提前冲破千亿销售门槛 金茂“收官月”的成色考验

（原标题：提前冲破千亿销售门槛 金茂“收官月”的成色考验）

观点网 12月9日，中国金茂宣布提前达成全年千亿销售目标，成为行业下行周期中一抹罕见的亮色。

公告显示，2025年1-11月，中国金茂累计签约销售额1006.79亿元，销售额同比增长21%，增速在TOP10房企中一骑绝尘。

此前，中国金茂董事会主席陶天海在业绩会上表示，“预计今年总体行业规模还将有5%-10%的下滑”。

这主要得益于第三季度的集中发力。整个第三季度实现销售额273.4亿元，较2024年同期的188.6亿元大幅增长45%。单月销售额从7月的84.6亿元逐渐攀升至9月的98.0亿元，连续三个月保持高位。2025年前三季度，中国金茂累计签约销售额806.85亿元，同比增长27.3%。

随后10月和11月，中国金茂分别取得签约销售额119.97亿元和79.97亿元，最终将累计销售额推过千亿门槛。

在今年，“金玉满堂”产品线在多个核心城市接连上演“开盘即罄”，从上海瑞虹新城到长沙湘江金茂府，多个项目创下开盘即售罄的记录。

上海润雲金茂府88套叠墅开盘约半小时售罄；上海宝山金茂棠前累计推货518套，实现“四开四磬”；上海瑞虹新城“地王项目”金茂璞元首次开盘，26分钟实现清盘，最高单价18.5万/平方米。

成都东城金茂晓棠上半年六次开盘全部售罄；长沙湘江金茂府首开即罄，登顶当地主城区销售金额、面积、套数榜首。

同时，运营效率也有所提升。上半年新项目平均首次开盘周期缩短至4.8个月，开盘当天销售率（去化率）达81%。

然而，销售额不断攀升的同时，销售均价开始松动。资料显示，中国金茂2025年上半年的销售均价为2.6万元/平方米，但前三季度的整体均价已回落至2.2万元/平方米。

观点指数研究院2025年1-10月报告，金茂全口径销售926.8亿元，而权益销售额为639.49亿元，权益比例约为69%，即约三分之一的销售额由合作方所得。

金茂坚持“只做核心城市、只做高端产品”的策略，在上半年新获取的16个项目全部位于一二线城市，在北京、上海、广州、合肥、成都等核心城市均有新增土地，但多以合作形式开发。

对于新获取项目，中国金茂设定了利润标准：要求毛利率在15-20%之间，净利率目标为10%。

对比该内部要求，大部分已售项目显然未能达标。这导致中国金茂上半年归母净利润仅同比增长8%。

显然，尽管“金玉满堂”系列产品多地“开盘即罄”所带来了规模扩张，但并未带来利润的同步增长。

这就导致，大量销售额未来以“少数股东损益”形式分流。

中国金茂半年报显示，集团营业收入增加14.3%至251.13亿元，整体毛利上升13.7%至40.59亿元，毛利率持平于16.2%。

其中土地及物业开发营业额增加17.5%至200.17亿元，核心业务毛利率仅为12%，虽微增1个百分点，仍处行业较低水平。这与管理层为新项目设定的毛利率15-20% 的理想目标形成鲜明落差。

其中，土地商务租赁、零售商业运营以及酒店经营营业额均下降至约7亿元，金茂服务营业额增加至约16亿元。

项目利润需按股权比例分割，导致归属于母公司股东的核心利润增长（同比上升8%）远滞后于全口径销售额的膨胀（同比上升27%），但母公司股东所获的实质利润却相对稀薄。

提前撞线千亿，为金茂赢得了战略调整的窗口。凭借合作开发与高端产品线逆势达成千亿销售，但其权益稀释与盈利不足，让这场规模胜利的成色面临考验。管理层已将工作重心转向“做好新项目的产品引领”和“加速存量项目去化”。

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