最贵起拍价与最冷静的举牌：中国金茂23亿再入成都金融城

（原标题：最贵起拍价与最冷静的举牌：中国金茂23亿再入成都金融城）

观点网 时隔半年多，中国金茂再度回到成都土拍场，这一次标的是成都起拍楼面价最贵的一宗宅地。

11月13日，成都锦江区柳江街道包江桥社区一宗住宅用地出让，成都宸茂置业有限公司（中国金茂）以总价23.12亿元竞得，成交楼面价29200元/平方米，溢价率4.29%。

该地块起拍楼面价28000元/平方米，刷新成都涉宅用地起拍楼面价纪录，此前纪录为锦江区一心桥片区2号地块的21000元/平方米。

这宗编号JJ10(070102):2026-042的地块，是金融城三期H08地块，出让面积31667.09平方米（合47.50亩），规划建筑面积79167.73平方米，容积率2.5，折合起始总价22.17亿元。

地块吸引中海、中国金茂、建发、招商蛇口四家房企参与，仅经过13轮竞价，就由中国金茂摘得。

对中国金茂而言，这是其年内全国拿地棋局的最新一子，但29200元/平方米单价才是真正关键。

冷静的金三

放在去年，金融城三期这宗地块有冲击地王的全部想象空间。

地块南侧一街之隔，就是成都“地王”项目建发海耀，其对应地块2025年3月由建发以楼面价41200元/平方米竞得，成交总价33.47亿元，溢价率106%，至今仍是成都涉宅用地成交楼面价第一。

再往南的金融城·贝宸S1项目，对应地块2024年9月由贝好家以楼面价27300元/平方米竞得，溢价率42.19%。

不过，这一次的竞价结果颇为克制，最终成交楼面价29200元/平方米，溢价率仅4.29%。

热度回落从参拍阵容就能看出来。

2023年金三锦宸府地块有70多家房企竞拍，去年建发海耀地块有10家房企参拍，这一次只剩下4家。

有机构预测，封顶预售叠加全口径资金监管，项目入市与回款周期普遍后移6到12个月，拿地的账本变了。

事实上，谨慎的不只是金三这一场。

8·28新政成都细则10月26日落地后，第一波集中拍地随之收官，大成都累计上架宅地超过70宗，其中一二圈层20余宗。

从10月29日至11月13日，成都一二圈层的土拍呈现出明显的分化：核心地块仍有央国企出手，但出价普遍克制。

成都部分宅地成交楼面价与溢价率（2026年11月）　数据来源：公开土拍信息，观点指数整理

金牛区茶花两宗地块全部底价成交，容积率1.5的17亩地块由金牛区国企以楼面价15200元/平方米拿下，51亩地块由中旅投资以14800元/平方米竞得；成华区建设路商圈42亩地块由中海竞得，成交楼面价15700元/平方米，溢价率不到4%；天府新区天西38亩地块由越秀拍得，成交楼面价13050元/平方米，只比起拍价高50元/平方米。

二圈层的克制更为明显，双流、温江、新都、郫都、龙泉驿本轮已拍出18宗土地，其中仅2宗溢价成交，拿地主力是各区国企，民企只拿了3宗。

双流大源南一宗47亩地块则直接延期出让，而9月22日渝太地产在同一片区竞得地块时曾竞价近百轮、溢价39.58%。

金茂的账本

回到中国金茂身上，这笔23.12亿元的投资，延续的是2026年以来在核心城市的连续补仓。

公开信息显示，截至8月，中国金茂年内已获取15个二级项目，总土地款260亿元，全部位于一二线城市。

北京朝阳东坝、北京海淀西冉（97.61亿元，刷新年内北京总价地王）、上海嘉定、广州荔湾、南京、苏州、长沙、成都、西安等地都有落子。

仅在本周，中国金茂就在两个城市先后出手。

11月4日，苏州集中出让5宗涉宅用地，经过51轮竞价，中国金茂以总价6.71亿元竞得苏地2026-WG-Z35号地块，溢价率17.91%，成交楼面价16508元/平方米。

9天之后，中国金茂又以23.12亿元拿下成都金融城三期H08地块。一周之内，一冷一热两宗地，恰好对应两座城市不同的市场温度。

在成都，中国金茂并非新面孔，2022年就在金融城东推出成都第二座金茂府——锦江金茂府；此后又有金茂璞逸锦江等项目落地。

公开报道显示，此次拿地是中国金茂在金融城三期的首个项目，而23.12亿元地块总价显示，其重要性可见一斑。

按照市场消息，金融城三期H08地块项目大概率落地金茂最高端产品系——金茂府或璞系。

地块邻近地铁6号线、9号线，距金融城东地铁站0.7公里，3公里范围内有成都七中初中学校、高新合生广场等配套，“市中心+核心板块”配置无疑给地块镀上了一层高端底色。

拿地的另一面是去化，以建发海耀、贝宸S1为代表的金融城三期豪宅项目，此前确实走出了独立行情，印证了优质板块与产品力共振的逻辑。

不过，市场数据显示，截至11月初成都新房市场千万级豪宅成交量约1331套，而供应已超2800套，供需比超过2.0；截至2026年9月，成都1000万元以上新房取证未售库存达到3231套，按近六个月平均去化流速测算，去化周期约33个月。

此外，8·28新政对高总价项目的影响同样具体。

封顶预售与资金监管之下，顶豪项目的资金占用周期被拉长，这对项目的成本管控和流速都提出了更高要求。

对中国金茂而言，拿下金融城三期地块，无疑是对板块长期价值的一次下注，也与其“核心城市、核心地段”的投资逻辑一脉相承。

只是，拿地仅仅是第一步，高端产品如何在豪宅供应高企的金融城三期讲出差异化，才是这道“下一关”的真正考题。

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