上海衡复风貌区独栋洋房4.56亿成交背后的老豪宅故事

（原标题：上海衡复风貌区独栋洋房4.56亿成交背后的老豪宅故事）

观点网 作为上海城市文脉的核心载体之一，老洋房始终是上海高端地产市场“顶流资产”的代名词。

就在新年伊始，1月12日，上海衡复风貌区建国西路319号独栋花园洋房以4.56亿元底价成交，竞得方为方大炭素旗下子公司。消息一出，再次将这类承载着老上海记忆的“城市古董”拉回公众视野。

值得关注的是，建国西路是上海64条永不拓宽的马路之一。

据报道，该洋房位于徐汇区天平街道，共4层，土地面积为2163平方米，建筑面积2997.83平方米，另有约一千平米的花园，折合单价达15.22万元/平方米。

衡复风貌区的老洋房交易，从来都不只是简单的资产转手，而是一段段承载城市记忆的故事。

建国西路319号的交易历程，颇具戏剧性--从政府办公用房到企业高端会所，从产权交易所竞价到法拍平台成交，其背后横跨13年的交易历程，堪称上海老洋房市场的缩影。

13年三易其主

2013年，这栋建筑首次脱离行政属性，在上海联合产权交易所挂牌转让。

彼时，它刚结束上海证监局办公大楼的使命，土地性质明确为办公用地，使用年限至2064年。

尽管并非传统意义上的居住类老洋房，但衡复核心区的区位优势与独栋花园配置，仍让其成为市场焦点，初始挂牌价1.22亿元引来7家单位角逐。

这场竞价堪称当年上海豪宅市场的“重头戏”，历经112轮激烈博弈，最终被华董控股集团旗下的上海维罗纳置业发展有限公司以2.295亿元收入囊中，溢价率高达88%，单价约7.66万元/平方米。

这场竞价让市场意识到衡复风貌区核心资产的价值潜力，而竞得方背后的温州籍企业家董希北，赋予了这栋建筑新的商业想象--作为华董集团在上海的高端会所。

然而，从拿地到投入使用，这栋洋房经历了漫长的筹备期。根据装修公司公开信息，华董直到2016-2017年才启动装修施工，2019年7月才正式交付。这段长达六年的打磨期，让建筑内部保持了相对较新的状态。

据悉，2021年1月，时任长江商学院上海校友会副会长的董希北在此举行晚宴，邀请地产行业人士及校友共同参加。

令人唏嘘的是，距离风光仅4年不到的时间，2024年11月，上海市第三中级人民法院受理维罗纳置业破产清算，其持有的建国西路319号洋房即是在此背景下被拍卖。

2024年12月，这栋洋房以华董旗下上海维罗纳置业发展有限公司资产的身份首次进入法拍市场，起拍价3.46亿元，评估价4.948亿元，但此次拍卖最终被暂缓。

2025年底重新上架后，起拍价大幅上调1.1亿元至4.56亿元，评估价微调至4.83亿元，最终在2026年1月以底价成交。

值得关注的是，从2013年到2026年，13年间这套老洋房房价涨幅达98.7%，远超同期上海普通住宅涨幅。

“不可复制”的衡复风貌区老洋房

建国西路319号的天价成交，并非孤例。

作为上海中心城区规模最大、优秀历史建筑数量最多的风貌区，在衡复风貌区4.3平方公里的土地上，矗立着1074幢优秀历史建筑、1620幢保留历史建筑，堪称“万国建筑博览群”。

值得关注的是，在上海现存约4000-5000套老洋房中，绝大多数（90%以上）的产权归于国家。真正具备清晰产权、可进入交易市场的老洋房，全上海仅有200余套，每年成交数量更是寥寥无几，是名副其实的“城市古董”，老洋房“卖一套少一套”的属性愈发凸显。

严格的历史保护政策进一步强化了这种稀缺性。

徐汇区为衡复风貌区建立了“一幢一册”的基础信息库，每幢建筑的重点保护部位、建筑材料、建造工艺都有明确记录，修缮必须遵循“原样式、原材料、原工艺”的原则。从法律层面锁定了建筑的原貌与价值，避免了过度开发带来的品质稀释。

政策与稀缺性的双重作用，使得衡复风貌区成为资本避险的“保险箱”。2025年5月，就有神秘买家豪掷20亿扫货5栋老洋房，其中邬达克设计的百年洋房起拍价2.5亿，19轮竞价涨至2.7亿成交。

即便是在2025年老洋房租赁市场遇冷、部分房源降价25%的背景下，衡复核心区的独栋洋房仍保持着稳定的成交价格，建国西路319号的底价成交更像是价值回归，而非行情遇冷的信号。

另一方面，与普通住宅不同，老洋房的价值早已超越“居住属性”，成为融合土地价值、文化价值与金融价值的复合型资产。

文化价值的“折现能力”是老洋房的核心魅力。建国西路319号从上海证监局办公大楼到企业会所的身份转变，本身就承载着城市功能迭代的历史记忆。

类似的案例还有兴国路111号翡翠苑，20幢花园洋房2024年被江苏永钢集团关联企业以14.02亿元拍下，其价值不仅在于建筑本身，更在于衡复风貌区的历史文脉加持。

老洋房的名人旧居身份、历史事件印记，甚至影视取景经历，都能转化为购买人声誉的“隐形背书”。

当然，老洋房的投资并非毫无风险。其持有成本居高不下，漏水、防潮、除虫等问题是建筑通病，改造需通过多重审批，仅历史建筑材料的收集与修缮就耗费巨大。

2025年超20栋老洋房挂牌租赁、部分房源降价千万元以上的现象，也说明市场对非核心地段、产权复杂的老洋房已趋于理性。

但老洋房的稀缺性与文化价值构成的双重护城河，仍使其在资产市场中占据独特地位。

在衡复风貌区“减容量、减密度、减商业”的保护原则下，老洋房的稀缺性将持续凸显。毕竟在这座城市里，能被称作“永恒资产”的，从来不是转瞬即逝的房价数字，而是那些承载着历史记忆的砖瓦草木。

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