年轻用家与大手客户 信置、招商局置地香港红磡瑅海次轮138伙即日沽清

（原标题：年轻用家与大手客户 信置、招商局置地香港红磡瑅海次轮138伙即日沽清）

观点网 11月10日，信和置业、招商局置地及市区重建局合作发展的红磡瑅海（One Marina）展开次轮销售，价单推出的138伙全数沽清。连同同日以招标形式发售的12伙三房，本轮共推出150伙。

次轮价单全属两房间隔，实用面积380至505平方呎，扣除最高15%折扣后，折实价716.8万至1128.2万港元，折实呎价17868至23227港元。首轮折实入场价为598万港元，两轮之间，最低门槛抬升约两成。

信和置业执行董事田兆源表示，次轮准买家中不乏年轻用家。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰称，该公司出席买家中8成是上一轮没买到的向隅客，共录得三组大手客户成交，其中最大手客户来自沙田，斥资逾4,000万港元购入5伙2房户，作长线收租之用。

折价开盘的两次去化

瑅海位于红磡荣光街88号，由2座26层物业组成，共451伙，实用面积339至1147平方呎，涵盖一房至四房，两房占比逾七成，关键日期为2028年9月30日，楼花期约23个月。

10月27日，项目公布1号价单91伙，折实价598万至930.1万港元，折实呎价16959至20308港元，首批单位折实平均呎价约1.9万港元。田兆源当时表示，定价较同区近三个月开价新盘折让约10%。

三日后加推的2号价单涉47伙，全数为内园单位，折实价610.1万至957.1万港元，折实呎价17998至20991港元，较首批加价0.5%至1%。两张价单合计138伙，构成11月6日首轮销售的全部价单货源。

收票曲线单边上行。10月29日首日收票逾3200张，10月30日逾3200张，11月1日逾5500张，11月3日7300张，11月4日晚8时逾9300张。以138伙计，超额认购逾66倍。

价格方面，最高15%的折扣把两房总价压在红磡新盘价格带的下沿，也让首轮认购在成交量回落的大市里跑出热度。陈永杰透露，首轮最大手一组买家分两个人入市，合共购入12伙，涉资约8000万港元，全数作收租之用；按用途划分，用家占8成，投资者占2成，料入伙后呎租约60港元，租金回报约4厘。

美联物业高级董事布少明的口径略有差异：用家约六成，投资客约四成，九龙区买家约六成，新界及港岛共约四成；该行有大手客拟斥资约4500万港元购入6伙，料呎租约75港元，回报率逾4厘。

虽然两家代理行对用家与投资客的比例判断相差两成，方向却一致：用家是底座，投资需求托底。首轮未中签的买家转为次轮主力，这也是次轮在提价后仍能一次过沽清的原因。

版块方面，红磡不缺新盘。恒地牵头，与希慎兴业、帝国集团及市建局合作的首岸，4月26日首轮218伙即日售罄，套现逾16亿港元；至11月6日累售782套，占供应量94%，套现约66.2亿港元。同由恒地发展的首汇，3月28日首轮123伙约4小时售罄，套现逾10亿港元。

同区映汇于9月12日推出首轮138伙，市值约11.3亿港元，全盘263伙。几个项目连成一片，红磡及邻近的土瓜湾、启德，在半年内消化了数以千计的单位。

瑅海的位置不在红磡站上盖，而是靠近土瓜湾站一侧。它靠价格切入，首批单位折实平均呎价约1.9万港元，较同区近三个月开价新盘低约一成。次轮价单折实呎价上探至23227港元，较首批上限高出约14%，折价空间被逐步收回。

热度背后

差饷物业估价署数据显示，9月香港私人住宅售价指数报320.8点，环比升0.19%，连升两个月；租金指数报212.2点，环比升0.5%，连升11个月并创历史新高。租金向上、按息偏低，是投资客愿意入场的两项前提。

但成交端却出现回落。中原地产统计，10月香港楼宇买卖合约登记5795宗、总值500.10亿港元，环比分别下跌10.0%和6.5%；其中住宅4512宗、423.46亿港元，环比跌5.2%和9.5%。该行研究部高级联席董事杨明仪指出，受美国加息及港股回软影响，买家观望情绪增强。

一手市场仍在高位运行。10月下旬，中原统计10月一手成交已突破1100宗，全月有望上冲2000宗；美联物业综合一手住宅物业销售资讯网资料称，截至10月21日，今年全港一手私人住宅成交金额约2050亿港元，已与去年全年水平相当。

供应亦继续增加。11月有约5个全新盘推出，合计约1398伙，其中油塘擎海II提供617伙，为月内规模最大，旺角逸里1号亦已部署开售。对红磡的在售项目而言，意味着购买力会被分流。

陈永杰也提供了一组数：本月一手成交已逾300宗，料全月可达2,300宗。过去的周末，香港新盘市场录逾30宗成交，旺角逸里1号单日连沽13伙、套现逾8150万港元。

对瑅海来说，两轮价单276伙卖清，加上招标单位，累计售出已超过全盘451伙的六成。余下约175伙中，三房、四房及特色单位的比重高于已售批次，客群更窄、呎价更高。

接下来，这批高价单位能否在11月的新盘混战中守住去化，以及租金与按息能否继续支撑投资需求。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。