年报观察 | 碧桂园：前路还有崎岖

（原标题：年报观察 | 碧桂园：前路还有崎岖）

观点网 碧桂园的2025年，呈现着截然不同的面貌。

上半年是境外债重组激烈拉锯战，经营数据并未完全恢复，年中还收获了一份亏损成绩单。

转入下半年后，部分区域将启动新项目，境内外债务重组方案生效，“2026转段正常经营”的期望似乎马上就要实现。

出险将近三年，途中艰难爬坡过坎，如今内外债务重组均已落地，保交房也接近尾声，最大的两道难关即将通关，2025也是碧桂园收获之年。

比起情况不太好的2024年，这次是“好事先行”：预计截至2025年12月31日止年度的利润介乎约10亿元至22亿元，相比于截至2024年12月31日止年度的损失约351.45亿元，成功实现转亏为盈。

3月30日，碧桂园发布2025年度业绩报告，全年合同销售金额为330.1亿元，实现总收入15.48亿元，净利润16.2亿元，归母净利润32.6亿元。

似乎从碧桂园越过重组高山那一刻起，距离恢复元气的转折点便不远了。

扭亏为盈

这是碧桂园2023年以来利润数据最好看的一份年报。

根据过往年报，碧桂园2023年、2024年分别录得税前亏损1672.53亿元、223.69亿元。受到房地产市场环境、大额存货减值、销售下跌、销售成本高企等原因，亏损弥漫在各个角落。

就在完成内外债务重组的这一年，碧桂园最终结算净利润16亿元，实现扭亏为盈。

这一成绩背后，并非来自经营回升，而是源于债务重组落地所带来的系统性财务修复。

业绩报告显示，碧桂园录得税前利润约128.65亿元，归属于公司股东的利润为32.61亿元。

实现正向盈利主要由于：来自债务重组的其他收入及收益净额约821.37亿元，抵消了445.07亿元存货减值、105.25亿元金融资产及财务担保减值损失、153.52亿元营销费用及净财务费用、合营及联营公司损失。

2025年12月30日，经香港高等法院批准，碧桂园境外债重组方案正式生效。截至目前，新债务与权益工具均已完成发行，境内债重组方案将按顺序启动现金购回、股票和一般债权选项，当前已启动上限4.5亿元的现金购回程序，公司预计该事项将于4月完成。

若剔除债务重组收益，碧桂园经营层面仍处于阶段性亏损状态。

2025年度，碧桂园录得毛亏431.18亿元，最大源头便是针对存货、金融资产及财务担保规模超过500亿元的计提减值。若剔除减值对毛亏的影响，2025年度毛利约为13.89亿元。

从另一层面而言，充分的计提减值相当于将潜在的历史包袱或未来风险集中处理，有助于企业建立更健康的资产负债表，当后续市场回暖、售价回升时，毛利回升的弹性空间将会更大，为未来轻装上阵打下基础。

扭亏为盈是债务重组落地连带效果，最直接且关键的改变依然在债务规模上。

截至2025年末，碧桂园录得总负债7679亿元，同比减少22%。其中，有息负债规模为1480亿元，同比减少1055亿元，下降幅度42%。

截至2025年12月31日，碧桂园现存银行及其他借款1248.25亿元，优先票据153.54亿元，公司债券77.8亿元。

而银行及其他借款当中，1071.84亿元须于一年内偿还，162.33亿元须于五年内偿还，14.08亿元须于五年后偿还。

值得注意的是，总负债中还包含1577.51亿元合同负债，这笔负债属于已预售但未确认收入的房款，不涉及现金偿还，并于房屋交付后即可结转收入。

减去相应数额后，碧桂园现存总负债约为6101.49亿元，这也意味着重组落地带来的实际减债规模超越报表表面体现的效果。

现金情况方面，碧桂园共有总现金余额186.35亿元，其中现金及现金等价物约58.11亿元，受限制现金约为128.42亿元，资本负债比率从上年末的87.3%微降至87%。

截至2025年12月31日，碧桂园总资产规模为8121亿元，下降部分主要来自于年内减债成果；净资产为443亿元，保持为正的同时，较上年同期增长85.35%。

据观点新媒体了解，碧桂园后续仍会有少量负债随着强制转股债执行转股而转入权益科目从而增厚权益。

正常经营

已经“活过来”的碧桂园，接下来还要继续回答“如何走下去”。

细细翻看碧桂园每月管理会议及年度工作会议，可以发现2026年主题脉络对比2025年已经有非常清晰的变化。

2025年1月6日，碧桂园召开当年首次月度管理会议。彼时，碧桂园的描述依旧审慎地将“挑战”放在“机遇”前，全年关键任务依旧是保交房和修复资产负债表。

虽然在2月年度工作会议上，杨惠妍首次明确提出“要为2026年进入正常经营状态做好准备”，但保交房依旧是碧桂园贯穿全年的重点任务，只是在下半年展望中多出了“保主体”。

变化的起始点或许出现在2025年11月，涉及177亿美元的境外债重组方案获得高票通过，越过最关键一关，碧桂园进入了“系统性推进转段”阶段。

整体降债规模预计接近900亿元，重组完成后未来五年内的兑付压力有所缓解，碧桂园开始思考未来：杨惠妍将转段称为“一次蜕变”，也是“二次创业”的开始。

来到2026年2月，“砺韧同心，履践新程”主题之下，碧桂园的心态已经转向积极，除了明确2026年为“保交房收官之年”，还提出恢复正常经营的最终目标是公司整体现金流和利润均为正。

2025年全年，碧桂园完成房屋交付近17万套。将时间维度拉长，自2022年至2025年四年，其“保交房”累计交付总量近185万套，交付量在第三方榜单中持续位列行业第一。

保交房的压力正在消减，碧桂园位于“从保交房向正常经营转段的最关键一年”，开始将更多精力逐步转移至经营准备当中。

正如月度会议上明确的“恢复正常经营的标志就是经营性现金流回正”，碧桂园尝试重新站起来的过程并没有想象中容易。

出险初期，加快进行资产处置是大部分房企短期内获得大量流动资金的常见选择。

自2022年起，碧桂园各类资产处置累计回笼资金超700亿元。从核心资产到非核心资产，从股权投资到公务车辆，几乎动用了所有可动用的资源换回更多的资金。

不过，资产处置只能解一时燃眉之急，房企“活水”源头依旧是房屋销售。尤其是为恢复正常经营做准备的转段时刻，如何提高销售是碧桂园此阶段亟待思考、突破的问题。

根据月度销售报告，碧桂园2026年2月实现归属公司股东权益的合同销售金额约22.3亿元，对应销售建筑面积约29万平方米。

2026年前两月，碧桂园累计实现归属公司股东权益的合同销售金额约44.4亿元，累计归属公司股东权益的合同销售建筑面积约57万平方米。

渐渐走出复杂性、未执行与长期性交织的“无人区”，高山背后还有经营长河等待碧桂园跨越，好在积极的信号已陆续传来。

今年2月16日，碧桂园发布公告称，根据高等法院于2026年2月16日作出的命令，针对公司的清盘呈请已被驳回。

总部未动，商管先行，3月17日有市场消息表示碧桂园商管将于4月接手佛山桂城万达广场，将项目更名为“桂城·凤凰荟”，拟投入千万元启动全面升级改造，预计10月焕新亮相。

三天过后，碧桂园纳入富时罗素全球股票指数系列正式生效，并且成为该次调整唯一新增地产股；此外，作为首批全域智慧生态核心合作伙伴，与广州市白云区政务服务和数据管理局于3月21日正式签署生态合作框架协议，深度融入白云区“智城”建设布局。

“最关键一年”进度条即将走完四分之一，碧桂园如一支离弦的箭，在年报中写下：前路纵有崎岖，唯有一往无前，方能不负期待。

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