年报观察 | 南山控股营收大涨仍亏损20亿

（原标题：年报观察 | 南山控股营收大涨仍亏损20亿）

观点网 1月底时，南山控股曾发布过一份业绩预告，预计归属于上市公司股东的净利润为-22亿至-18亿元，亏损规模较上年同期17.73亿元有所扩大。

直到3个月后，一份明确的成绩单才得以面世。

根据2025年度报告，南山控股报告期内实现营业收入130.63亿元，同比增长55.55%；归属于上市公司股东的净利润为-19.7亿元，亏损同比扩大11.11%；扣除非经常性损益后的归母净利润为-19.56亿元，同比增亏9.92%；经营活动产生的现金流量净额实现由负转正，达40.75亿元，同比增长1960.58%。

从业务来看，南山控股旗下房地产业务实现营业收入为84.54亿元，同比增长99.01%，是全年营收增速最主要的推动力。

但也因为房地产，公司出现了近20亿亏损。

房地产困局

对于2025年业绩亏损的原因，南山控股方面表示，受房地产市场整体行情影响，基于审慎原则计提资产减值及合作项目投资损失有所增加。

图片来源：企业公告

2025年，该公司全年计提各项资产减值准备金额达17.09亿元，减少归母净利润规模约为15.91亿元，占全年亏损总额的80.76%。

其中，影响最大的部分来自于存货跌价损失。

截至2025年末，南山控股旗下房地产开发业务已布局16个城市，累计开发项目69个（含待建及表外合作项目），其中在售项目40个；累计可运营项目（含筹备）20个，其中在运营（含代管）项目7个。

图片来源：企业公告

年内，该公司并无新增土地储备，截至年末剩余可开发建筑面积为54.16万平方米，较上年末减少3.1万平方米。

值得注意的是，自2022年开始，南山控股在粤港澳大湾区的土储便已清空，至今仍未补充分毫。

报告期内，南山控股累计实现全口径销售金额78.3亿元，同比增长29.6%，权益销售金额52.3亿元，同比增长46.9%，合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额51亿元，同比大幅增长121.7%。

据观点新媒体了解，南山控股这份销售成绩，主要依赖于上海南山璞缦和深圳赤湾汇广场两个项目支撑。

上海南山璞缦位于嘉定区老城核心位置，原为嘉定汽车客运中心，项目地块由南山地产于2023年10月以18亿价格竞得。

该项目定位为纯改善平层大宅，当时还被称作嘉定新房界“劳斯莱斯”，2024年10月首开当日售出123套房源，去化率约90%。

数据显示，南山璞缦2025年实现销售金额18.45亿元，对应销售面积4.24万平方米，销售均价约4.35万/平方米。

深圳赤湾汇广场位于南山区前海赤湾板块核心地带，是一个集高端住宅、购物中心、总部办公、五星级酒店等复合业态于一体的综合体项目。其中，住宅部分名为开云府，2025年实现销售金额21.07亿，销售面积3.66万平方米。

值得注意的是，开云府自2023年首开至今的销售表现并不算亮眼，项目二期在入市前甚至还改名为1978半岛擎峯，后来引起降价风波。

2025年，南山控股旗下另一个位于深圳的住宅项目，龙岗南山悦时光也曾引发热议。

该项目年内曾推出少量特殊工抵房源，打85折后均价仅3.34万/平方米，比正常房源便宜15%-20%。

不轻松的“南山之旅”

2015年，南山控股发行股份购买资产重大资产重组事项完成后，房地产开发业务成为公司新增主营业务之一；2018年，该公司发行A股股份换股吸收合并深基地重大资产重组事项实施完毕，仓储物流业务新增成为主营业务之一。

目前，南山控股已形成以现代高端仓储物流为战略性业务、以房地产开发为支撑性业务、以产城综合开发为培育性业务的战略定位。

2025年，南山控股旗下房地产业务仍是最大营收来源，实现营业收入约84.54亿元，占总营收比重64.72%，同比提升14.13个百分点；仓储物流业务年内营收18.53亿，占比14.19%；产业园区业务营收4.49亿，占比3.44%；制造业业务营收21.79亿，占比16.68%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

自2021年开始，南山控股连续五年录得净利润同比下降。

2024年是最具压力的一年，同比降幅高达1305.89%，这一年也是近十年来首次出现利润亏损，原因同样是大规模资产计提减值。

可以说，南山控股如何打破房地产困局，或是蒋铁峰迎接的首要任务。

2025年11月，南山控股控股股东中国南山迎来了新任董事长——招商蛇口前任董事长蒋铁峰。值得注意的是，今年3月，招商蛇口副总经理刘晔也宣布离职，他的下一站同样是中国南山集团。

有分析认为，这或许是被纳入招商局集团管理体系后，中国南山即将获得来自招商局集团更多业务协同、更大支持力度的信号。作为中国南山集团旗下A股上市平台，南山控股也将在支持名单之中。

只是对于蒋铁峰而言，这趟“南山之旅”注定不轻松。

2025年，被南山控股视为战略性业务的仓储物流业务收入录得4.0%同比降幅，作为培育性业务的产业园区业务则出现24.39%收入下降幅度。如何加快产业转型步伐，或许才是南山控股的破局之道。

而在去年，该公司已采取了相应的行动。

11月18日，南山控股公告称，控股子公司宝湾物流将作为有限合伙人，认缴出资约1.53亿元参与设立“招商宝湾深担（佛山）股权投资合伙企业（有限合伙）”，定向投资于江门市宝鹤物流有限公司持有的江门鹤山宝湾物流园项目。

此外还于12月15日宣布，宝湾物流正筹划将旗下四个优质物流项目注入已上市的华泰宝湾物流REIT，四大项目分别为成都龙泉宝湾国际物流中心、西安宝湾国际物流中心、宁波宝湾国际物流中心和青岛胶州宝湾国际物流中心。

目前，这四个项目已申报至各地方发改委，后续尚需经国家发改委申报推荐、中国证监会及深圳证券交易所审核通过，并经基金份额持有人大会决议通过方可实施扩募方案。

截至2025年末，宝湾物流在全国范围内拥有或管理86个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积逾990万平方米；期内仓库平均使用率为92.9%。

在稍早前的年度董事会上，南山控股董事长舒谦表示，2026年是“十五五”规划开局之年，公司正处于新旧动能转换、风险防控承压的关键时期。唯有把困难预判得更充分、把问题剖析得更深入、把办法谋划得更周全，才能主动扛起责任担当，全力以赴打赢攻坚克难、化险为夷的硬仗。

根据2026年一季度报告，南山控股实现营收13.66亿元，同比减少66.35%；期内归母净利润约为-1.43亿元，同比下降158.37%；扣非后归母净利润为-1.40亿元，同比降幅157.18%。

这个开局，看起来已为接下来的转型之旅增加了一些挑战。

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