年报观察 | “抗跌”的新鸿基地产基础溢利增至228.5亿港元

（原标题：年报观察 | “抗跌”的新鸿基地产基础溢利增至228.5亿港元）

观点网 9月10日，新鸿基地产发展有限公司（00016.HK，下称新地）公布截至2026年6月30日止年度的业绩。数据显示，撇除投资物业公平值变动影响后，可拨归公司股东的基础溢利为228.5亿港元，较上年同期的218.55亿港元增长约4.6%，每股基础盈利7.89港元；账目所示的股东应占溢利为214.26亿港元、每股盈利7.39港元。

董事局议决派发末期股息每股2.93港元，连同中期股息，全年每股派息3.91港元、按年增加4%。

收入与基础利润同向增长，但两条曲线的陡峭程度并不一致——全年收入约941.94亿港元、按年增长约18%，而基础溢利的增幅仅约4.6%，说明利润率仍处在修复通道。

更值得注意的是利润兑现的节奏——上半财年基础溢利122.13亿港元、按年增长16.7%，据此倒算，下半财年基础溢利约106.37亿港元、按年回落约6.6%。丰厚的部分集中在上半财年，下半年明显放缓；而在盈利增速温和的年份选择提高派息，本身就是管理层对现金流与资产质量的一次表态。

但这并非一份没有褶皱的报表。账目所示的股东溢利214.26亿港元低于基础溢利228.5亿港元，两者相差约14.24亿港元，主要反映期内投资物业重估的净影响及税项、非控股权益等因素。与此同时，香港私人写字楼整体空置率在2025年升至17.6%，香港差饷物业估价署数据显示，商办资产的重估与租金压力，是这份“稳健”最现实的注脚。

真正决定新地未来两年成色的，是它押注的两条主线——香港住宅与北部都会区，以及内地核心城市的综合体——能否按期把投资变成租金和现金。

香港压舱石：381亿港元销售与249.87亿港元租金

把全年拆开看，节奏比总量更有信息量。

上半财年，集团基础溢利122.13亿港元、按年增长16.7%，净债项与股东权益比率降至13.5%；以中期与全年数据倒算，下半财年基础溢利约106.37亿港元，较上年同期有所回落。上半年强、下半年缓的曲线，勾勒出这一年香港住宅销售回款的真实节奏。

而中期基础溢利与账目溢利的差额约19.66亿港元、全年收窄至14.24亿港元，则显示下半财年投资物业重估的压力已有所缓解。这也解释了为何新地在盈利增速放缓时仍选择加派——用现金回报对冲市场对周期波动的疑虑。

香港依然是这台机器的发动机。年内集团在香港录得合约销售额约381亿港元，西沙湾发展项目在十个月内售出超过3000个单位；截至2026年6月30日，集团在香港的总土地储备增至5940万平方呎。

销售端的这份热度，与香港住宅市场自2024年“撤辣”后的量价修复同步——差饷物业估价署数据显示，私人住宅售价指数在2025年全年回升3.25%，扭转了此前连续三年的跌势。

比销售更“抗跌”的是租金。据公司业绩公告披露，年内集团总租金收入按年上升2%至249.87亿港元。租金的分布节奏同样值得留意，上半年租金收入122.85亿港元、基本与上年同期持平，全年2%的增长主要由下半年贡献。

在零售与写字楼租金同处调整期的香港，这一增长并不轻松：九龙东的The ANGLE与天玺·天Mall以首店经济、动漫体验及宠物友善设施切入差异化消费，连同MOKO、国际金融中心商场等成熟项目，构成了抵御单一业态波动的经常性收入池。

消费端的修复也在托底，香港特区政府统计处数据显示，香港零售业总销货价值在2026年上半年按年上升9.6%。

土地端的动作，更能说明管理层对周期的判断。财政年度年结日后，集团于2026年9月初投得屯门第16区站第二期物业发展项目，计划兴建9幢住宅大楼、提供逾5500个单位；连同2025年11月投得的第一期，新地在该区形成连片开发，目前集团在北部都会区已有8个发展项目、合共约1万个住宅单位及社区配套。

今年1月，新地还就上水古洞南地块达成补地价协议，项目可建楼面逾120万平方呎、提供逾2700个单位。在补价水平回落的窗口期锁定未来供应，是以时间换利润的典型操作，也把北都从政策概念变成了可开工的库存。

西九龙则是另一种押注。年内落成的环球汇（IGC）已取得LEED、WELL等十项主要绿色建筑认证，其基座商场Stage IGC正进行内部装修，计划2026年底起分阶段开业；连同环球贸易广场及即将竣工的艺术广场大楼，西九龙商业建筑群总楼面面积将扩大至约800万平方呎。

写字楼高空置率意味着这批新增甲级供应的去化不会轻松，但“空铁联运”的区位稀缺性，仍是新地敢在逆风期交付的依托。

政策端也在提速，香港特区政府于2026年7月就《北部都会区发展条例草案》刊宪，以精简规划与地政程序。对持有大量新界土储的新地而言，转化周期的缩短，本身就可能带来一次估值修复。

十个百分点的克制：商办逆风与考题

新地在内地的节奏明显更慢，也更谨慎。

公司业绩公告显示，截至2026年6月30日，集团在内地的土地储备合共约6470万平方呎，年内内地合约销售额为人民币22亿元。在商品房市场仍在寻底的阶段，新地没有选择以价换量，而是把资源继续压在核心城市的综合体上——上海徐家汇中心（ITC）楼高370米的B座已于2026年上半年完工；零售部分ITC Mall总楼面约260万平方呎，计划今年下半年起分阶段开业。

只是这批旗舰资产的入市时点并不轻松。戴德梁行等机构统计显示，2026年上半年上海写字楼整体空置率升至24.5%，甲级日均租金继续下探；与香港写字楼17.6%的空置率相互映照，意味着新地在两地都要面对商办供应过剩的现实。

ITC Mall、Stage IGC等新增零售面积能否以合理租金顺利去化，将是未来两个财政年度观察经常性收入弹性最直接的窗口。

权益端方面，2026年7月，集团完成收购富力与合景泰富各自持有的广州天汇广场权益，实现全资持有。在合资项目流动性普遍承压的当下，把核心资产收归己有，是另一种意义上的逆周期。

多元化业务则承担了平滑周期的角色。

年度报告显示，新意网旗下数据中心MEGA IDC录得强劲财务表现，第一期承租率已超过70%，集团正加速兴建余下期数；数码通在激烈竞争中维持稳健增长，并针对人工智能时代的网络需求加大投入；酒店方面，受惠于国际旅客增加，香港四季酒店表现突出。

这些业务的共同点是现金流稳定、资产较重，与地产开发形成协同，恰好对冲住宅销售的周期性。

真正让新地在同业中显得“不慌”的，是资产负债表。截至2026年6月底，集团净债项与股东权益比率由半年前中期时的13.5%进一步降至10.7%的低水平，并维持标准普尔A+及穆迪A1的信贷评级。据媒体报道，评级机构在2025年下半年先后确认其A+评级，并将展望由“负面”调整为“稳定”。

放回港资发展商序列中，量级差异一目了然。新世界发展的净负债比率在2026财年中期已达59.7%，长实集团2025年度则约为2.3%（新地全年口径的时点与另两家不同、分母口径亦有差异，仅供量级参考）。

新地既没有走极低杠杆的避险路径，也不像高杠杆同侪那样需要以资产处置换取流动性，而是以中低杠杆叠加厚实的香港住宅土储，换取周期底部的出手能力。资本市场也给出了回应，今年2月中期业绩后，高盛将其目标价上调至164港元并维持“买入”，花旗、摩根大通亦分别给出168港元与162港元的目标价。

稳健的报表之外，治理与内控正在成为新的关注点。今年2月3日，公司公告冯秀炎因健康理由辞任执行董事；此前媒体曾报道其与上海商场运营环节的调查传闻，公司回应称正进行检视并会适当跟进。同期，上海滨江凯旋门项目亦因购房者按揭与付款纠纷进入诉讼程序，开发商与购房者各执一词。

这些事件在规模上不影响当期财务，却提醒市场，对于一家以持有型物业为长期核心资产的房企，商场运营与合规体系的稳健程度，与租金收入同等重要。

从年报可以看出，租金与住宅销售为新地提供了真金白银的回报，全年派息升至3.91港元，杠杆进一步走低，评级展望转为稳定；但仍有问题需要面对，商办租金与出租率的下行压力并未解除，内地销售规模仍在低位，投资物业重估对账面利润的扰动可能继续。

未来一年值得盯住的指标很具体——Stage IGC与ITC Mall的分阶段开业与出租率、北部都会区项目的开工与转化节奏、香港住宅落成量与按息走向。这些指标同向改善，228.5亿港元或许只是新一轮资产价值释放的起点；若持续分化，这份“稳”则更多依赖财务纪律来维系。

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