中报观察 | 毛利率抬升背后 北京住总仍难掩经营承压

（原标题：中报观察 | 毛利率抬升背后 北京住总仍难掩经营承压）

观点网 北京住总集团有限责任公司日前披露了2026年中期债券报告。

数据显示，2026年1-6月，公司实现营业收入179.59亿元，较上年同期的220.26亿元减少40.67亿元，同比下降18.48%；同期综合毛利率为7.55%，较上年同期抬升0.40个百分点。

收入端的变化是主动与被动交织的结果，报告期内，该公司建筑施工与房地产开发两大主业同步收缩，既是行业周期叠加公司主动“退坡”的投影，也映照出传统扩张模式的边际收窄。而利润端的韧性，则主要来自建筑施工板块剥离低毛利项目后毛利率的明显抬升。

具体来看，建筑施工业务作为北京住总集团最核心的收入单元，营收从上年同期的100.41亿元回落至81.09亿元，降幅接近两成，收入占比仍稳居首位，约为45.15%，这与宏观基建投资增速放缓的行业背景相吻合。

房地产开发业务营收由48.87亿元缩水至36.67亿元，占比由22.19%降至20.42%。在房地产调控常态化的环境里，这块曾经的“现金奶牛”正让位于更加稳健的低风险运营模式。

数据来源：公司2026年中期债券报告

据该公司债券中期报告披露的行业背景，2025年全国建筑业总产值同比下降5.43%；而据中国建筑业协会统计，2026年上半年全国建筑业总产值119363.49亿元，同比降幅进一步扩大至12.71%，建筑业增加值占GDP比重降至5.18%、同比下降0.6个百分点。

地产端寒意更甚，据国家统计局数据，2025年全国房地产开发投资82788亿元，同比下降17.2%；2026年上半年全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%，新开工面积下降23.4%、新建商品房销售面积下降11.6%。

两大主业所处行业双双收缩，大体是行业寒冬的一面镜子。

在一片收缩中，生产性服务业显示出较强韧性。该板块营收虽由70.98亿元降至61.83亿元，但降幅小于建筑施工与地产，且收入占比由32.23%提升至34.43%，成为支撑营收底盘的重要一极。

报告披露，生产性服务业涵盖材料销售、工程监理、装饰等业务。也就是说，该公司依托全产业链优势，将内部的资源消耗转化为外部的销售收入。

如果只看收入，北京住总上半年显得黯淡；但深挖毛利却能看到一线生机，上半年合计毛利率7.55%，同比提升0.40个百分点。

数据来源：公司2026年中期债券报告

报告披露，建筑施工板块毛利率由上年同期的7.38%大幅跃升至8.83%，是拉动综合毛利率上行的主要动力。

这一跃升背后，是该公司在剔除低毛利纯施工项目后，集中资源承接高附加值项目，并通过内部供应与外部集中采购结合的物资管控降低成本。

房地产开发业务毛利率则稳定在9.68%，该板块收入下滑25%而毛利率微升，与当期结算项目的区位和产品结构直接相关。

生产性服务业毛利率则由5.26%降至4.61%，或与大宗商品贸易类业务价格波动有关，但凭借更大的营收基数，仍为整体贡献可观毛利。

据公司债券中期报告披露，北京住总已形成集融投资、科技研发、物资采购等一体化的全产业链综合服务能力。

这意味着在收入端缺乏增量的环境下，内部供应与集中采购带来的成本管控，成为对冲下行的主要工具。成本的降幅跑赢了收入的降幅，利润率因此被“省”了出来。

需要承认的是，这些新变量目前仍处于“投入期”，报告期内公司并未披露新增收入或毛利润占比超10%的业务板块，说明新业务对报表的贡献尚在起步阶段，其价值更多体现在战略卡位与未来现金流预期，而非当期利润。

与此同时，利润韧性并不能掩盖资产负债表的紧绷，报告披露，截至2026年6月末，北京住总资产负债率为78.75%，较上年末基本持平，但仍处高位。

合并口径受限资产合计307.63亿元，相当于合并净资产的127%，其中存货受限157.12亿元、投资性房地产受限50.96亿元、长期应收款受限88.56亿元。

换言之，该公司账面资产中有相当比例已经抵押给银行与债权人，“纸面家底”的弹性有限。

报告期末，该公司合同负债93.05亿元，较上年末的113.50亿元下降18%。该部分为预收房款与工程预收款构成的“蓄水池”，它的收缩意味着未来收入确认的动能正在减弱。

从数据来看，北京住总大规模资产被锁定于保证金与项目执行之中，流动性腾挪空间受限。而维持流动性的做法，依旧是通过发行新债，以借新还旧。

报告显示，上半年北京住总先后发行四只公司债券，合计募资32.00亿元，不过，上述债券票面利率整体逐期走低，也意味着，债务结构向长期化、低成本迁移。

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