中报观察 | 众安集团“量价双杀”

（原标题：中报观察 | 众安集团“量价双杀”）

观点网 8月21日盘后，众安集团刊发截至2026年6月30日止六个月之中期业绩公告。

中报显示，期内收入约16.11亿元，较2025年同期减少约75.4%；毛利约1.27亿元，减少约81.5%；母公司拥有人应占亏损约2.19亿元，而2025年同期为盈利约6460万元，基本每股亏损3.90分。

交付物业总建筑面积同比减少逾70%、销售均价下降约33%的“量价双杀”，成为本期由盈转亏的直接注脚；但商业分部扭亏为盈、投资物业公允价值变动由负转正，又为这份答卷保留了一抹亮色。

图表1：2021—2026年上半年众安集团收入与归母净利润（人民币亿元）

数据来源：公司2025中期报告财务资料概要、2026年8月21日中期业绩公告

从更长时间轴看，这场由盈转亏是交付周期切换的结果。

据中期业绩公告披露，公司2023-2024年一度处于交付高峰，2024年上半年收入92.83亿元、同比增长127.6%，2025年上半年回落至65.59亿元、同比下降29.3%，至2026年上半年已确认销售面积仅约9.94万平方米，较2025年同期的33.29万平方米减少约70%，收入端呈“断崖式”收缩。

2025财年公司综合收入约87.75亿元、同比减少37%，年内归母亏损约8.92亿元，盈利的下滑先于收入见底，2026年上半年亏损继续扩大。

量价双杀、住宅承压

利润下滑可从损益结构拆解。

一方面，交付面积减少逾70%叠加均价下降33%，2026年上半年物业销售收入约12.32亿元、同比减少80.0%，是收入与毛利收缩的主因；另一方面，平均每平方米销售成本由16358元降至11968元、下降26.8%，因此毛利率仅由10.5%微降至7.9%、下降约2.6个百分点，说明本期亏损更多来自规模收缩。

此外，2025年上半年确认的重新计量联营公司投资（新农都）一次性收益约1.53亿元本期不再出现，其他收入及收益同比减少85.3%；财务费用因利息资本化减少而上升约21.0%至1.79亿元，进一步放大利润缺口。

图表2：2025H1与2026H1住宅/商业分部业绩对比（人民币亿元）

数据来源：公司2026年8月21日中期业绩公告

分部数据更能看清亏损的来源与对冲力量。

住宅分部对外部客户收入约12.45亿元，较2025年同期的61.92亿元减少约79.9%，分部业绩由盈利3.38亿元转为经营亏损3.09亿元——宏观环境与房地产市场整体下行之下，住宅开发板块的“量价齐跌”是亏损的核心来源。

与之相对，商业分部则展现出了韧性。商业分部对外部客户收入约3.66亿元，与2025年同期的3.66亿元基本持平；分部业绩由亏损3275.3万元转为盈利2.04亿元，扭亏为盈。

支撑因素来自两方面：一是期内投资物业公允价值变动录得收益约2.50亿元（2025年同期为亏损2,310万元），持有型物业的价值重估明显回暖；二是投资物业账面价值由2025年末的54.36亿元增至60.87亿元，租金收入约6,512.8万元、同比微增0.4%，商业运营的“压舱石”作用开始显现。

图表3：2026年上半年众安集团收入结构（人民币亿元）

数据来源：公司2026年8月21日中期业绩公告

从收入结构看，开发业务占比仍居绝对主导，但已明显回落。

2026年上半年物业销售、物业管理及其他服务、酒店营运、物业租赁收入分别约12.32亿元、2.35亿元、0.79亿元和0.65亿元，物业销售占比由2025年同期的93.9%降至76.5%。

物业管理及其他服务收入约2.35亿元、同比微降0.2%，酒店营运收入约0.79亿元、同比下降20.1%，非开发业务虽未增长，但其占比提升本身就是结构变化的信号——在开发收入大幅收缩的背景下，服务与持有型收入的相对稳定性愈发重要。

债务优化与资本腾挪

财务安全垫是市场对中小房企中报的另一关注点。

截至2026年6月30日，公司总资产负债率约60.0%，较2025年末的62.2%继续回落；净负债率约55.8%，较2025年末的53.7%小幅上升约2.1个百分点，仍处于可控区间。

期末总资产约267.22亿元、净资产约106.88亿元，资产端以投资物业60.87亿元、持作销售已落成物业83.80亿元为主，结构相对扎实。

流动性方面，期末现金及现金等价物约4.15亿元，较2025年末的3.77亿元有所回升；现金及现金等价物和受限制现金合计约4.86亿元，较2025年末的8.99亿元下降约46.0%。

附息银行及其他借款约64.53亿元，较2025年末的67.75亿元下降4.7%；其中一年内到期借款约4.41亿元、占比降至6.8%（2025年末9.8%），五年以上到期借款占比升至54.4%，债务长期化进一步缓解短期偿付压力。平均实际年利率由2025年同期的5.01%降至4.65%，融资成本改善明显；流动比率约1.53，高于2025年末的1.49。

图表4：众安集团净负债率变化（%）

数据来源：公司2025年度业绩公告、2025中期报告、2026年8月21日中期业绩公告

资本动作方面，公司于2026年4月按每股0.094-0.095港元回购2812.4万股，总代价约266.71万港元，向市场传递股东回报信号；但董事会不建议派发2026年中期股息（2025年同期亦无），2025财年同样不派息。

此外，2025年公司曾两度尝试减持众安智慧生活（02271.HK）股份，12月配售协议最终失效、出售不再进行；2026年2月众安智慧生活配售2545万股新股后，公司持股由73.44%降至67.94%。

集团在流动性管理上的腾挪，反映出开发业务回款放缓背景下的资金压力。

放到行业背景中观察，众安集团的收缩并非孤例。

国家统计局数据显示，2026年1-6月全国房地产开发投资同比下降18.0%，新建商品房销售面积同比下降11.6%、销售额同比下降13.6%；1-7月开发投资降幅进一步扩大至19.2%。

政策层面“止跌回稳”基调延续，房地产融资协调机制“白名单”项目贷款额度已达7万亿元、较上年末增加约2万亿元，但传导至企业销售与交付仍需时间。

在行业整体缩表的环境下，众安集团所在的杭州市场出现结构分化，区域市场“量稳价升、高端化”的特征，与公司以刚需改善为主的交付产品之间存在错位，量价改善的传导链条尚未打通。

风险维度需要持续跟踪。其一，期末现金及现金等价物和受限制现金合计约4.86亿元，较2025年末下降约46%，绝对规模偏低；其二，应收贸易账款账面净值约9.40亿元，较2025年末的9.03亿元继续增加，其中账龄超一年的部分约0.78亿元，回款质量需持续观察；其三，土地储备总建筑面积约652万平方米，较2025年末664万平方米继续收缩，平均收购成本约2550元/平方米，未来可结转资源有限。

交付收缩何时见底、盈利底盘如何重建？

已经发生的是，住宅交付面积降逾七成叠加均价下行，公司中期亏损约2.19亿元；尚未解决的是，合同销售仍在走低——2026年上半年合同销售金额约10.48亿元，而2025年同期为19.73亿元，可结转货值持续收缩，叠加员工人数由4527人降至3166人，公司正进入深度收缩与结构调整并行阶段。

下半年，商业分部盈利能否延续及投资物业公允价值变动方向、下半年交付计划与合同销售同比表现、应收款与减值的细项变化，以及净负债率与平均融资成本的走向均值得观察。

对一家正处交付低谷的区域型房企而言，能否在行业筑底期守住现金、稳住毛利率、并以持有型商业资产对冲开发收缩，将决定其穿越周期的空间。

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