北京土拍压轴大戏来了 | 楼市周记

（原标题：北京土拍压轴大戏来了 | 楼市周记）

【土地】

1、第九轮供地清单发布，热门板块扎堆补仓

11月21日，北京市规划和自然资源委员会网站发布了2025年第九轮拟供应商品住宅用地清单。

共涉及6宗地，土地面积约20公顷，规划地上建面建面超36万㎡。都是纯宅地，没有太多配建。

中心城区持续上新，热门板块扎堆补仓，其中海淀朱房地块颇为惹眼。

今年年初的土拍大战就从朱房双子开始，两块地都拍出了较高的溢价；臻云和海晏入市后的销售表现也是可圈可点。

期待这一次朱房新地块也能为明年的北京土拍贡献开门红。

朝阳东坝地块，属于平房区城中村改造项目，高度成熟住区，5万方的适中体量，2.0的容积率，开发难度较小，为补仓朝阳的房企提供不错的选择。

其余地块也是各有特色。石景山下半年三大新盘集中入市，包括首钢璟悦长安、中海西黄村双子，都取得了不错的成绩。本次首钢园又拿出两块成熟地块，总建面近10万方。

此外，通州宋庄城中村改造持续进行中，9万方商品房地块拟于近期供应。周边整体规划中，未来城市界面和配套都值得期待。

远郊方面，密云近两年都没有新盘入市，这次也拿出一块纯宅地，配套成熟，适合地缘改善客群。

截至目前，2025全年北京已完成34宗涉宅地块出让，未来一周还有3宗地块出让，其中就包括多家房企关注的东三环松榆里地块。

此外，12月份的土拍中，海淀上地地块预计将上演年度压轴大戏。

2、北京城建夺下天坛地王，20.28亿、溢价4%

11月19日，北京城建摘得东城区祈年大街项目，成交价20.28亿元，溢价率4%。

之前报名的山东民企百年基石并未现身拍卖现场，参与竞价的仅有中海新城和北京城建两家房企，但还是经历了近40轮较量。

最终成交的综合楼面价为8.11万元/㎡，其中住宅部分楼面价达到10.36万元/㎡。

刷新了海淀树村10.23万元/㎡的纪录，成为北京住宅楼面价最高的地块。

3、未来科学城单独出手，12.4亿托底昌平北七家地块

11月19日，未来科学城置业12.426亿元在昌平再落一子。

拿地之后，未来科学城置业发出喜报：成功摘得未来科学城能源谷核心优质醇熟地块CP01-1703-0002、0003、0001地块。

与此同时，贝好家也发出同款喜报，恭贺未来科学城拿地。两张海报主KV是一样的。剧透了双方即将合作开发此项目的意向。

未来科学城置业海报上的“立序启新章”，耐人寻味。在昌平，未来科学城置业绝对是土拍“大拿”，最近成交的涉宅地块里，除了东小口地块，其余都有他的身影。

与中建智地联手的项目有3个，包括国贤府一、二期，还有上个月才拿到的歇甲地块；与中海联手开发了寰宇未来和未来之境；去年10月，还联合越秀地产摘得小沙河地块，开发为星耀未来。

但是单独拿地，印象里只有几年前的共有产权房项目。这次单独出手商品房地块，并打出立序启新的旗帜，不排除有新产品系出现。

4、四环临铁盘上新！丰台花乡地块丝滑转正，24.72亿起拍

11月21日，花乡中部组团2405-0001地块预申请次日，正式挂牌出让。12月25日15:00开拍，起价24.72亿元。

在第八轮供地清单中，花乡中部组团共有两幅纯居住用地。本次率先进入预申请的北侧01地块规模略小，土地面积2.35万㎡，规划建面约5.89万㎡，容积率2.5，限高60米。

地形方正，东西长而南北短，面宽资源较好。预计会以改善型产品为主，可对标观宸、璞逸丰宜。

5、中建玖合VS招商蛇口，在朝阳松榆里又遇上了

继招商蛇口之后，又有一家房企对朝阳松榆里地块给出了明确意向。11月17日，中建玖合发出两则招标计划。

其中，施工投资估算11.12亿元，监理费用估算300万元。

对比此前招商蛇口发布的招标计划，施工投资少了1.5亿之多。

当然两家房企对这块地的想法不同，计划建设的总规模也有较大差异。

当初在“运河八子”地块上，招商蛇口和中建玖合也都提前发布了招标计划。但最终招商蛇口并未参与竞拍，该项目由中建玖合底价拿下，开发为运河玖院，成了今年北京的几大流量红盘之一。

这次在松榆里地块上，招商蛇口则是早在一个月前就已剧透拿地计划，想必不会轻易罢手。

松榆里地块将于下周二（11月25日）开拍，起价42.5亿元，折合楼面价约5.3万/㎡。

据悉，激活该地块的房企有8家之多，包括：招商蛇口、懋源集团、建发房产、金隅地产、中建玖合、越秀地产、北京建工地产、保利发展。其中越秀地产和北京建工以联合体形式出现

【规划、产品】

6、嘉棠璟樾总平图公示，丰台“面积红利”并未收紧

11月17日，丰台岳各庄DC-L01地块项目规划设计方案公示。

这块地成交于9月5日，由城建发展+住总+北京建工联合体以29亿元底价摘得，折合楼面价5万元/㎡。

总平图公示前就已官宣案名：嘉棠璟樾。与建工在怀柔的流量盘嘉棠澐玺搞成了亲哥俩。

延用“嘉棠”前缀，一来是明确建工操盘，二来多少也能沾沾嘉棠澐玺的红气。

项目占地2.17万㎡，总建面约8.45万㎡，其中地上5.8万㎡，地下2.65㎡，建筑高度55.35米（最高），容积率2.66，绿地率30%。

规划8栋住宅楼，共440套，户均建面约130㎡。

除了东南角的8# 为10F洋房，其余均为14-18F小高层。

①地形狭长，东西间距紧凑。整体北高南低，尽量减少南向日照的遮挡。南北间距大部分在50米以上，但相邻楼栋的东西对角间距明显不足，低层房源会有一定遮挡。最近的7号楼和8号楼只有2米多。

②架空层层高3米，低于“好房子”标准。公区景观和共享空间设计还是很丰富的。两个楼栋首层做了架空：1号楼两端单元首层架空，层高3米；6号楼首层全部架空，层高3.6米。

③户型图提前曝光，得房率超90%。面积段：99㎡/116㎡/136㎡/155㎡/176㎡，定位偏改善。大部分房源为南向通面宽阳台+北向设备平台，少数端户有侧边飘窗。大门南北两侧的3# 和6# ，西边户为阳台+转角飘窗组合。

④吹风价7.5万/㎡，环线性价比之王。位于三环、四环之间，周边生活配套完善，缺点是离地铁步行较远，城市界面一般。

7、懋源骊橒臺全景舱户型曝光，阳台尺度很大

案名发布后，懋源骊橒臺的主力户型图也出街了。建面约175㎡/190㎡/220㎡纯平层产品，全端户五居，总价约千万级起步。

擅长做别墅产品的懋源，给平层空间融入了大量的别墅基因。全系户型大面宽短进深，采光和视野资源都非常充足。

175㎡上车户型就做到南向四开间，私享梯厅，内外双玄关，配置足量带产权储藏间，解决分类收纳难题，不占室内生活面积。

动静分区，餐厨空间开放式布局，小过道的设计，在节省面积的同时，又保证了居住私密度。

三套房朝南，分离式格局，三代人同住互不打扰。北向客房1+1灵动空间，可根据实际需求选择打通或拆分。

主卧南北通透，270度飘窗，转角无墙无柱设计，视野炸裂；步入式衣帽间，双台盆带浴缸主卫。

户型最大的亮点是南向三联式露台，外加主卧一整个侧边环绕式露台，真正达到空中庭院的尺度。

当前北京纯平层新盘，有这种规模侧边露台的，还是独一份。 

8、国誉未来悦被处罚后补发调规方案

11月17日，北京城市副中心0302街区FZX-0302-6004、6002地块F1住宅混合公建、A334托幼用地项目设计方案公示。

这是国誉未来悦及配套幼儿园项目，由阳光城和北京城建联手打造，规划10栋8-15层住宅楼，共641户。

2021年11月13日开盘，主力户型85/90㎡三居、110/118㎡四居，销售指导价7万元/㎡。

目前该项目已售罄，并于今年4月底交房，成交均价约5.4万万元/㎡。

根据总图说明，依据《北京市通州区九棵树街道办事处行政处罚决定书》，本项目已完成处罚。现对国誉未来悦小区2号楼南侧门廊、门房、车库出入口等进行规划手续申报。 

9、反馈意见公示次日，中建运河玖院二期取得规证

11月20日，中建运河玖院二期取得5张建设工程规划许可证。包括0807、0808、0810、0811四幅地块上的全部住宅楼，以及两处家园中心。

二期项目总用地面积约5.17万㎡，容积率2.0。总建筑面积17.33万㎡：地上计容建面约11.72万㎡，不计容建面0.36万㎡；地下建面5.25万㎡。

规划16栋10-28F洋房+高层。其中有一栋通州目前最高的28层住宅楼，总高近90米。

方案于10月9日-16日进行了网上公示，期间收到公众反馈意见3条，涉及地上不计容面积、家园中心设计以及消防场地等方面。 

上周六，项目开始认筹排卡，预计将于本月底取证预售。

二期增加了90㎡刚需小户型，同时减少了顶配260㎡户型的配比，取而代之的是150㎡和200㎡面积段。

这样一来总价门槛拉下来了，户型分配比较均匀，但预计开盘价格要比一期稍微要高一点。

【网签、开盘】

10、朝棠揽阅二期收官房源取证，一期还有一栋大户型没入市

11月21日，招商朝棠揽阅二期（东区）6# 楼取证。11层洋房，共3个单元66套房源，建面89㎡边户/86㎡中间户，拟售均价6.48万元/㎡。

至此，朝棠揽阅仅剩1栋楼尚未入市，为西区2# 楼，也是小区最大建面的124㎡户型。

截至目前，前四个批次832套房源累计网签462套，去化率约56%。成交金额总计24.19亿元，覆盖近九成地价款。

这其中，西区网签347套，成交均价5.79万元/㎡；东区网签115套，成交均价5.9万元/㎡。卖出了1000+的差价，调规效果还是能够看出来的。

从成交面积段来看，100㎡以下户型去化率接近七成；

大户型去化较慢，次主力101㎡户型去化率47%；

顶配124㎡户型，目前网签35套，去化仅三成左右。

11、中建臻源府全盘去化超八成，50天收回175%地价款

一个月之内连续推盘，快速网签，延庆新盘中建臻源府的成交表现相当抢眼。

项目于9月27日正式开盘，官宣成交218套。截至11月17日，已完成268套网签，全盘去化约84%。

成交均价3.23万元/㎡，约为预售价的九折。

网签金额总计9.82亿元，地价覆盖率175%。

项目位于延庆区新城0205街区，地上建面3.61万㎡，容积率1.62。规划9栋4-9F洋房，共318户，户型建面105-148㎡，南北均有大尺度赠送，综合使用率97%-98%。