主题讨论会：向上之路 | 2026观点年度论坛

（原标题：主题讨论会：向上之路 | 2026观点年度论坛）

主持嘉宾：

张晓端 戴德梁行研究院副院长

讨论嘉宾：

孟　伟 招商局蛇口工业区控股股份有限公司城市研究院院长

胡　懋 IWG中国区总裁

龙固新 德思勤集团董事长

郭　锐 合富辉煌广州公司总经理

周志鹏 第一太平戴维斯估值及专业顾问服务广州主管、董事

张晓端：非常荣幸能跟来自房地产不同领域、不同板块一直深耕的几位重磅嘉宾一起深度碰撞。希望接下来大家专业的经验、前瞻的视角，能够带给我们一些向上的思路。

相信大家对市场普遍关心的还是房地产趋势问题，刚才也看到了，不同的数据展现出了市场的复杂性。比如说，还是有一些积极的信号显示这个市场有一些积极的变化，另外一方面，从整体上来讲，市场还是处于一个信心缓慢修复的一过程当中。

首先第一个问题，有请龙总帮我们看一下市场的大势和拐点，就是通常我们对市场趋势做预判的时候会关注哪些指标。

龙固新：传统的指标，刚才夏总（夏亦丰）讲的很详细。精准到租金，我们大概存量资产有400万亿左右，金融机构能看到的真正价值，实际上就是租金。特别是一线城市，租金如果能真正企稳，价值基本就锚定了。

阶段性可能有各种不确定性因素，但我觉得最重要的一个标准就是租金，这是在全世界衡量资产价格的最重要标准。如果租金能企稳，资产价值也就企稳了。

在中国，因为过去20几年地产投资一直向上走，所以我们看的比较多的是成交价格，就是房子交易价格。

这两个都是在市场有交易或者是租赁行为时产生的价值，我认为才是真正的价值。

当然了，房地产市场非常大，区域不同，物业类型不同，表现也不同。比如说在大湾区，产业可能缺一些地，但是大湾区前五位的城市里面，我们现在控制的产业物业应该是数以亿计，非常大量。

我认为能衡量企稳的真正指标有两个，第一个是现在还愿意投资和创业的人数和公司数。租金上升了，成交上升了，但核心是来自于现在还愿意投资的公司数量，我觉得这是最重要的指标之一；第二个是一二线城市的科技人才愿意生娃的数量，就是生小孩的数量。

一个是企业数的增长，一个是科技人愿意生孩子的增长。所以，按照当时的传闻来讲，排在中国前20位城市30岁以上未婚的状况大概是多少？2500万。

所以我当时跟市长说，如果在我们前20位城市的2500万优秀人士，如果她们每人生两个娃，就是5000万。

未来3到5年，这些高智商、高智慧、财富也不错的优秀女性，如果能给中国生5000万个娃，那我觉得后续的这些指标都会有明显的增长。

回到广州，上个月广州六家企业竞标跑马场的项目，236个亿，如果加上后续投资的话，大概600亿左右。但是广州CBD的物业严重过剩，如果这块地是六大科技巨头来竞标，我觉得对广州未来房价的影响应该更好。

我觉得应该看的是本质内容，就是能带来城市的科技创新、带来新的科技人口才是我们企稳的最重要指标。

张晓端：感谢龙总的分享，感觉好像第二个问题基本上就已经覆盖到了。第二个问题本来想问龙总关于止跌回稳的基本面支撑需要什么？相信刚才大家已经听到了，就是产业链的驱动以及人口的持续。

我还是想问一个小问题，就是眼下市场，您感觉到有什么样的支撑或者回稳迹象吗？

龙固新：非常明显，我跟中信城开很多买房客户有过清晰的交流，他们房子为什么卖得好？因为深圳今年上市的科技公司，可以看到他们的财富爆发性增长。

原来他们可能没有钱，但是上市以后兜里都揣了好几千万，首先是要改善生活，包括小孩儿教育等等。所以深圳一些重点项目的快速成交和回暖，就是跟现在深圳科技公司上市有极大的关联。

第二，深圳也好，广州也好，这些一线城市的房价应该跌到了有投资价值水平。我觉得这两点非常清楚，就是有新增购买力，另外就是有合理的价格。

昨天我跟深圳招商基金交流，下一轮到底投资哪些物业，哪一些有可能增长？我们一定是选择有产业性介入、有新增人口介入、有大的基础设施投入的市场。

张晓端：感谢龙总从宏观结合微观的视角分析。我们继续关注市场的变化和拐点的信号，想问一下郭总，通常核心城市的高品质物业表现往往会领先于整体市场，那么在广州的市场，尤其是在广州的豪宅市场，有没有观察到一些积极的信号？

郭锐：豪宅市场方面，上一年广州面粉厂项目再到深圳两个项目，在这样的市场环境下取得过百亿的销售，实际情况跟平常人的理解应该会有一点偏差，不过我觉得这是一个信号。

从数据上看，三月份小阳春集中在最后两周，按照我们一手的数据，可以看到来访以及成交套数增长了80%，成交金额则是涨了1.5倍，就是贵一点的房子成交更好，这是比较明显的数据。

比如转化率，低的时候整个广州市可能只有2个多一点的转化率，就是100个客户进入售楼处，只有2个多客户成交。最近应该是将近达到5，这是积极的信号，是数据上能直接反馈的情况。

张晓端：相信这些积极的信号反映了需求端一定的信心修复状况。我们知道，无论是资金端的修复，投资的修复，还有供应链的修复，其实根源还是市场信心、消费端的修复。

我想再问一下郭总，在具体项目操作中，或者在市场整体氛围构筑当中，有什么样的具体举措去提振消费端的信心？

郭锐：人们对好生活的追求是源源不断的。在没有好房子的时候，其实核心城市的一些地段已经给前一部分富起来的人占据了位置。新的产业也造就了新的一批富人，但是他们现在没有好位置的好房子，所以市场需求其实是在慢慢积累。

前几年市场是在走下坡路的，没有人敢出手，这种需求的积累是被压抑住，没有释放出来。而且我觉得特别是顶级好房子数量的增加，跟不上这种财富人数的增加。

随着好房子推出，地块指标变了，容积率降下来了，尺度更加宽松了，这些产品推出来的话，作为一个客户，反正也要住这里这么多年，总会要享受，就会激发需求，促进成交。

而且今年的产品也很"卷"，这种迭代不是线性的，而是跨越式。无论从材料到科技感，再到服务，跟以前好地方的豪宅也是相差比较大。这一刻就能激发这批人的购房欲望。

我们也看到很多人愿意出手的原因就是价钱下来了，这也是很重要的催化点。

在局部的市场或者局部的产品，形成了信心的增加、积累，导致更多人购买，所以看到年前马场这块地这么人去争夺。

一边是库存还在增加，一边是局部市场的好房子相信会越来越好、成交会越来越旺。这是基于数据反馈，好房子可能在未来还会激发出更多的成交。

张晓端：所以我们理解，好房子不只是一个产品的升级，可能更多还是一个战略上的考虑，通过供应端的提升刺激到整体市场的需求和信心的修复，感谢郭总对这个话题的阐述。

接下来继续聊聊好房子，问一下孟院长，好房子最初对于大部分消费者来说是不是就是一个营销口号？大家会有这样的一个疑虑，目前我们看到，以好房子的战略来推动供应端的改革，本质的变化是什么？有没有非常客观的量化标准？或者有哪些创新的思路？

孟伟：好房子战略，从2024年或者2025年起，先是政策的引导以及开发商做好房子体系的搭建。到2026年年初，可以看到各个开发商都在落地、实施。

从"好房子"营销的口号和宣传到供应链端的转变，其实可以明显看出来量是在增加的。就像招商蛇口，在去年的时候做了六个示范项目，但是从去年底到今年初已经有三十多个项目，深圳所有新建的项目都在实施。

体现在供应端方面，原来可能只是一个实验，或者只是一个样本，现在已经变成全面的落地。如果没有供应链相应的配合，很难把那么多的批量项目落实，所以这是是量的变化。

第二，从感性到体验的变化。我们前面都是在宣传"好房子"有什么，现在是通过展示区、通过样板房，可以深切感受到好房子的体验，这更是来源于供应链的支持。

有几个数据，一个最近华润在深圳的项目，厨电方面已经不仅仅只是国外高端品牌，把国内做得比较好的也作为二选一。可以看到，供应链已经慢慢出现从国外高端品牌到国内的高端品牌的转变。

我们也开始更多关注客户真实的需求，像大家装修房子的时候会关注小红书上的一些宣传，我们在产品策划阶段也会关注小红书等带来的一些小型或者小而美供应链的相关支持。

就是这些变化都能说明，房地产企业是在扎扎实实把好房子落地，满足美好生活的需求。

张晓端：感谢孟院长的分析，但实际上我们看到，现在大家一直在提市场慢慢进入到存量市场，增量规模是持续收缩的状态。在这种背景下，今天很多关于好房子的分析或者说产出，更多的是针对新增供应，那么我们怎么考虑在存量市场去推进好房子策略？

如果说未来是属于存量市场的，我们怎么在存量市场或者说怎么将好房子战略跟城市更新做一个结合？您认为这方面会有哪些场景或者方向？

孟伟：现在政策已经在做出一些改变。比如住宅项目规范规定容积率要降低，高度也是从高层、超高层降低到80米以下，最近深圳拍的几块地也可以看出这个明显的变化。

对于存量市场，以往我们城市的旧改，我们的城中村，相对来说容积率是比较高的，像深圳可能都是3.5以上。

从城市更新的角度，以往老的社区密集、没有配套，甚至通风以及舒适度都达不到新的要求。我们就需要把原来不舒适或者各种质量问题，通过旧改的方式和新的住宅项目规划结合起来，这些方面应该会在一些新的项目不断体现。

像我们的后海招商玺，就是一个旧改项目，我们返还的农民房标准都是一模一样的。大家都是享受新的标准，都是享受新的配套，包括精装修标准，还有外观、景观完全都是一模一样，甚至服务也都是由我们提供的。

第二种是有一些可改可不改得存量项目，因为受制于政策需求，我们可以通过新的技术、新的设备、新的材料，比如装配式装修，进行外立面维护等重新改造。这个不是全部都拆除重建，而是局部改造，包括老旧电梯改造、适老化改造等，都是有政策或者有补贴的。

通过以上的这些方式，可以把暂时还不需要改的存量老旧小区进行适当的环境改造。

第三种，我们现在很多项目已经是现楼，但是卖得不好，核心原因就在于新的产品是跨越了以往老项目的规范，跨越了以前相关产品的体验。

这方面我觉得还有很大的潜力可以挖掘，可以通过好房子增值包、通过好房子植入去改善体验，然后和周边二手房形成一定的差异化，这样可以帮助一些积压项目的去化。

张晓端：也就是说，其实我们是在用好房子的标准或者维度引领我们城市更新的方向。接着刚才提到的广州率先推进"四好"，尤其是好城区、好社区等，想问胡总一个问题。

胡总一直是深耕灵活办公空间的，我们相信一个大区域的发展，除了要有好的房子、好的配套以及好的环境之外，持续的发展还是需要有好的产业导入，有没有可能把灵活办公空间融入到好的社区当中？

胡懋：你讲的非常对，好房子要加上好的环境、好的配套才能形成一个非常有吸引力的社区。大家在考虑怎么样提高居住环境、提高社区活跃度和吸引力的时候，有时可能只是想到怎么样把绿化做得更好、把房屋造的更好，或者是社区商业配套做得更好。

大家有时候不太想到，这个社区是不是也需要配置一个办公空间，能够吸引更多的不同行业的人，把不同产业的人引进到这个社区。

社区不单是居住方面的需求，还有商业方面的需求。比如我所在的IWG集团，专门从事灵活办公赛道，我们最早的时候都是在主要商业中心（CBD）集中发展业务，但是最近几年也渐渐把网点慢慢渗透到社区里面。

因为我们看到，公司对于办公环境、对于灵活办公产品需求，不单是在一个大的CBD或者是在一个产业园区，其实也需要在不同的地点都有一个办公空间。所以，我们随着客户的需求渐渐往社区发展、往居住环境渗透。

举一个例子，在上海，我们之前都是在一些主要的商业写字楼里面，最近两年试图进入一些居住环境的氛围。比方说在宝山、嘉定，都是在一个周边大多是居住环境的区域，在社区购物中心或者大商场边上非标准的写字楼物业里面创立了灵活办公中心。

事先我们也不太确定，在这样的一个环境是否能够把我们的灵活办公空间业务做好。但是短短一年多后，这两家在社区里的灵活办公中心，入驻率达到90%多。

所以我们发现在社区里面其实有很多办公的需求，有些是社区服务性公司、法律咨询公司，或者是教育类公司，都有必要在住宅周边的环境里面开展业务。

我们在全国、在全球的扩张策略已经非常明确，就是要在不同的点位上把全球网络织得更密、更广。

IWG目前在全球大概布局120多个国家，5500多家中心；在中国发展了将近30年，目前全国有150多个中心。

可以看到，中国的数量跟国外相比还远远不够，所以我们在扩张过程当中，主要来自于两方面的驱动力。

一方面是已有的客户群体。我们服务比较多的是一些跨国的、跨地区的城市公司，这些公司对于办公布局的策略已经发生很多变化，从以前的集中式办公渐渐变为分布式、分散式办公。他们希望不单是在主城区CBD有办公空间，在副中心或者郊区、园区也有办公中心。这样的话，不同的部门、不同的员工在不同的地点能够更接近市场、更接近客户。这是我们从大概八百多存量万客户中看到的趋势。

另外一方面，在于新增量的客户。就像我刚才举的两个例子，在上海是在社区里面开展灵活办公，这是以前我们没有太关注的需求。所以我们现在触角也是深入到非主流的办公区，到社群里面、社区里面开展灵活办公中心。

张晓端：感谢胡总介绍了灵活办公空间的趋势的变化，以及我们可能未来在城市更新当中看到的更多元化的一些发展的路径和选择。

回到城市更新话题，虽然政策面其实在过去几年一直在提出要推进更新，政策面也给到了一些实际的利好。但实际情况是，不少城市更新类项目推动进程还是非常的迟缓，甚至有一些停滞的状况。想问一下周总，是什么样一些因素在掣肘城市更新的进程？

周志鹏：房地产过往依靠的是快周转，拿地销售快速回笼资金，这个链条能成立其实是价格一直在往上走。但是最近这几年，供应不断加大、预期在减弱，价格一往下所有问题都暴露出来。

所以，价格主要是由什么来决定？其实是土地在参与社会的重新分配。

现在的土地，招商很卷，抢夺人才很卷，其实就是抢生产力。生产力上去了以后，参与土地的分配就会升高，其实只是一个结果。不是因为土地贵了然后经济上去，而是因为先有了经济发展土地才可以分一杯羹。一旦经济回落，土地价格就会跟着往下走。特别是我们的预期也在往下走，所以影响非常大。

这是一个总量的问题，还有一些结构问题：就是说哪怕现在土地供应很大，大家可以用非常便宜的价格拿地，但还是有人愿意为那些配套好、位置好的土地买单。

像我们的马场地块就是这样，它有什么特别？就是因为在上边经营的主体可以获得更高的利润。所以，怎么打造自己的护城河，建立一种别人不能复制的优势，可能是未来企业能生存下去的空间。

当潮水退去，谁穿了泳裤就会显露出来，好房子其实就是穿泳裤的那个。

张晓端：您怎么看待接下来城市更新的发展，能不能达到政策面的预期？或者说有没有一些新的模式能够带动城市更新持续向前走？

周志鹏：我觉得往后可能会有几个方向的变化，第一就是无限复制的方式就走到终点。

但是未来能跑出来的项目，就是善于打造属于自己价值的项目。

第二，城市更新项目可以利用一些在地的底蕴，借助这些底蕴别人不容易复制。譬如我们要看清代末民国初的建筑，可能会去佛山瑞安新天地项目。如果在广州想感受一下骑楼，就去永庆坊。利用自身的底蕴，其他对手不容易复制。

第三，位置不一定有特点，但是可以创造一些内容。比如我们看到一些城市更新项目打造了小型剧院，因为主办方有很多明星资源，可以不断持续更新，导致它的票房其实非常可观的，而且还跟周边餐饮店实现了相互引流。

所以，我觉得未来能走出来的应该就是这种差异化、个性化而且是内容植入的项目。当然，在这么一个形势下，参与者也慢慢会有一些变化。

首先，开发商参与城市更新要转变心态，就是从快钱转到慢钱，因为需要慢慢培育。

其次，运营需要前置。现在运营部门已经从过往的成本中心逐步变成创造价值中心，因为需要资产招商、运营盘活，需要懂得跨界，懂得把产业、社区、消费结合起来。

第三，参与城市更新的资金方，更多也是从短期变成长期主义（耐心资本）。他们能忍耐、能接受全周期回报，这些资金未来也能够跑出来。

张晓端：谢谢周总给出这么理性以及积极的预判。我们也很期待能够看到无论是存量市场还是增量市场跑出更多优秀的项目，能够让整体行业从供应端更好的带动市场向上的走势。

今天的圆桌环节到此就圆满结束了，谢谢各位嘉宾。

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