中报观察 | 城投控股半年营收腰斩 但靠核心项目抬高了毛利率

（原标题：中报观察 | 城投控股半年营收腰斩 但靠核心项目抬高了毛利率）

观点网 8月末，多部委集中发布一揽子房地产制度文件（828新政），标志国内房地产行业正式告别依靠预售杠杆驱动的高周转时代。

优先现房销售、抬高预售门槛、按揭放款时点调整、贷款年限放宽至40年、项目资金封闭管理等制度改革，不再是短期刺激工具，而是重塑房企生存逻辑的底层规则。

规则重构之下，以上海为核心基本盘的国资老牌房企城投控股交出2026年半年答卷。上半年，城投控股实现营业收入28.41亿元，同比下降52.06%；利润总额-0.45亿元，同比下降112.40%；归母净利润-5179.82万元，同比下降133.80%。

近年来，营收与利润收缩成为不少房企的共性特征。聚焦到城投控股身上，本期收入大幅下滑主要因房地产项目竣工交付结转较上年同期减少；利润承压则是结算收入下降的基本面之上，叠加金融资产公允价值波动所致。

与此同时，因预售回笼资金减少，其经营活动产生的现金流量净额为-17.95亿元，而上年同期为+5.35亿元。

尽管账面数据不佳，但报表背后仍透出不少积极信号。例如，地产结转毛利率同比提升3.72个百分点至22.58%；负债结构上，融资总额429.97亿元，平均融资成本仅3.13%；投资收益1.96亿元，同比大增78.55%，对当期收益形成缓冲。

结算错位下的承压

先聚焦财报核心指标深入分析，营收与利润的回落，主要来自结转节奏的错位。上半年，城投控股营业成本22.41亿元，同比下降53.72%，与营收降幅基本同步，显示收入端的收缩并非成本失控，而是竣工交付结转项目较上年同期减少所致。

结转减少之外，实际上还有其他因素对利润造成拖累。上半年，城投控股非经常性损益合计-983.37万元，其中金融资产公允价值变动损益-9679.50万元，是侵蚀利润的主要项目，政府补助272.74万元形成一定对冲。

好在，公允价值变动损益的大幅波动，与上市证券二级市场表现直接相关，属于报表层面的阶段性扰动，不改变公司主营业务的经营底色。

与之相对，投资收益1.96亿元，同比增长78.55%，主要来自上市证券分红与处置收益，一定程度上平滑了地产结转下行带来的利润波动，也体现出公司资产配置的灵活性。

拨开账面数据，公司经营质量层面仍显现不少亮点。房地产业务虽然结转体量收缩，收入减少53.27%至27.45亿元，但结转毛利率达到22.58%，同比提升3.72个百分点。

毛利率得到逆势提升，主要是因为本期结转以露香园二期等上海核心城区改善型项目为主，高毛利项目占比抬升，体现上海核心存量资产的盈利韧性。

不过，收入版图高度集中于单一城市，既赋予其深耕红利，也放大了结转节奏波动对业绩的冲击。分地区看，上海地区收入约26.58亿元，占营业总收入的97.2%，江苏、安徽两地区合计占比不足3.2%。

毛利率变化方面，上海地区毛利率同比提升3.74个百分点，安徽地区同比提升5.71个百分点，而江苏地区同比回落12.19个百分点。

更值得留意的是财务结构的稳定性，城投控股期末融资总额429.97亿元，平均融资成本仅3.13%，在行业融资环境整体偏紧的背景下，这一成本水平意味着显著的竞争优势。

同时，财务费用4.02亿元，同比仅微增0.10%，利息负担未见明显扩张，低成本资金为公司逆周期补仓与存量项目开发提供了腾挪空间，是穿越周期的重要筹码。

公司持有已上市证券市值约44.90亿元（含REITs），上半年收到上市证券分红约0.60亿元，这一金融资产组合既是利润的缓冲垫，也是低成本的流动性储备。从整个收入盘子来看，证券投资占比虽小，但其与租赁业务共同构成业绩的多元支撑。

截至6月末，城投控股在营租赁社区17个、房源2.4万套、运营面积101万平方米，稳定运营社区平均出租率90%以上。

分季度看，一季度主要出租项目出租率约69.88%，二季度升至72.15%；租赁现金流入一季度1.18亿元、二季度1.27亿元，上半年合计约2.44亿元。

出租率与租赁现金流入逐季抬升，租赁板块正从培育期转入稳定贡献期，成为地产主业之外难得的现金流来源。

土储销售静待兑现

销售端，城投控股上半年实现签约销售金额18.16亿元，同比有所下滑，整体处于推盘空窗阶段。

分季度看，一季度签约面积4645平方米，同比下降69.13%，签约金额5.01亿元，同比下降73.45%，当期无新增竣工和开工面积；

二季度签约面积9822平方米，同比下降17.02%，签约金额13.15亿元，同比增长10.68%，新增竣工2.95万平方米，仍无新增开工。

对比来看，签约面积的同比降幅收窄与签约金额的回正，反映出公司在售项目以高总价改善型产品为主，去化规模虽小但单盘货值较高，结构性特征突出。

聚焦到具体项目上，露香园二期（香境里）结转别墅1372平方米及车位，结转收入达3.5亿元，高总价改善型产品对业绩的引领作用可见一斑。

土储策略上，城投控股依旧坚定深耕上海。2026年5月，公司全资子公司城投置地经过63轮竞价，以19.3亿元竞得上海虹口嘉兴路街道内环内宅地，地块毗邻北外滩、瑞虹商圈，属于上海市场稀缺的纯住宅用地，适合打造高端改善产品，成为上半年土拍市场关注度较高的地块之一。

在行业普遍拿地趋于保守的环境下，此次补仓进一步加固公司中心城区土储底盘，该地块未来也将成为两三年之后重要的货值来源。

截至半年报期末，公司持有待开发土地8宗，计容建面约75万方，其中88%土储资源集中于上海，存量项目涵盖城市更新、旧改、城中村改造等多种类型，主要包括露香园二期C地块、前湾项目、小东门旧改、诸翟及杜行城中村项目等。

不过也要看到，土储货值尚未进入集中兑现阶段，收入结转滞后于签约，全年业绩的释放仍取决于项目交付进度，这一时间差正是公司当前报表承压的结构性原因。

展望未来，政策环境的调整，或将成为影响城投控股等众多传统房企下半年走势的重要变量。对于主打上海改善产品的城投控股而言，贷款年限拉长有望撬动观望客群，叠加核心土储、低成本融资与成熟租赁运营能力，销售与结转存在边际改善的可能。

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