年报观察 | 融创翻身的“家底”

（原标题：年报观察 | 融创翻身的“家底”）

观点网 2025年，对融创中国而言，是从债务危机集中爆发阶段，转向风险缓释与经营修复的关键一年。

这一年，该公司完成了境外债重组，卸下债务包袱，换来了一些腾挪时间。

3月27日，融创中国交出了过去一年的成绩单。

数据显示，2025年全年实现收入约为451.2亿元，较上年减少约39%；归母净亏损较上年收窄52%至123.3亿元。

背后的原因是境外债务重组带来约329.7亿元一次性收益。

如若剔除该因素，融创中国经营层面仍录得毛亏6.4亿元，较上年毛利28.9亿元降低约122.1%。

虽然寒意未消，但融创的故事主线已从“绝境求生”切换为“蓄力谋生”。

业绩篇

从业务层面来看，过去一年，融创战略重心已从“保交付”转向盘活存量资产、恢复自身经营能力。

2025年，融创中国营业收入451.2亿元中，住宅及商业物业销售仍是绝对主力，文旅城建设与运营、物业管理等多元业务也贡献了一部分收入。

具体来看，全年物业销售收入为330.5亿元，占总收入73.3%，但同比减少了46.02%。

公司在财报中解释，主要是因为物业交付面积和销售均价双双下降导致。期内，融创物业交付面积同比减少约107万平方米，下滑23.1%；同期结转项目销售均价也下降了29.8%。

事实上，过去几年，房地产行业持续下行，新房销售整体收缩，叠加部分房企债务问题影响，购房者对期房信心不足，销售难度进一步加大。

国家统计局数据显示，2025年，全国新建住宅销售面积73299万平方米，同比下降9.2%；销售额73335亿元，同比下降13.0%；降幅有所收窄，但市场整体仍面临一定压力。

尽管数据仍旧承压，但2025年的融创并非全无亮点。

第一个是“保交付”。回顾2022至2024年“保交房”挑战最激烈的三年，融创分别交付18.6万套、31.2万套、17万套，累计超过66.8万套。2025年，融创中国计划达成超过5万套房屋交付，最终完成了5.4万套。

算下来，从2022年到2025年，四年间累计交付72.2万套。

“保交付”这场硬仗基本收官，意味着接下来公司的重心将转向资产盘活与经营恢复。

第二个是资产盘活初见成效。2025年，融创成功盘活了12个地产项目，预计可从中获得约112亿元资金，用于解决项目现有债务问题和启动项目开发建设。截至目前，已实际到账约85.8亿元。

年内，北京融创壹号院、武汉光谷壹号院、天津梅江壹号院二期等项目，均已开工建设并实现销售。

其中，上海壹号院全年累计销售金额超过220亿元，多个批次开盘即售罄；北京融创壹号院实楼样板间焕新亮相后，两周内认购了25套；武汉光谷壹号院则在2025年12月7日首次开盘，推出107套房源，当天去化率接近九成。

这些项目的成功盘活，为融创全年销售业绩提供了实实在在的支撑。

2025年全年，融创累计实现合同销售金额约368.4亿元，合同销售面积约145.3万平方米。

面向2026年，融创在财报中明确表示，随着保交付任务的基本完成和公开市场债务风险化解工作的收官，引入资金盘活项目、解决项目债务问题将是集团工作的重中之重，公司将继续加大力度推动与资产管理公司等能提供增量资金的机构合作，致力于加快化解项目债务风险和盘活优质项目。

换言之，资产盘活这场仗，即将从破冰进入加速阶段。

多元业务方面，融创服务2025年实现收入68.2亿元，归母净利润扭亏为盈，达到2亿元；在管面积约2.6亿平方米。

文旅板块同样在扩张，年内，融创在营雪场增至11家，2025年新签约温州、杭州等项目；全年文旅城建设及运营收入为47.3亿元。

从长期发展看，融创仍有“家底”。截至报告期末，公司连同合营及联营公司总土地储备约为1.08亿平方米，权益土地储备约7651.3万平方米，其中未售权益土地储备约6050万平方米，为未来几年的开发提供了空间。

融创判断，随着房地产市场逐步企稳，这片“土地粮仓”将成为解决项目债务、支撑经营恢复的重要底气。

同时，此前股东大会上，管理层也明确了未来的打法：“我们肯定不会再去那么多的城市，中国每个城市差别很大。融创在北京、上海、西安、重庆等多个城市是有优势的，我们要集中在核心一二线城市，把产品做好。”

管理层同时透露：“除了开发业务之外，运营业务和能力在未来这两三年会有一个比较大的突破。”

负债篇

去年6月，融创中国股东大会上，久违露面的孙宏斌重回大众视野。

当被问及“您觉得最困难的时候已经过去了吗？”，孙宏斌给出了一个直截了当的回答：“肯定的。”

谈到未来如何保障公司长远发展，孙宏斌表示：“公司过去经历过很多困难和风险……不管是再好的行业，杠杆高风险就会很大，所以降杠杆是必须的。”

同年1月21日，融创中国发布公告称，融创房地产十笔债券重组方案已全部获得相关债券持有人会议审议通过。这意味着，总规模154亿元境内债重组整体成功落地。

截至年末，融创已注销合计金额约106亿元境内债券。更为关键的是，剩余金额约48亿元境内债券成功展期至2034年6月。

将紧迫的短期债务拉长至近十年的偿还周期，融创换取了极其宝贵的“时间空间”。

在稳住境内基本盘同时，境外债重组同样取得进展。2023年，融创首轮境外债重组采取“化债+展期”方式；2025年，面对市场变化，融创推出了更为彻底的“全额债转股”方案。

11月5日，融创发布公告，本金总额约96亿美元的境外债重组计划，已获香港高等法院正式批准。随着法院裁定的落地，重组计划所有先决条件达成。

至此，融创中国境内外债务均得到妥善解决，上市公司层面实现了“彻底安全、无负债”。

最新披露的年报中，融创表示，2025年全面境外债务重组、境内公开债券重组的完成，彻底化解了上市公司层面的债务风险及集团境内公开市场债务风险。

得益于境内外债务的重组，融创借款总额实现了大幅压降，报告期末，整体借贷总额约为1882.6亿元，较2024年末减少约714.1亿元，较2021年高点累计压降1334.5亿元。

杠杆水平也随之改善，截至2025年12月31日，融创资本负债比率约为79.1%，较2024年底81.3%有所下降。

不过，融创的压力并未完全消散，目前公司所持借贷总额当中，仍有1842.5亿元由发展中物业、持作出售的竣工物业、若干附属公司的股权或资产处置收益权作出抵质押。

换句话说，融创虽手持大量优质资产，但这些资产仍与大部分债务牢牢绑定，既是“家底”，也是“抵押品”。

融创表示，将继续通过申请保交楼专项借款、银行配套融资、“白名单项目”融资及与金融机构合作等方式获得新增融资，为后续经营注入活水。

观点新媒体查阅发现，截至目前，该公司及合营、联营公司获得各地政府批准的保交楼专项借款约230.2亿元，获得银行配套融资审批约112.7亿元，获得“白名单项目”融资审批约47.8亿元。此外，2025年通过引入资产管理公司合作开发项目，获得新增资金约64.1亿元。

不过，现金层面仍面临一定压力。2025年末，融创现金余额约为120.1亿元，较2024年底的197.5亿元减少77.4亿元；其中非受限制现金由77.3亿元降至56.8亿元。

尽管部分数据仍稍显寒意，但2025年对融创而言无疑虽具有转折意义的一年，完成了“化债”和“保交付”两大攻坚任务，资产负债表经历了一次彻底的大扫除。

进入2026年，融创叙事主题已从“生存”切换为“复苏”，能否在政策暖风下加快资产盘活和销售回款，将是决定这家曾经的地产巨头能否重回健康发展轨道的关键。

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