苏州来了个“海归” 中海单价破纪录拿下苏州工业园地块

（原标题：苏州来了个“海归” 中海单价破纪录拿下苏州工业园地块）

观点网 5月29日，苏州4宗涉宅用地集中出让，总起始价27.42亿元，最终4宗地块全部成交，合计收金31.41亿元。

其中最受瞩目的工业园区金鸡湖畔宅地，经过8家房企74轮激烈竞价，由中海发展（苏州）有限公司以总价16.88亿元竞得，成交楼面价68920元/平方米，溢价率30.04%。

这一价格不仅刷新了苏州涉宅用地成交楼面价的历史纪录，也超过了2025年7月绿城创下的65242元/平方米，成为江苏省涉宅用地成交楼面价的最新高点。

与过往高频拿地、持续深耕的节奏不同，中海此次出手的“背景音”有些特殊。此前，中海在苏州土地市场已历经数年的阶段性沉寂。

2022年全年未在公开市场拿地，2023年上半年继续缺席，直到2023年9月才在姑苏区“破冰”，随后在2024年再次按下暂停键。2025年，中海参与了园区双湖地块的竞拍，但最终未有斩获，至此中海已有数年未获得苏州工业园区地块。直至近日，这场跨越数年的“等待”终于有了回响。

74轮酣战刷新记录

最受关注的苏园土挂（2026）01号的州工业园区地块，位于融安街东、西洲路南，坐落于金鸡湖畔，用地性质为城镇住宅用地，土地出让面积20414.5平方米，规划建筑面积24497.4平方米，容积率1.2，起始价12.98亿元，起始楼面价53000元/平方米。

地块所在的金鸡湖右岸区域，汇集了苏州之眼、苏州中环广场、当代美术馆等一系列城市级地标；周边商业设施包括久光百货、圆融星座、丰隆城市中心、平安财富中心、九龙仓国际金融中心等；人文艺术类配套有当代美术馆、诚品书店、苏州之眼摩天轮等。

据悉，这场竞拍共吸引8家房企参与，挂牌期间已出现3轮网上报价，参与竞拍的房企包括绿城、金茂、中海、建发、金基、招商、恒泰、建屋等。竞价过程中，多次出现1000万元、2000万元的跳价幅度。

经过74轮竞价，中海发展（苏州）有限公司以总价16.88亿元竞得，成交楼面价68920元/平方米，溢价率30.04%。

值得关注的是，该价格超越了2025年7月出让的苏州工业园区双湖玫瑰园南地块（由绿城以65242元/平方米竞得），刷新江苏楼面价纪录。

与苏州工业园区地块火热形成鲜明对比的是，同日其余3宗地块的竞拍略显平淡。

姑苏区苏地2026-WG-Z03号地块位于平江街道干将路北、庆元坊西，该地块的特殊之处在于其位于苏州怡园历史文化街区范围内，，最终由苏州嘉盛房地产开发有限公司以31844万元竞得，溢价率2.91%，是除园区地块外唯一一宗溢价成交的地块。

吴中区两宗地块则双双以底价成交。

苏地2026-WG-Z09号地块位于吴中经开区城南街道天灵路以北、迎春南路以西。用地性质为城镇住宅用地、商业服务业用地，土地出让面积41413.5平方米，规划建筑面积57978.9平方米，容积率1.4，由苏州天鸿伟业置地有限公司以起始价8.097亿元竞得，成交楼面价13965元/平方米，溢价率0%。

苏地2026-WG-Z13号地块位于吴中度假区香山街道丽波路南侧、姚舍路西侧，土地出让面积37404.1平方米，容积率1.02，由苏州香郡置业有限公司以起始价32429万元竞得，成交楼面价约8500元/平方米，溢价率0%。

中海苏州棋局

此次摘地的中海发展（苏州）有限公司，成立于2004年6月18日，隶属于中国海外发展有限公司。

中海最早于2004年进入苏州市场，首站即落子工业园区。当年，中海耗资约10.5亿元，拿下金鸡湖边两宗宅地，后建设为中海湖滨一号和中海半岛华府。

此后近二十年间，中海在苏州工业园区先后开发了中海御湖熙岸、中海星湖国际、中海世家、中海国际社区、中海名门、中海8号公馆、中海独墅岛、中海御景湾、山湖一号等一批住宅项目，在园区形成了较密集的项目分布。

从近年拿地节奏来看，中海在2016-2021年公开市场累计揽得涉宅类地块约10宗。先后推出了中海上东区、上华琚、上园湾、上东区Pro、阅湖湾、星湖ONE等项目。

2021年是中海近年拿地最为集中的一年。2021年3月12日，中海发展（苏州）有限公司以底价6.481亿元，竞得园区湖西CBD核心区苏园土挂(2021)01号地块（苏绣路南、星阳街东，即中海湖西超塔项目，民间常称“中建财富中心”）。该地块规划条件要求塔楼建筑高度≤460米，用地面积约1.96万平方米，地上计容建筑面积约31.4万平方米，总建筑面积约41万平方米。业态涵盖办公、商业、70年产权酒店式公寓及城市观光功能。

2021年全年，苏州中海累计花费约54.6亿元，拿下5宗涉宅地块。其中3宗位于苏州工业园区，青剑湖与车坊地块的溢价率均接近15%，另两宗分别位于吴江太湖新城和常熟文化片区。

经历了2021年的密集补仓之后，中海在苏州的拿地节奏明显放缓。2022年全年，中海在苏州土地市场未新增宅地。同期，华润、绿城、建发等房企在园区多有斩获，如2022年第五批次供地中，华润以楼面价34500元/平方米竞得独墅湖地块，绿城竞得园区另一宗地块。

2023年9月，苏州第五批次集中供地中，中海参与姑苏胥江地块竞拍，经过57轮竞价触及最高限价，转入线下摇号环节后成功竞得，总价约8.45亿元，楼面价28750元/平方米，溢价率15%。这是中海时隔近两年后再次在苏州土拍中拿地，项目后被命名为“中海姑苏第”。

同年10月，中海又以32.68亿元竞得高新区狮山商务创新区苏地2023-WG-65号地块，占地面积约48856.7平方米，容积率2.3，经过52轮竞价，溢价率9.74%。两宗地块均位于苏州核心地段，标志着其土地策略重新转向积极。

2023年狮山地块之后，2024年及2025年，中海在苏州公开市场再次进入沉寂期，两年间未新增涉宅地块。

而在此期间，苏州工业园区仍有不少核心地块出让--2025年7月，绿城以65242元/平方米竞得双湖玫瑰园南地块，刷新了当时的江苏楼面价纪录。

直到今年5月29日，中海以74轮竞价拿下金鸡湖畔宅地，该地块与湖西CBD超塔项目同处园区核心板块。

此次拿地，是中海2026年以来在苏州的首次出手，也是其自2021年竞得超塔地块后，时隔五年再次回到其最熟悉的苏州工业园区土地市场。

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