也可以活得很好。

规模的诱惑一直都在。抓住了机会，就上了一个台阶，否则就可能被挤下去。你看合生创展、星河湾，当年也是赫赫有名，如今都被踢出了前100名。不过，1000亿也好，3000亿也好，最重要的，还是守住财务风险的底线，这方面，贾跃亭的教训不可谓不沉重。