均价近10万元的外滩玫瑰园上线 绿城能否讲好武汉豪宅故事？

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观点网 这个五一假期，一家杭州房企刷新了武汉豪宅的价格上限。

4月27日，绿城外滩玫瑰园接连拿到两张预售证，核准预售范围包括其项目内1、14号楼住宅建筑面积5537.77平方米以及2至6号楼住宅建筑面积6063.08平方米。

这其中，项目的最高备案价达到9.94万元/平方米，刷新了武汉最高备案价记录。

观点新媒体了解到，这套高价房源位于项目5栋1单元1-3层1号，建筑面积289.28平方米，总价约合2877万元，而项目所在楼均为4层洋房产品，备案价最低也达到7.9万元/平方米。

单价10万的新项目

事实上，从该项目摘地阶段起，已有业内人士开始追踪买家信息。

回到2025年6月30日的武汉土拍现场，一宗编号为P（2025）049号的地块引发了中海、华润、保利、绿城等14家房企间的争夺战，最终总出价达到106轮，绿城拿下地块，成交价达6.64亿元，楼面价2.79万元/平方米，溢价率54.4%。

具体来看，该地块位于江岸区中山大道与新兴街交汇处，为住宅用地。土地面积1.82万平方米，建筑面积2.38万平方米。

从地理位置来看，该地块地处武汉天地商圈，靠近黄浦路地铁站、武汉二中、沈阳路小学、汉口江滩公园、解放公园等生活配套。

值得注意的是，地块的容积率仅为1.3，建筑高度不超过24米，这是大多数房企偏爱的地块类型：地处城市内环、地容积率、可建造洋房产品。

而按照绿城的项目规划，地块项目命名为外滩玫瑰园，合计建设12栋住宅，其中1号楼、8号楼、13号楼、14号楼均为7层，而2号楼至7号楼为4层。洋房建面约200-230平方米，公馆建面约330-800平方米。

对于这家企业来说，玫瑰园是其标志性产品线之一，以法式古典建筑风格和低容积率著称。

以上海闵行区的绿城玫瑰园为例，该项目占地1205亩，容积率仅0.18，项目内合计227栋独栋别墅，并配套45亩会所和等设施。

据悉，上海绿城玫瑰园项目分四期开发，于2006-2015年分批交付，户型面积从600平方米到2000平方米不等，最高售价达到1.2亿元。

上海之外，绿城于南京、成都等城市也落地了同玫瑰园系列项目。对比上海项目而言，武汉绿城外滩玫瑰园面积稍小，配套与前者也有些许不同。

根据项目经济技术指标显示，该项目规划用地面积约1.8万平方米，共设置131户，204个停车位，项目另有约2.05万平方米不计容建面，包括物业管理用房、养老服务用房、架空层公共会客室、风雨连廊及景观架构以及地下车库、地下公共会客厅、地下健身房、地下泳池等。

绿城武汉行迹

为什么绿城选择将玫瑰园产品复制在武汉这座城市？

在年报中，绿城将湖北定位为与湖南并列的“长江中游”重点区域，2025年其于湖北的项目建筑面积达到56.85万平方米，可出售面积约合41.71万平方米。

在武汉，其2025年内有5宗重点项目入市，包括武汉风起听澜、桂语朝阳、湖畔云庐、沁百合，以及外滩玫瑰园。

这其中，风起听澜、桂语朝阳、沁百合均为高层住宅、湖畔云庐为酒店公寓，仅武汉外滩玫瑰园为别墅类项目，而这一项目的权益比率也达到85.2%，对比14%的风起听澜，外滩玫瑰园的权益占比更高。

观点新媒体还注意到，绿城在武汉的操盘项目大多面积处于1万平方米到8万平方米之间，如桂语朝阳等土地面积达到5万平方米的项目不算多，外滩玫瑰园这类1万平方米至2万平方米的项目居多，绿城操盘经验也更为丰富。

毕竟，作为一家长期深耕长三角区域的企业，其在湖北武汉的项目落地数量仍有提升空间。按照其公布的2025年总建面来看，其在长三角的落地项目达到82个，建筑面积占比52%，而长江中游区域落地项目仅13个，建筑面积占比仅9%。

为了占据更多区域版块的话语权，绿城将玫瑰园落地在各区域的热点城市，例如嘉兴云栖玫瑰园、南京云栖玫瑰园、苏州玫瑰园、杭州枫丹玫瑰园、大连玫瑰园、郑州雁鸣湖玫瑰园。

武汉外滩玫瑰园，或许是其为了巩固湖北市场所下的一枚新棋。

在此之前，武汉新房备案价能够超过9万元单价的项目并不多，以华侨城原岸项目部分双拼别墅产品为例，其备案价达9.9万元/平方米。不过，该项目于2018年拿证，从时间线上无法进行对比。

而外滩玫瑰园的周边，还在建设着另一宗绿城代建的项目。

据悉，绿城代建黄塘湖项目位于武汉东西湖区黄塘湖北岸。2024年12月，武汉临空港金银潭置业有限公司以底价6.24亿元竞得P（2024）189号地块，楼面积仅4862.15元/平方米。

据股权穿透显示，武汉临空港金银潭置业的股东是武汉临空港国有资本投资集团，即东西湖区政府持股100%的集团。该地块分为两部分，地块一包括住宅、社会福利、医疗卫生；地块二包括耕地、林地、水面（湖泊蓝线范围内）、其它农用地。

拿地后，绿城选择以代建的形式加入了这一项目，规划低层、叠拼、联排类低密住宅，搭配多层及小高层退台住宅，整体定位为临湖居住项目，与临空产发合作开发。

从代建合作项目到玫瑰园的全面操盘，可以见得绿城在武汉的布局正经历着从量的积累到质的变化。不过，玫瑰园项目的销量，能否改变绿城在中部地区开发占比偏低的现实，仍需要时间观察。

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