瑞湖公馆光环之外 建发房产大本营厦门的冷思考

（原标题：瑞湖公馆光环之外 建发房产大本营厦门的冷思考）

观点网 随着外拓步伐的加强，建发房产又该如何平衡重点城市与大本营厦门的均衡发展？

4月12日，建发港务瑞湖公馆项目推出了“瑞湖·光大赏”湖景摄影征集活动，以华为Mate 80、大疆无人机等高价值产品作为激励，面向社会征集湖居实景与生活影像，同时项目同步启幕摄影社，邀请专业摄影师指导，优秀作品将参与线下为期一个月的主题展览。

该活动的推出，不仅再度提升了瑞湖公馆的项目热度，同时也让市场开始思考，在建发房产布局的众多城市当中，厦门究竟占据着怎样的分量？

毕竟，在建发国际2025年全年合约销售额中，尽管厦门销售金额较2024年同比提升了28.6%至108.22亿元，但城市排名已跌落至第四位。

瑞湖公馆光环

谈起建发房产的项目，市场最先想的便是近两年持续推出的“灯塔”项目，不计短期回报、由管理层高度参与打造的最高端产品线。

在外界来，瑞湖公馆就是在灯塔项目“厦门宸启瑞湖”光环下诞生的项目。

2024年6月，厦门年内第二批土拍中，建发房产联合厦门港务集团以底价30.3亿元摘得湖边水库片区2024P07地块，计容建面6.86万平方米，成交楼面价约4.42万元/平方米。

后期，或许是出于对厦门楼市购买力的考虑，或是对地块产品组合的分析，建发房产将该地块划分为D23、D24两个子地块，其中临湖D23地块转化为了灯塔项目“宸启瑞湖”，定位顶豪，主力248-366平方米大平层，仅2栋，共68套房源。

位于D23地块后侧的D24地块，则转化为瑞湖公馆项目，定位改善性住宅，主力124-172平方米四房，共规划4栋楼宇、约462套房源。

外界之所以将瑞湖公馆视作宸启瑞湖光环下诞生的项目，不仅因为二者同宗同源、出自同一地块，更直观地体现在销售层面形成的连带效应上。

2025年6月16日晚，灯塔项目宸启瑞湖率先迎来首开，当晚69套大户型产品共计去化61套，去化率约91%，折后约8万元/平方米。

半个月后，瑞湖公馆也随之入市，该项目首日推出的1号楼当天去化100%，2号楼宇也仅剩少量房源，当场启动新一栋楼宇预约。据官方统计，瑞湖公馆首批业主中超20%来自同系列宸启瑞湖大户型业主的再购或推荐。

不过，项目后续去化速度似乎并未延续首开热度。

2026年1月29日观点新媒体查询时，除了1、2号楼外去化较为理想外，3、5号楼仍剩余不少存货。其中，3号楼共90套房源，售出7套96平方米户型，而5号楼整体去化约45%。

时隔两个半月，项目去化速度显然加快。截至2026年4月13日，1号楼已完成去化，2号楼整体去化87%，5号楼共计108套房源仅剩余8套未售，去化率提升至93%；但3号楼仍仅售出8套96平方米户型，剩余82套房源未售。（数据来源：厦门房地产）

据已踩盘过项目的购房者反馈，3号楼去化速度较慢主要是产品与定价之间的错位导致。

3号楼主力户型为96平方米，总价总价约576万元起，但南北不够通透，且不同于1、2号楼能拥有湖景或社区中庭视野。

对于建发房产而言，3号楼仅仅是其在厦门市场面临去化问题的一个缩影。

厦门市场思考

众所周知，2024年开始，建发房产投资重心已经向杭州、上海、成都等城市倾斜，积极寻找核心城市、核心地块的发展机会。

2025全年，建发国际累计取得41宗土地，拿地金额654亿元，新增货值1304亿元。其中，上海、杭州、北京核心三座城市合计货值743亿元，占总新增货值57%；厦门作为大本营，全年新增4宗地块，货值85亿元，占比从2024年的30.8%大幅下滑至6.5%。

因此，市场也不由得好奇，在新一轮战略布局中，厦门市场在建发房产投资内部究竟占据着多少分量。

3月27日召开的业绩交流会上，建发国际董事会主席林伟国曾表示，在行业这一轮的周期调整中，厦门市场在全国城市而言，调整是比较深的，需求萎缩较大。

尽管如此，林伟国还是表示，建发房产作为厦门本土企业，还是必须长期保持深耕厦门市场，且企业在厦门的投资布局，也具备了一定优势：“在土地上，我们可以提前对接，包括土地指标、开发条件等，可以跟政府先进行深入的沟通。”

至于拿地方面，他指出，目前建发在厦门市场的拿地基本上是卖多少、补多少，根据市场的整体去化速度来进行补仓，不会说不去拿地。

目前，建发房产厦门在售新项目中，几乎都是2025年开盘入市，且大部分位于岛内五缘湾。

据观点新媒体不完全统计，建发房产共11个新项目在售，包括建发五缘鲤、建发书香五缘、建发象屿观雲、建发湾墅/阅海、建发湖畔九境、鲤悦二期/三期、望湖、书香云锦、建发璞云等。

截至2025年末，建发国际土地储备总可销售面积约1150万平方米，其中厦门可售销售总建筑面积74.14万平方米，仅次于上海的112.89万平方米。

不过值得一提的是，建发房产在厦门市场的拿地策略向来审慎，择地标准颇高。

例如在厦门2026年首场住宅用地出让中，共成功出让了三宗地块。其中，唯一岛内住宅用地——湖里区湖边水库片区2026P03地块，由厦门市泓垚盛房地产开发有限公司（建发）以底价竞得，成交总价26.12亿元。

据出让文件显示，该地块占地面积约2.98万平方米，计价建筑面积约6.53万平方米，容积率2.19，建筑限高80米，起拍楼面价约4万元/平方米。

未来，该项目想要实现合理利润，预计销售均价需在8万元/平方米左右。

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