“全球地王”余响 没能创造销售神话的安澜上海东区即将加推

（原标题：“全球地王”余响 没能创造销售神话的安澜上海东区即将加推）

观点网 上海楼市的地王光环似乎不灵光了。

在以往，“地王”二字几乎等于爆款，只要地块楼面价刷新、总价破纪录，市场就会自动为项目开滤镜。但到了2025之后，这个逻辑明显松动了，地王仍然能为项目与开发商带来关注度，却不再保证快速去化；认筹数据可能漂亮，网签节奏却不如人意。

以2025年以来各家房企夺得地王的项目为例：大华静安年华楼面价超9万元/平方米，首开去化约五成；金茂璞元宣称26分钟售罄，后续批次却明显放缓；陆家嘴太古源·源邸认筹率165%，网签率约28%。

而号称“全球地王”的安澜上海也未能幸免，项目西区首开当日销售额约90.77亿元，认购率超过150%，触发限售。

但西区二批次加推后，网签节奏明显放缓。截至2026年4月初，二批次51套房源仅网签约11套，去化率约22%；截至8月，网签约40套。西区首开211套房源，截至8月网签约148套，真实去化率约70%左右。

之后，安澜上海东区项目入市，其在2026年7月31日开盘时确实表现不错，100套房源30分钟售罄，销售额约33.6亿元，但此时东区的均价已从17.9万元/平方米下调至约17.28万元/平方米。

近日，观点新媒体了解到，安澜上海东区将在10月20日开启新一轮认筹，计划推出82套房源，包括169平方米44套、209平方米19套、229平方米19套，预计10月30日正式开盘。

又一次加推

对当下的安澜上海而言，这次加推更像是是其面对市场的去化压力测试，毕竟其拍地过程可谓辉煌。

安澜上海所在的东安片区，是上海中心城区规模较大的单地块旧改项目之一。2025年，东安片区三宗地块以协议出让方式成交，总金额超过523亿元；其中安澜上海所在的127b-24、125-31地块组合出让金额就达到439.53亿元，由中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资四家企业联合通过股权交易获得开发权。

项目总建设体量约80万平方米，涵盖住宅、商业、办公、科研等业态，而住宅部分先行入市。

从地段看，安澜上海位于上海市内环内斜土枫林片区，北接徐家汇，南邻徐汇滨江西岸段，周边医疗、商业、轨交配套成熟，但城市界面仍以老旧小区、医院和办公建筑为主，与西岸金融城存在明显差异。

这直接决定未来项目并非传统一线江景豪宅，更依赖板块综合资源支撑，例如周边的南洋中学、宋庆龄幼儿园滨江园、绿地缤纷城、恒隆广场、徐家汇中心、中国生命科学研究院、中国科学院、中山医院、复旦大学医学院等配套。

单从销售表现看，安澜上海呈现明显的阶段性分化。

2025年12月西区首开推出211套，备案均价约17.88万元/平方米，认购率约155%-159%，触发限售，开盘当日销售额约90.77亿元。但后续网签显示，西区首开并未一次性完成去化。

截至2026年4月，西区首开已网签136套，去化率约65%；截至8月，已网签148套。西区二批次于2026年3月推出51套，均价约17.91万元/平方米，开盘当日销售额22.6亿元，截至4月中旬仅网签11套，去化率约22%；截至8月网签40套。

西区去化放缓后，安澜上海于2026年春节后启动渠道分销。这一动作在顶豪项目中并不常见，但也直观反映出项目在高总价、大体量约束下的及时策略。

在东区项目首次推出后，其销售节奏明显修复。2026年7月31日，东区首批100套房源，开盘30分钟售罄，销售额约33.6亿元，认购率约198%。8月29日，东区二批次开盘30分钟销售额约34.1亿元。截至2026年10月，安澜上海累计去化预计已超120亿元。

10月20日即将加推的82套房源，仍以169-229平方米为主。项目方曾披露，东区首批成交客户平均年龄约38岁，35岁以下占比约40%，最小的业主仅19岁，其中科技、金融等行业年轻购房者参与度较高。

但经过前两轮快速去化，10月加推项目的数量是否能匹配同类型客群的需求、是否仍足够支撑新一轮集中成交，仍需观察。

地王联合体的困局

安澜上海项目背后值得细究的还有操盘方。

联合体操盘，是这宗项目的特色之一，中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资四家股东共同分担了资金压力和开发风险，但与此同时，不同开发商在品牌表达、营销节奏、价格策略和客户定位等实际操盘过程中均存在差异。

有市场人士总结，中海更强调精干团队和稳健操盘，招商在上海市场近年扩张较快，营销动作相对更积极。当这两者共同操盘时，若决策链条不够清晰，容易出现节奏摩擦。

从项目表现看，这种摩擦未必会直接体现在销售数字上，但可能影响推盘节奏，例如安澜上海西区二批次之后启动分销、东区通过下调均价、缩小面积段恢复销售加强去化能力，都显示出几家企业在合作中寻找更稳定的销售路径。

值得注意的是，这类联合体拿地王项目的案例也并非安澜上海独有。

2025年9月，中铁置业与江苏润皋置业联合拿下杨浦滨江I4-01地块，楼面价约9.22万元/平方米，刷新当时杨浦区纪录；2026年4月项目命名中铁云璟外滩，首开47套，均价约13.21万元/平方米，开盘当天宣称“单日劲销6亿元”，但截至5月中旬网上房地产仅显示网签4套，中介口径也确认一期仍有十余套在售。

大华静安年华则是安澜上海的另一面镜子：2025年3月，大华以楼面价约9.27万元/平方米拿下静安大宁地块，刷新板块单价纪录，2025年9月开盘后截至2026年6月初推出105套，仅成交51套，去化约合五成。

这些项目的共同点在于，各家房企的拍地价纪录在开盘当天是宣传的噱头，进入续销期后，这一地王光环却有可能变成后续改价的绊脚石。楼面价与利润空间的平衡，是开发商们共同的课题，类似于安澜上海的房企联合体内部如果决策不够敏捷，就更容易错过销售的窗口期。

这次10月份的加推，安澜上海已经从地王光环中走出，来到到多批次成交的阶段，但此批次的房源能否顺利被客群消化，还需时日观察。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。