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长租公寓运营探秘:龙湖冠寓如何破解出租率难题?

(原标题:长租公寓运营探秘:龙湖冠寓如何破解出租率难题?)

7个月后,龙湖冠寓成都金楠店、成都时代店、重庆源著店便相继面世,开业即达到95%以上出租率,杭州门店开业即满租。后续深圳、厦门等城市也达到开业一个月内90%以上的出租率。

  作为地产商布局长租公寓的先行者之一,龙湖冠寓在过去的一年多时间里高举高打,迅猛扩张,截至2017年底,冠寓已进入了17个城市,开业房间超过1.5万间。

  龙湖也是率先提出长租公寓战略目标的房企之一,到2020年计划实现20亿租金收入、进入行业前三。

  然而与传统的房地产开发不同,长租公寓的运营和盈利模式目前仍是行业普遍存在的难题,开发商、中介代理公司、独立第三方品牌等各类背景的机构房东们,全都处于探索阶段。

  21世纪经济报道的调查显示,当前提升长租公寓的出租率,是解决运营和盈利难题的核心,品牌地产商旗下的长租公寓如万科、龙湖出租率可以达到80%以上,龙湖一些项目出租率在90%以上。

  冠寓高出租率如何炼成?

  2016年8月,龙湖集团董事长吴亚军宣布推出长租公寓“冠寓”品牌。

  7个月后,龙湖冠寓成都金楠店、成都时代店、重庆源著店便相继面世,开业即达到95%以上出租率,杭州门店开业即满租。后续深圳、厦门等城市也达到开业一个月内90%以上的出租率。

  当前,根据业内人士及第三方行业研究数据反馈,在大量品牌长租公寓进驻市场后,普遍都要经历后续租住率的较长爬坡期,龙湖上述项目是如何在开业内短期实现高出租率的?

  1月2日,龙湖有关人士向21世纪经济报道记者表示,冠寓继承了龙湖的DNA,十分注重前期客户调研,在打造长租产品之前,做了大量的长租市场调研和客户资料整理,进而根据有效的客户画像去定位产品。

  目前,冠寓把客户分成八大类,例如青年专才、外籍留华、创客SOHO等,相对应地划分了三个产品线:核桃、松果和豆豆。它们不是以价格高低划分产品系列,而是通过服务和产品的创新匹配不同客群的需求,进而去规划长租产品,如基础地理位置,公共空间、装修设计、智能家居等。

  与其他长租公寓不同的是,冠寓不仅关注分散的个人用户,还关注和创造用户集群。

  作为龙湖集团第四大主航道业务,冠寓获得地产、商业、物业等内部资源助力,推出CityHub概念,倡导“去孤岛化”租住生态,配套公共活动区域,不仅供住户使用,也希望辐射到周边一到两公里的泛租住人群中,打造年轻人和生活资源的聚集地。

  综上,当把市场中潜在的租户做了细致划分之后,要把他们安放在哪里?或者说,这些人群可以集中在哪里?

  冠寓另一关键密码是选址。前述有关人士透露,冠寓的选址来源于龙湖自持物业以及轻资产拓展项目。

  龙湖会在一二线城市自持物业中选择一部分来做长租。如在上海冠寓已获取的20个项目中,其中6个是上海龙湖自持物业项目,以龙湖北城天街和龙湖闵行中心为例,都与龙湖天街和龙湖星悦荟(社区商业中心)相邻,拥有开门即达的配套商业服务,即是CityHub的理念。

  轻资产方面,龙湖主要选择一二线城市中心区、办公商务区及周边功能区域产业园区,地铁沿线,且配套服务丰富的地段;在一些集体用地获取中,也会拉动和引入当地的生活服务资源,践行CityHub理念。

  冠寓CEO韩石介绍,冠寓在扩张过程中,将先从轻资产入手,一般是对有十年以上租约的物业进行改造,或以股权合作、委托管理等方式获取项目,以此快速形成规模,未来逐步加大重资产比例;早期早期轻重比例是8∶2,后期将实现6∶4甚至2∶8,最终以重资产为主。

  规模化指向盈利

  对于长租公寓而言,提升出租率只是未来盈利的第一步,当前的长租公寓运营商仍普遍处在规模化、拼运营阶段。

  通过累积一定程度的规模,提升出租率,夯实运营基础,带来稳定现金流,然后再打包成资产证券化产品,甚至上市实现退出,这是目前长租公寓运营商普遍选择的一个路径。

  易居中国执行总裁丁祖昱认为,长租公寓的盈利突围点一是规模化,二是成本控制。

  龙湖冠寓在规模扩张中颇有优势。对于轻资产项目的拓展,冠寓制定了全景计划,即7天内判断一个项目是否值得获取,获取项目到开业运营的周期控制在五个月左右。

  此外冠寓还具有成本优势,依托龙湖集团,冠寓建立了自己的招标采购体系和成本控制计算模型,对集采、价格、运营等成本进行控制;在资本市场上,龙湖仅4.7%的资金成本也是一大利器。

  “我们做冠寓业务是先算大账。”龙湖有关人士表示,冠寓首先从战略业务的角度考量,选择进入某些城市,除了几项关键指标,不会抠特别具体的投资细节。

  龙湖表示,希望在三年内能把规模做到一定程度,三年内集团不对长租公寓的利润指标进行考核。

  韩石透露,在2017年实现1.5万间之后,冠寓中期发展阶段将以5万间作为节点;第三阶段争取三年之内达到行业前三甲,同时营收超过20亿元的目标。

  目前冠寓轻资产模式毛利率是35%以上,动态投资回收期是五到六年左右;重资产模式未来则“希望一方面通过物业运营升值,具有稳定租金收入,可能推出REITs、ABS;另一方面是物业带来的增值。”

  海通证券在调研了南京冠寓的基础上假设,长租公寓在轻资产模式下测算,200间左右的集中式公寓,主要装修成本回本时间大约需要7年;资产运营稳定后,净利润大约占租金15%-20%,占租金差33%到 42%。长期现金流入和利润的增长,主要来源于租金增速高于底租租金增速所带来的增量收益。

  重资产模式运营下测算,长租公寓租金除了需要覆盖装修成本外还需要覆盖收购成本,大大增加了回本时间。不考虑任何租金上涨的情况下,回本时间需要大约18年。

  2016年12月20日建行广东分行行长刘军指出,租赁回报率达到5.5%是个最基本的底线。在利用集体土地做租赁、轻资产模式下,机构房东可通过CMBS、REITs等资产证券化通道回收成本,从而形成商业模式闭环。

  而自持拿地以租金回报率叠加房屋增值收益计算,持有十年以上,年收益率将能达到或超过5.5%。

  刚刚在上周将深圳豪宅项目深业中城转为自持长租公寓的深业集团,就希望能通过租金+增值收益获得更多回报。

  2016年12月27日深业集团副总裁董方认为,从长远来看,租赁产品会带来稳定的现金流,一定程度上可以对冲销售政策风险的冲击;持有一定时间带来物业增值的价值,也应该是很高的。

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