年报观察 | 开发出清 新城控股商业度继续提升

（原标题：年报观察 | 开发出清 新城控股商业度继续提升）

观点网 新城控股此次发布的年度报告确认非标意见涉及事项已消除，业务上住宅继续“出清”，商业则得到稳步发展。

近期，新城控股披露的2025年报显示，期内总营收530.12亿元；归母净利润6.8亿元，扣非归母净利润6.14亿元；整体毛利率为27.42%，同比提升7.62个百分点，其中房地产开发业务毛利率提升1.31个百分点。

新城控股称，期内营业收入较上年减少主要系房地产交付收入有所减少。而在营收占比中，商业运营收入达到130亿元，同比增长8.4%，占营收比重提升至24.5%。

值得关注的是，新城控股资产减值压力有所减轻，2025年计提减值金额16.5亿元（资产减值11.51亿元+信用减值5亿元），较2024年27亿元下降39%，整体减值影响趋弱。

开发“出清”

新城控股收入由两部分组成，房地产开发销售实现营业收入390.04亿元，同比下降48.71%；物业出租及管理实现营业收入130.36亿元，同比增长8.37%。

开发业务收入下滑致公司营收下滑，但板块毛利率启动修复，减值规模逐步下降，利润层面开发业务的影响边际有所改善。

具体来看，结算毛利率止跌回升，同比增加1.31个百分点至13.03%；减值影响趋弱，期内资产以及信用减值损失合计16.5亿，同比减少10.5亿。

期内，新城控股68个子项目竣工交付，竣工面积561.1万平方米（含合联营项目）。截至报告期末有150个子项目在建，总建筑面积1473.47万平方米（含合联营项目）。

2026年，计划新开工3个子项目，新开工建筑面积27.85万平方米；计划竣工65个子项目，预计竣工总建筑面积349.64万平方米。

新城控股于2025年实现结转收入金额470.24亿元，结转面积697.15万平方米，期末待结转面积829.68万平方米。（包含合联营项目）。随着项目交付结转，期末合同负债下滑至313.22亿元，同比下降43.37%，存货约为710.5亿元。

销售方面，2025年，新城控股实现合同销售金额192.7亿元，同比下降52.03%；合同销售面积253.58万平方米，同比下降52.94%；回款金额212.76亿元，资金回笼率为110.41%。

囿于大环境下行，新城控股于公告中称，地产开发板块于2026年将继续坚守既定方向及策略，“化风险、调结构、促转型”：“化风险”即保交付、保开业、保现金流安全、保主体信用安全；“调结构”即净资产提升、资源盘活；“促转型”即关注市场机会、推进轻重切换、加强文化牵引。

值得关注的是，新城控股轻资产代建业务在期内规模有所提升。

数据显示，新城建管2025年新增签约面积1061万平方米，在全国范围内累计管理项目155个，其中商业管理项目超70个，累计管理总建筑面积超2600万平方米。

该公司于年报中称，在2025年大力发展轻资产业务，新城建管内部设置两个业务组织，即新城万嘉建管、新城宏图建管，深化推进各区域建管分公司轻资产业务发展、运营及管理工作，协同推进轻资产区域深耕。

商业提升

商业板块则成为“压舱石”，成为新城控股年度收入及利润的重要来源。

2025年，新城控股商业运营总收入达140.9亿元，同比增长10%，占整体营收比重提升至26.57%；物业出租及管理毛利率高达70%。

从收入结构来看，进一步向持有型产业倾斜，商业收入占比同比提升11个百分点至约25%，推动毛利率同比提升7.62个百分点至27.42%。

新城控股以稳定的吾悦租金保障债务平稳接续，期内新增开业5座吾悦广场。截至2025年末在全国141个城市布局207座吾悦广场，已开业在营数量达178座，持有的已开业吾悦广场为148座，管理输出的已开业吾悦广场为30座，出租率稳定在97.86%。

新城控股预计2026年实现商业运营总收入145亿元，新开业吾悦广场5座。

2025年内，吾悦广场客流总量20.01亿人次，同比增长13.31%；总销售额970亿元（不含车辆销售），同比增长7.18%；截至期末，会员人数5497万人，较2024年末增长25.82%。

大摩此前预计，随着租户整合，吾悦广场市场份额将进一步提升。加之政府在“十五五”规划中推动消费的政策，预测新城租金收入将以约8%复合年增长率增长，到2027年达到152亿元。

依托吾悦广场的资产质量，新城控股2025年新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约125亿元。

2025年，新城控股如期偿还境内外公开市场债券58.55亿元，包括中票和公开债约21亿元以及2.36亿美元债。截至期末融资余额为509.74亿元，同比压降26.76亿元，整体平均融资成本5.44%；合联营权益有息负债降至23.85亿元。

期内，新城控股继续推进多类型、多层次REITs产品落地和境外融资，包括发行6.16亿元吾悦广场私募REIT、发行美元债及36.5亿元中票。

2025年6月，新城控股母公司新城发展成功发行3亿美元高级无抵押债券，成为近三年来首家重启境外资本市场融资的民营房企，票面利率11.88%，债券期限为3年期。

2025年10月，新城发展全资子公司新城环球成功发行1.6亿美元无抵押固定利率债券，期限2年，票面年息11.88%。

境内债方面，新城控股于8月、9月和12月相继发行三笔中期票据，发行规模分别为10亿元、9亿元、17.5亿元，获中债增全额担保。

截至报告期末，新城控股在手现金余额68亿元，净负债率为56.97%，经营性现金流净额为14.25亿元。

今年，新城控股继续保持一定融资节奏。3月私募REIT首次扩募获受理，并以常州天宁、南通启东吾悦广场作为底层资产申报发行公募REITs，拟募资16.25亿元，目前已获反馈。

境外债方面，于2月，新城发展宣布，子公司新城环球有限公司成功发行3.55亿美元优先担保票据，发行期限3年。

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