中报观察 | 碧桂园关山待越

（原标题：中报观察 | 碧桂园关山待越）

观点网 今年的碧桂园继续忙碌。

保交房任务还要完成、销售还在承压、债务重组承诺年底完成……年中节点，一份预估亏损盈警公告先行发出，2025年的路依旧难行。

但出乎意料的是，恒生指数公司于8月22日宣布了2025年第二季度恒生指数系列检讨结果，被纳入恒生综合指数的名单之中，碧桂园赫然在列。

这距离碧桂园被被剔出恒生指数成分股行列，刚好过去两年。

或许再次被纳入恒生综合指数的消息影响了市场对盈警的情绪，碧桂园股价也在周一开盘后经历了一波起伏。

不论考得怎样，成绩单还是要公布。8月29日，碧桂园按时披露2025年中期业绩报告。

时隔两年，碧桂园回到了恒生综合指数行列，但还要更多努力才能走到化险的终点。

减债近千亿

艰难爬坡过坎两年，碧桂园的财报表现还没有明显改善。截至2025年6月30日，实现总收入725.7亿元，同比减少约28.9%。

碧桂园的收入主要来自房地产开发与科技建筑两部分，其中房地产开发收入700.28亿元，同比下降29.1%；科技建筑收入14.66亿元，同比下降40.5%；包括物业投资及酒店经营在内的其他业务收入8.09亿元，同比上升33%，也是唯一录得正向增长的经营板块。

房地产开发依旧是碧桂园支柱业务，下降幅度已经平缓不少，但还是连累总收入进一步下滑

报告期内，碧桂园录得归属于公司股东权益的合同销售金额167.5亿元，对应合同销售面积为205万平方米，较去年同期分别下降35.57%、22.64%。

据观点指数发布的《2025年1-6月房地产企业销售表现·观点月度指数》，1-6月，前100房企实现累计权益销售金额11821.94亿元，同比下降约13.23%。

以行业平均销售情况看，碧桂园下探幅度相对较深，预计需要更长时间进行修复。

盈利端，房地产开发项目结算毛利率仍处于低位，销售成本、行政费用及研发费用也在尽力压降，期内毛损进一步扩大至64.57亿元。加上物业项目资产减值，碧桂园录得净亏损196.5亿元，归母净亏损为190.8亿元。

资产负债表方面，碧桂园总资产为9093.28亿元，与年末相差幅度不大，下降部分主要得益于减债努力，当期净资产为239亿元。相比场内场外部分面临相同困境的同行，净资产仍旧保持为正已是难得亮点。

得益于期内减债略有成效，碧桂园总负债由2024年同期9845.89亿元降至8854.1亿元，减债规模为991.79亿元。

碧桂园表示，总负债中约2220亿元合同负债舒服已预售但未确认收入的房款，不涉及现金偿还，并于房屋交付后即可结转收入。减去相应数额，现存总负债约为6634.1亿元。

截至2025年6月30日，碧桂园现存银行及其他借款1555.1亿元，优先票据745.7亿元，公司债券177.23亿元，可换股债券67.8亿元，总借贷金额约为2545.83亿元。

而银行及其他借款当中，1301.3亿元须于一年内偿还，248.9亿元须于五年内偿还，4.9亿元须于五年后偿还。

现金情况方面，碧桂园共有总现金余额240.62亿元，其中现金及现金等价物约62.82亿元，受限制现金约为177.8亿元，资本负债比率从上年末的81.4%上升至90.6%。

“兵无常势，水无常形”、“积力之所举，则无不胜也；众智之所为，则无不成也”，虽然市场环境复杂多变，面前挑战重重，碧桂园在财报中表示：“应当更有信心，公司也将继续围绕保交房、稳资债、保经营的战略开展工作。”

年底冲关卡

保交房依旧是碧桂园的首要任务。

这是陷入流动性紧张困境以来，碧桂园每次月度会议上都要着重说明的部分。

8月初，碧桂园董事局主席杨惠妍在月度会议上强调：保交房工作必须保持高度紧迫感，要紧抓三季度黄金窗口期，抢前抓早、加速冲刺。

近三年以来，碧桂园已累计交付超170万套房屋，其中2023年全累计交付60万套，2024年交付38万套，2025年要完成的保交房目标为20万套。

2025年上半年，碧桂园及其联营合营公司累计交付房屋约7.4万套，保交房工作持续推进，但挑战犹存。

挑战在于，碧桂园的目标是在年底实现保交房任务收官。而兜兜转转，保障保交房工作行进甚至冲刺的关键因素，还要归结到流动资金上。

对于已经出险的房企而言，获得流动资金大约有两个主要渠道，一是处置资产，二是房屋销售。

在开源节流、降本增效的同时，碧桂园近三年内处置各类资产回笼已超650亿元。近一年内，包括蓝箭航天11.063%股份、长鑫科技1.56%股权、万达商管1.79%股权在内，出售投资项目股权筹集资金约63.74亿元。

但只靠处置资产获得的资金无法支撑起复杂艰巨的保交房工作，如何提高销售是碧桂园需要坚持思考的另一项问题。

政策端，房地产政策持续支持市场“止跌回稳”，上半年约有170个省市出台政策超340条，核心城市楼市已有回暖迹象。碧桂园的销售希望，同样依赖市场环境变化。

碧桂园总裁莫斌则于8月月度会议上强调：“政策蓄力需要经过一个过程和达到一定程度。政策已经转向，市场将会转向，我们要坚定信心。”

销售修复回调趋势还需要时间，债务重组这边则进展较为迅速。

今年1月9日，碧桂园成功在清盘呈请正式提讯前，公布了境外债重组正式方案。随后，清盘呈请聆讯延至2025年5月26日。

方案公布之后，碧桂园在债务重组上的主要工作变为与债权人之间的拉锯。

根据公告，截至8月持有现有公开票据本金总额超77%的持有人已加入重整协议，碧桂园也与代表组别一银团贷款本金49%的协调委员会订立重组支持协议。

完成境外债重组工作的时限已经定在年底，碧桂园在中报称：“有信心在今年内完成境外债务的整体重整工作。”

若任务能按时完成，“2026年进入正常经营状态”的规划或许能够实现。

在境外债重组方案五种选项都足够认购的情况下，重组后碧桂园预计降债约117亿美元，对应人民币约840亿元有息债务，还预计可增加净资产约人民币700亿元，资产负债表将迎来大幅改善。

关山之后才是曙光，将目光收回当下，保交房与债务重组皆是重担，碧桂园如今能做的是先踏稳脚下的每一步。

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