中报观察 | 天健集团盈转亏 城市更新难救急

（原标题：中报观察 | 天健集团盈转亏 城市更新难救急）

观点网 2026年上半年，房地产行业仍处于深度筑底周期，市场销售复苏乏力，建筑业整体增加值同比回落，房企盈利普遍承压，行业分化持续加剧。

在此背景下，天健集团2026年上半年实现营业总收入65.89亿元，同比增长5.22%；归母净利润却由盈转亏至-3.33亿元，同比骤降903.64%，为近五年同期首次转亏。

业绩下滑主因系地产结转项目毛利率降低及成本同比增加，综合开发板块成为利润拖累核心。

收入微增背后，公司经营基本面的深层结构矛盾同步凸显。即当期销售结转增收不增利，压舱石业务增长失速，经营现金流虽边际改善但盈利承压态势未改。

城市更新项目取得实质进展，但开发周期长、兑现节奏不确定，短期难以承接利润修复重任。

因此，天健集团公司正处于“以现金流换利润”的阵痛期，城市更新驱动的“十五五”转型成为利润修复的关键变量。

盈利中枢下移

在行业普遍承压的环境中，天健集团中期业绩收入趋稳，但利润失速。营收温和增长与利润断崖式下滑形成反差，构成本期中报最核心的矛盾。

2022年至2026年上半年，天健集团中报营业收入依次为82.79亿元、127.95亿元、58.69亿元、62.62亿元、65.89亿元，归母净利润依次为12.78亿元、9.33亿元、2.47亿元、0.41亿元、-3.33亿元。

图1 天健集团近五年上半年营收与归母净利润（单位：亿元）

数据来源：天健集团历年半年度报告及2026年半年度报告

五年间收入在2023年冲高后回落，随后两年窄幅修复。

利润则自2022年起逐年收缩，至2026年上半年正式转负，收入与利润剪刀差持续扩大，盈利质量已连续四年走弱。

图2 天健集团近五年上半年归母净利润走势（单位：亿元）

数据来源：天健集团历年半年度报告及2026年半年度报告

据公司中期报告披露，利润下滑的核心动因，来自综合开发板块的盈利承压。本期利润下滑主要系地产结转项目毛利率降低及成本同比增加。

与此同时，财务费用同比上升26.90%，系费用化利息支出增加所致，反映开发业务资金占用与结转放缓对利润表的双重侵蚀。

此外，公司结转毛利率下行、成本上升与利息支出增加三项因素叠加，使综合开发板块的收入增长难以转化为利润改善。

从盈利质量看，扣非净利润-3.56亿元与归母净利润-3.33亿元之间差距较小，显示本期亏损并非主要由非经常性损益造成，而是来自主营业务的真实承压，进一步印证“增收不增利”并非会计口径的偶发波动，而是开发业务盈利中枢下移的体现。

收入结构进一步印证了盈利承压的结构性特征。

从三大业务板块看，城市建设板块实现收入36.87亿元，同比下降3.04%；综合开发板块实现收入25.72亿元，同比增长9.49%；城市服务板块实现收入8.98亿元，同比增长0.61%。

图3 天健集团2026H1三大业务板块营业收入（分部口径，单位：亿元）

数据来源：天健集团2026年半年度报告

以过半收入占比充当“压舱石”的城市建设板块本期负增长，贡献主要收入增量的综合开发板块，恰恰是毛利率承压最重、拖累利润的主要来源。

这一结构意味着，公司现阶段的收入增长更多来自低毛利业务的放量与结转。

放到行业背景中观察，上半年建筑业整体增加值同比下降4.0%，作为拥有市政公用工程施工总承包特级资质的企业，天健集团城市建设板块亦难独善其身。

本期该板块中标南山水务局施工项目、深圳中心公园生态修复等APEC会议保障项目10个，业务承接仍有韧性。城市服务板块承接深圳养护道路4880条、桥梁1118座，并打造“天健蜜堂”、“天健蜜厨”、“亲蜜家公寓”等蜜系列品牌，收入微增0.61%，体现出一定稳定现金流属性。

压舱石业务相对稳定，但尚不足以弥补综合开发板块的利润缺口。

开发销售端，该公司目前在售项目23个、计容建面总额336.66万㎡。其中深圳前海的天健湾时代府本期预售金额13.33亿元、权益比例100%，成为本期销售的核心支撑。

核心项目的去化韧性，反映公司在深圳市场仍具备品牌与区位优势。但销售去化速度能否匹配结转节奏、结转毛利率能否企稳，仍是决定利润修复的关键变量。

值得注意的是，公司现金流端的边际改善。本期经营活动产生的现金流量净额为-1.03亿元，同比收窄89.47%。尽管仍为净流出，但流出规模大幅收窄，反映公司在销售回款与支出安排上的主动调整。

现金流改善与利润转亏并存，意味着天健集团正处于“以现金流换利润”的阵痛期，盈利修复尚未到来。

转型动能待兑

现金流边际改善之下，天健集团经营基本面仍呈现压力与机遇并存的格局。

从项目结转节奏、土储接续能力到战略转型成效，公司当期现金流优化并未同步带动盈利端修复，长期增长动能的兑现节奏存在明显不确定性。

项目开发梯队的梯度布局，构成短期经营的基本盘。据公司中期报告披露，深圳前海的天健湾时代府计容建面4.14万㎡、权益比例100%，2025年1月开工，目前工程进度65%、已封顶并进入精装施工阶段。

图4 天健集团重点在建项目工程进度（单位：%）

数据来源：天健集团2026年半年度报告“主要项目开发情况”表

龙华A808-0035地块于2026年6月16日开工，尚处基坑支护阶段，预计总投资21.3亿元。苏州泓悦府计容建面32.68万㎡，A区/B区一期已交付，B区二期精装施工中，完工进度95%。项目组合既提供现金流支撑，也带来后续投入压力。

土地储备与城市更新，是天健集团“十五五”转型的核心抓手。据中期报告披露，该公司共推进1个实施主体项目、1个城中村改造项目，并开展5个城中村改造项目前期工作。

其中，螺岭片区城中村改造项目于2026年6月18日启动预签约，累计签约户数已超80%，项目位于罗湖区核心地段；西丽、民乐等重点项目亦有序推进。

依托“一级土地整备”的传统优势，公司深耕存量土地盘活，在深圳土地资源稀缺的背景下，构成其相对稀缺的土储获取能力。

企业战略层面，据公司《“十五五”发展战略规划纲要（2026—2030年）》披露，天健集团将自身定位为“品质卓越的城市美好生活运营商”，立足粤港澳大湾区和深圳城市发展大局。

公司提出“夯实根基、重塑动能、转型升级”的发展思路，构建“3+X”业务格局，即在城市建设、综合开发、城市运营三大主业之外，培育新能源、低空经济、智能装备、新材料、人工智能等新兴业务。

在综合开发板块，规划明确“以城市更新为战略引领方向”，推动“招拍挂与城市更新双轮驱动”，同时打造“好房子”体系，发挥规划设计、建设、开发、运营、服务的全产业链一体化协同优势。

其中，天健集团城市运营是转型升级的重要方向。其中提到，城市运营主要是围绕城市基础设施安全运营、城市公共空间品质运营、城市资产价值运营，以智慧化升级为驱动，构建协同高效的智慧城市运营生态。

图5 天健集团城市更新与土地储备项目结构（单位：个）

数据来源：天健集团2026年半年度报告“一级土地整备服务”

上述战略框架，恰好回应了公司当前的盈利困境：一方面，城市更新为综合开发提供低成本、高壁垒的土储来源，有望改善结转项目毛利率。

另一方面，全产业链协同与“好房子”标准，意在通过产品力与成本管控对冲行业下行。不过，城市更新的兑现节奏存在天然不确定性，如拆迁确权、签约率、供地节奏与开发周期均可能拉长投入回收周期，短期仍需依赖现有项目的销售与结转。

天健集团优势较为清晰，其中，有深圳国资背景提供信用与资源支撑，城市建设板块以特级资质和市政养护形成稳定基本盘，城市更新与一级土地整备构成稀缺壁垒，经营现金流同比大幅收窄反映回款管理改善。

不过也存在一些挑战，如结转毛利率持续下滑侵蚀盈利；归母净利润断崖式转亏；财务费用因利息支出上升而增加。此外，城市更新周期长、不确定性高。

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