均价冲上3.5万 招商蛇口10月零溢价补仓

（原标题：均价冲上3.5万 招商蛇口10月零溢价补仓）

观点网 11月5日，招商蛇口披露2026年10月销售及近期购得土地使用权情况简报，当月实现签约销售面积52.54万平方米，签约销售金额186.78亿元。

2026年1-10月，招商蛇口累计签约销售面积484.74万平方米，签约销售金额1587.71亿元。

与上年同期相比，2025年10月签约金额153.65亿元、面积55.9万平方米，今年单月金额同比增长21.6%，面积下降6.0%。累计口径上，金额同比增长1.7%，面积同比减少14.1%。

金额与面积反向变动，签约均价随之抬升。

10月单月签约均价约3.55万元/平方米，较2025年同期的约2.75万元/平方米上涨29.3%；1-10月累计均价约3.28万元/平方米，同比上涨18.5%。

图1：招商蛇口签约金额与面积同比增速，数据来源：公司二〇二五年及二〇二六年销售简报，观点网测算

零溢价补仓

销售端回升的同时，招商蛇口近期新增四宗住宅项目，分布于武汉东湖高新区、厦门湖里区与东莞万江区。

4宗地块合计土地面积22.02万平方米，计容建筑面积28.87万平方米，需支付价款合计29.81亿元。

图2：本轮四个新增项目成交总价与公司需支付价款，数据来源：公司二〇二六年10月简报，各地自然资源部门成交信息

从公开成交记录看，4宗均未经过竞价溢价环节。

厦门湖里区2026P12地块于10月21日成交，土地面积4.51公顷，计容建筑面积6.82万平方米，起叫价与成交价均为25.86亿元，溢价率为零，且仅1家竞买人报名；竞得人厦门西海湾邮轮城投资有限公司为合资平台，招商蛇口按60%权益需支付15.52亿元。

东莞两宗地块同样以底价成交：万江区2026WR006号用地4.81万平方米、容积率不高于1.57，起始价6.79亿元，折合楼面价约8986元/平方米；2026WR007号用地3.10万平方米、容积率1.0至1.55，起始价4.04亿元，楼面价约8393元/平方米。两宗均由招商蛇口全资持有，且须执行现房销售政策。

武汉东湖高新区P(2025)052号地块，据武汉市自然资源和城乡建设局成交信息，该地块由武汉光谷地产有限公司以底价6.81亿元竞得，土地面积9.59万平方米、计容建筑面积9.69万平方米，容积率约1.01。招商蛇口本次披露的需支付价款3.47亿元，与该成交总价的51%基本对应，权益比例亦为51%，这宗项目其实更接近既有地块的股权合作获取。

四宗合计，全口径土地总价约43.49亿元，招商蛇口权益应付款29.81亿元，对应权益比例约68.6%，全口径平均楼面价约1.51万元/平方米。

与之对照，10月单月签约均价为3.55万元/平方米。

进度与观察

把视角拉长，进度是另一条参照线。

2025年全年，招商蛇口签约销售金额1960.09亿元，2026年1-10月的1587.71亿元，相当于上年全年的81.0%。

管理层在2026年中期曾公开表示，全年全口径签约销售规模与2025年基本持平，全年总可售货值约3400亿元（不含年内新拿地补充），其中住宅占83%、核心城市占81%。

按此口径推算，11-12月需要完成约372.38亿元，才能与上年持平。2025年同期实际完成399.38亿元，即同比减少6.8%即可达成，这个缺口不算陡峭。

补仓与去化的匹配度则是另一个变量。招商蛇口本轮拿地29.81亿元，相当于10月签约金额的16.0%，强度并不激进。

政策变量也需放进来看。2026年9月29日，财政部、人民银行、金融监管总局印发通知，自10月1日起对首套、120平方米及以下、总价150万元及以下住房的新发放商业贷款给予年化1个百分点贴息，期限最长5年。政策指向的是中小套型刚需，与公司当月3.55万元/平方米的成交均价存在明显错位，难以直接解释10月的均价上行。

短期看11月至12月的推盘与去化能否保住金额增速，中长期仍取决于新增项目在核心城市能否转化为可结算的收入与利润。

四宗零溢价地块提供了成本上的余地，也提示了另一种可能，在市场尚未确认转暖之前，审慎本身就是一种选择。

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