中报观察 | 脱帽后纸面扭亏 金科股份新业务还没接棒

（原标题：中报观察 | 脱帽后纸面扭亏 金科股份新业务还没接棒）

观点网 金科股份交出了“脱帽”后的第一份中报。

8月24日晚间，金科股份发布了2026年半年度报告。

数据显示，金科股份2026年上半年营业收入3.05亿元，同比下降87.11%；归母净利润1856.07万元，上年同期为亏损75.22亿元。

上半年，公司及信托计划内项目实现交付住宅及商业约1250套、交付面积约22万平方米；自2022年保交房工作开展以来累计交付总套数31.77万套，累计交付总面积4,922万平方米，保交房任务整体进度达成约98.76%。

摘帽后的首份中报呈现“扭亏与失速并存”，透过财报不难发现，利润主要来自重整债权兑付、资产处置等非经常性收益，扣非净利润仍亏损7144.06万元。

纸面扭亏

从业务基本盘来看，收入端的大幅收缩，是重整后合并范围变化与主动收缩开发业务的叠加结果。

报告期内，金科股份实现营业收入3.05亿元，其中房地产销售及运营收入约2.56亿元，占比84.02%；资产运营管理收入约4641.59万元，占比15.24%。

虽然占据营收大头的仍来自房地产相关业务，但收入总量已从上年同期的23.63亿元骤降至不足3.05亿元，降幅达87.11%。

这一降幅并非单纯的经营波动，而是重整后高杠杆发展模式退出、可售资源持续缩减的直接结果。

重整周期内，公司将部分子公司股权置入服务信托，不再纳入合并报表范围；同时持续压降新增土地投资，可结转项目资源不断消耗，开发业务的销售结转随之缩量。

土地储备的近乎枯竭进一步放大了这种压力。报告期内公司未新增土地储备，剩余可开发计容建筑面积仅41.42万平方米，且主要集中于重庆地区；剩余可售面积约280万平方米，重庆占比高达83.01%。

区域与资源的高度集中，意味着主业的回旋空间已相当有限，未来销售与结转将深度绑定单一市场的景气度。

营收87.11%的降幅，与其说是市场需求的滑坡，不如说是主动“瘦身”与被动出清叠加后的必然结果。真正的问题在于，瘦下来的金科，靠什么重新长出肌肉。

利润的答案，并不在售楼处。若剥离非经常性损益，金科股份上半年归属于上市公司股东的扣非净利润为-7144.06万元，仍处亏损，但同比收窄98.93%。

数据来源：金科股份2026年半年度报告

换言之，归母净利润1856.07万元的所谓“转正”，并非来自地产销售回暖，而更多地依赖重整过程中债务化解、资产处置等非经常性项目。

从业务板块来看，真正具备盈利质量的并非传统开发，而是资产运营管理。上半年，虽然房地产销售及运营贡献近84.02%的收入，但资产运营管理板块的毛利率为67%，远高于开发业务的水平。

从数据中得以发现，金科的商业逻辑正在换轨，开发业务负责“清库存、稳交付、回收款”，运营与代建业务负责“攒能力、做利润”。前者决定了现金流的下限，后者决定了估值的上限。

对于金科而言，这种以存量资产运营为主、毛利率接近开发业务鼎盛时期的收入形态，是转型方向的预演，但目前体量尚小，尚不足以撑起利润表。

于是换轨在报表上的直接表现为收入规模与利润来源的背离——收入端的“失速”是旧模式的谢幕，利润端的“扭亏”是新模式尚未接棒的过渡期。

数据来源：金科股份2026年半年度报告

轻装出清

把时间轴拉长，这份中报是金科完成重整后的首次全面盘点。

从流动性危机爆发、证券简称被冠以“*ST”，到2025年重整计划执行完毕，再到今年7月撤销退市风险警示，金科历时近三年，走完了从债务危机、司法重整到摘帽复名的完整周期。

重整留下的最深刻变化，首先是股权结构。上海品器管理咨询有限公司、中国长城资产、四川发展证券基金以及20余家财务投资人合计出资26.28亿元，其国有背景资金占比约37%，形成了“优质资本+央企AMC+地方国企”的股东格局。

资金之外，更重要的是信用，公司表示，重整完成后上市公司主体信用持续修复，融资合作环境逐步回归正常。

报告披露，重整后公司有息负债规模显著收缩，截至报告期末融资余额仅7.41亿元，其中银行贷款6.12亿元、非银行金融机构贷款1.29亿元。财务费用随之大幅下降，上半年财务费用2997.98万元，同比下降98.79%，为远期利润释放预留了空间。

重整债权的兑付也在持续推进。截至报告期末，公司已完成重整债权现金兑付6.05亿元，兑付完成率71.36%；股票划转9.69亿股，兑付完成率56.39%；发放信托受益权份额286.39亿份，兑付完成率42%。

作为重整过程中置入信托计划的项目公司的资产管理机构，公司持续推进"四个一批"分类处置工作，对1040家信托底层企业实施分类施策，报告期内正常经营类项目累计实现签约销售金额12.23亿元。

如果说"主业承压"是当下的现状，那么真正正在发生的变量，是金科股份正以"出清+换挡"的方式重塑自身。

公司明确提出，从“传统房地产开发商”向“科技驱动的不动产综合运营商”转型。

具体执行上，开发端全面收缩，上半年压降新增土地投资，仅新增签约全过程代建项目11个、新增管理面积117万平方米，这种轻资产的代建模式，既承接了公司二十余年的开发能力，又避开了重资产的资金消耗。

运营端则加速扩张，产商运营与城市更新服务上半年签约项目14个，新增服务面积约82万平方米，重点聚焦城市更新、产业园区运营等赛道，并推出"金·WALK"社区商业品牌；公司还与腾云筑科合作推进城市更新及不动产科技产业基金业务，与上海瑞威资产成立合资平台专注地产类不良资产盘活。

尽管这些业务目前尚不足整体营收的一成，但代建与运营的商业模式更轻、毛利更高，一旦上量，对报表的边际改善将明显优于传统开发。

数智化业务则被定位为第二增长引擎。报告期内，公司投资的重庆中能汇智数字能源科技有限公司启动数智能源创新业务，已与上海邮储大厦达成市场化售电业务合作，与重庆梅香园实业集团签订为期十年的综合能源服务协议；公司还与国际电子竞技委员会中国委员会签署战略合作协议，探索"电竞+不动产"跨界协同，并联合发布"叮当（Tinker）"一体化智能资产管理平台。

这些新动作的共性是“轻”：不靠资产负债表扩张，而靠品牌、管理与运营能力变现。在土地红利与杠杆红利都已经结束之后，公司能够“再生”的路径不再是新增土储，而是把既有能力做成可持续的服务收入。

从战略意图看，公司已新设城市更新、资产管理、开发管理、产商管理、数字科技五大事业部，将资源集中投向新赛道。

不过，转型的挑战同样现实。公司在半年报中坦言，当前内部能力体系仍以增量开发为主，在大资管模式、不动产科技等领域存在人才储备不足，若核心能力构建速度慢于战略推进速度，可能导致转型不及预期。

此外，轻资产模式对管理半径与产品标准化要求更高，代建与产商运营订单能否持续放量，才是衡量金科重生是否名副其实的指标。

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