上海土拍半场：民企大华高溢价出手、国企城投抢占瑞虹新城

（原标题：上海土拍半场：民企大华高溢价出手、国企城投抢占瑞虹新城）

观点网 5月28日，上海2026年四批次首轮3宗居住用地正式出让，闵行、虹口、青浦三区地块入市竞价，最终成交总价合计61.3亿元。

其中，闵行浦江低密宅地历经136轮竞价、由大华集团以40.7%的溢价率成交；虹口内环纯住宅用地吸引12家房企、63轮竞价后上海城投以溢价35.6%价格摘得；青浦重固地块被保利以底价锁定。

本日土拍竞争最激烈者，当属闵行区浦江镇浦锦板块地块。

大华集团历经136轮竞价，以36.55亿元总价摘得，溢价率高达40.7%，成交楼面价41640元/平方米，一举刷新浦江板块单价纪录。

从地块指标来看，该地块出让面积79795.81平方米，容积率仅1.05，建筑限高18米，属于上海近年极少有的超低密度宅地。

区位上，地块紧邻高端低密项目“上海桃花源·金瑞园”，距8号线芦恒路站450米，2站直达前滩；周边教育、医疗、商业配套齐全，有上师大附属学校、仁济医院、浦江欢乐颂等配置。

地块吸引大华、招商蛇口、金茂&象屿、建发房产、保利发展5家头部房企参与角逐。

竞拍至第81轮，建发房产触发地块中止价，正式转入竞高品质建设指标环节，仅大华、建发房产、保利发展3家房企进入第二轮竞价。

三家房企均全盘接受商品住宅装修标准4000元/平方米、公共服务设施1670平方米、高端人才住房配建比例2%等硬性要求，并开启新一轮竞价。最终，大华集团在136轮竞价后成功将这块稀缺低密地收入囊中。

作为深耕上海多年的民营房企，大华集团此次拿地是在该板块的第二次布局。

2024年4月，大华拿下相邻的闵行浦锦35-5地块，开发大华星樾项目。此次土拍，大华再度拿下闵行地块，两宗低密地块形成连片布局，共享区域客户、营销体系与运维资源，有效摊薄综合开发成本，巩固自身在浦锦板块的市场地位。

本次高溢价拿地，对于大华这一民营房企来说，也属于看准机会就出手。

相较于闵行地块，虹口瑞虹新城地块则是位于内环核心的另一个高热板块。最终由上海城投置地以19.3亿元总价、35.6%溢价率摘得，成交楼面价高达10.85万元/平方米。

该地块的稀缺性集中体现在内环纯宅地“断供级”稀缺，出让面积仅7115.32平方米，无需配建保障房、无中小套型比例限制。

地块位于上海内环核心的瑞虹新城板块，东至太平桥支路，西、南邻规划绿地，北至临平路，区位优势得天独厚。

本场竞拍有12家头部房企参与，分别是上海城投、绿城、浙江龙盛、招商蛇口、中海、华润置地、建发房产、中铁置业、国贸控股、越秀地产、保利发展、中国金茂。

竞价主要在上海城投与金茂联合体之间展开，历经63轮后城投胜出。

值得关注的是，地块北侧约500米为“金茂·璞元”项目，该项目2025年拿地楼面价为11.75万/平方米，备案均价16.7万/平方米，为这个项目提供了明确的价值参考。

作为市属国企，上海城投置地的拿地态度早已笃定。据悉，5月12日其已公示招标计划，敲定项目总投资21.5亿元、建安费3亿元，拟6月21日启动招标，提前完成了资金与规划筹备。

这种“先发招标、再竞拍”的操作，也是上海城投提前锁定、势在必得的信号。

最后，与闵行、虹口两宗地形成反差的是青浦区重固镇板块地块，保利发展以5.4123亿元底价轻松摘得，成交楼面价16000元/平方米。

该地块容积率1.7，地处外郊环，距在建示范区线重固站仅400米、未来可直达虹桥前湾，但板块整体定位刚需，缺乏高端改善所需的稀缺资源，市场竞争力有限。

作为重固板块的核心布局房企，保利自2023年起持续在此深耕。

2023年7月，保利竞得37-01地块，打造“虹桥和颂”项目；2024年8月，拿下本次出让地块北侧的36a-01地块，打造“虹桥和颂·IN25”项目；2025年5月，再获南侧36b-01地块，开发“虹桥和颂·西岸”项目。

此番再度拿下36a-02地块，意味着保利在青浦区重固镇形成连片开发的规模布局。

市场分析认为，一日之内三宗地块的土拍表现，并非偶然的市场波动，而是上海楼市价值分层定型的信号。

5月29日，上海本轮土拍还将进行余下两宗地块的出让，分别为虹口区C080403单元hk153-02地块，起始总价12.2亿元；浦东新区Z000302单元14-03e、14-04a地块，起始总价24.91亿元。

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