中报观察 | 中海宏洋利润拐点已至？

（原标题：中报观察 | 中海宏洋利润拐点已至？）

观点网 8月24日，中国海外宏洋集团（下称“中海宏洋”）公布，截至2026年上半年实现收入141.45亿元，同比下滑2.7%，收入连续第四个年度收缩。

期内，归属于公司股东的溢利3.28亿元，同比增长15.4%，自2022年中期以来首次止跌回升。

一组“减收增利”的数字，构成这份中期成绩单最醒目的反差。

在行业深度调整中逆势回升利润端，毛利率由上年同期的9.3%回升至11.8%，带动毛利同比增长23.9%至16.70亿元；经营溢利同比增长63.3%至10.15亿元。

但利润的“止跌”尚未转化为利润绝对额与规模储备的同步回暖。3.28亿元的归母溢利，仅相当于2022年中期24.5亿元的约七分之一。

土储总楼面也由2022年末的2453.26万平方米，收缩至本期末1143.05万平方米，五年间近乎腰斩。

在行业整体偏弱的环境下展现出较强韧性。一增一减之间，既是行业销售结转周期滞后性的直观体现，也是中海宏洋“以质换量”战略推进的结果。

减收增利的剪刀差

中海宏洋销售端的率先企稳，是这份中期报告最直观的亮点。

2026年上半年合约销售额191.38亿元，同比增长15.2%；合约销售面积164.71万平方米，同比增长11.9%；应占权益合约销售额164.58亿元，同比增长15.5%；住宅销售均价约12,725元/平方米，同比上涨3.9%。

值得说明的是，中海宏洋以15.2%的合约销售增速逆势上行，跑赢大盘，排名上移具备现实基础。

图1：2022—2026年中期合约销售额（亿元）｜数据来源：公司历年中期业绩公告

图2：2022—2026年中期营业收入与毛利率｜数据来源：公司历年中期业绩公告

与销售回暖形成对比的是收入端。公司上半年收入141.45亿元，同比下滑2.7%，自2022年中期的297.96亿元一路回落，2023年至2025年中期分别为271.72亿元、218.52亿元、145.43亿元，同比降幅分别为8.8%、19.6%、33.4%；2026年上半年2.7%的降幅已明显收窄。

公司收入连续第四年收缩，根源在于此前年度销售规模下滑对结转的滞后影响。2024年、2025年合约销售额的收缩，正陆续反映到当期及未来一段时间的收入确认之中。

随着2026年上半年销售端回升，叠加后续结转项目结构的优化，收入端的收缩压力有望在未来1-2年内逐步缓解，逐步进入触底修复通道。

“减收”与“增利”并存的底层原因，藏在毛利率修复与费用管控两条线上。

公司上半年毛利16.7亿元，同比增长23.9%；毛利率11.8%，较上年同期的9.3%回升2.5个百分点。毛利率修复，一方面受益于结转结构改善与住宅均价同比上涨3.9%，另一方面也来自低毛利历史项目的逐步出清。

与此同时，公司分销及销售费用5.64亿元、行政费用2.82亿元，费率维持低位，费用端的克制放大了毛利改善对利润的传导。据此，公司经营溢利同比增长63.3%至10.15亿元，归母溢利同比增长15.4%至3.28亿元，每股基本盈利9.2分，中期股息每股1.5港仙。

图3：2022—2026年中期归母溢利（亿元）｜数据来源：公司历年中期业绩公告

利润修复的另一层支撑，来自现金流与财务结构的持续改善。中海宏洋上半年销售回款179.72亿元，回款率93.9%；经营现金流净流入59.74亿元，连续五年为正。

截至6月末，公司总现金309.99亿元，占总资产的26.6%；现金短债比3.6倍；净负债比率18.5%，较2025年末的31.7%明显下降；剔除预收款后的资产负债率60.0%，维持“绿档”。

融资端，加权平均融资成本3.3%，较上年同期的3.5%进一步下降；期内增发公司债22亿元、票面利率1.98%至2.40%，并发行离岸人民币债13亿元、利率3.2%。

低成本融资与充沛现金，为中海宏洋提供了较厚的财务安全垫，也为企业在行业底部逆势布局优质项目提供了充足的资金支撑。

图4：2024—2026年中期总现金及占总资产比重｜数据来源：公司历年中期业绩公告

“以质换量”可持续性待考

在销售端企稳、报表质量改善的同时，支撑未来增长的“面粉”也在减少。

截至2026年6月末，中海宏洋土储总楼面1143.05万平方米，其中权益楼面980.41万平方米。这一规模较2022年末的2453.26万平方米收缩过半。

从2023年中期的2179.24万平方米、2024年中期的1583.0万平方米到2025年中期的1354.19万平方米，收缩轨迹清晰。

今年上半年，中海宏洋新增项目4个，分布于泰州、银川、唐山，新增总楼面48.4万平方米，总代价20.78亿元，补货节奏明显克制。

图5：2022年末—2026年中期土储总楼面（万平方米）｜数据来源：公司历年中期业绩公告

土储收缩是公司“以质换量”策略的主动选择，也是行业出清阶段的客观结果。

从被动层面看，行业整体需求下行、二三线城市库存压力偏大，谨慎拿地、规避去化风险也是周期底部的理性选择。但不可忽视的是，土储规模的持续收缩，也意味着企业中长期的增长天花板逐步显现。若后续补货节奏持续放缓，现有土储将难以支撑销售规模的回升。

不过，中海宏洋并非单纯的规模收缩，而是以产品力、运营能力的提升为核心。住宅销售均价同比上涨3.9%，12个城市销售排名第一，均指向产品结构向核心城市与优质项目集中。

“好房子”战略下，展示区平均开放周期压缩至5个月，合肥观庐府、惠州甲叁号院、唐山甲叁号院单盘销售额均突破10亿元，产品力与周转效率的提升，正在部分对冲规模收缩的影响。

多元业务板块中，商业物业运营成为重要的补充增长极。

期内，中海宏洋商业物业收入2.68亿元，同比增长11.0%；已出租面积59.8万平方米，同比增长24.6%；出租率90.6%，潍坊环宇天地实现开业。

图6：2025—2026年中期商业物业收入（亿元）｜数据来源：公司历年中期业绩公告

放在整个行业转型的大背景下，中海宏洋的“以质换量”并非个例，而是行业进入存量发展阶段后，房企的典型生存路径。

过去房地产高速增长期，企业依靠高杠杆、高周转实现规模快速扩张，二三线城市的广泛布局是规模增长的核心抓手。但随着行业拐点到来，市场需求收缩、房价上涨预期逆转，过去的广布局、高周转模式面临盈利下滑、库存高企的风险。

中海宏洋主动收缩战线，聚焦深耕城市，提升单城市场份额与项目盈利水平，本质是从转向精耕细作，从追求规模增速转向追求经营质量与财务安全。

从本期业绩看，毛利率修复、财务优化、销售逆势增长，已经初步验证了这一战略的阶段性成效。

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