观点直击 | 龙湖集团的基本盘、增长盘与创新盘

（原标题：观点直击 | 龙湖集团的基本盘、增长盘与创新盘）

观点网 2025年，中国房地产行业进入了“止跌回稳”的关键时期，但压力犹在。

从地产开发端来看，上半年，政策继续以“稳市场”为核心目标，一揽子利好措施下，全国商品房销售降幅逐渐收窄，同时，随着“好房子”国家标准落地以及城市更新顶层设计出炉，行业的发展方向日渐明晰。

传统开发之外，“经营性业务”亦逐步站上了主角位置，头部房企纷纷布局商业、长租等业务，以构建“第二增长曲线”。

与大多数房企一样，近几年，龙湖集团将经营性业务摆在了更重要的地位。

8月29日，龙湖集团披露2025年上半年的业绩报告。数据显示，期内，该公司实现营业收入587.5亿元，同比增长25.4%。其中，运营及服务业务收入合计为132.7亿元，同比增长1.3%，占总营业收入22.6%。

上半年，龙湖集团实现公司拥有人应占溢利32.2亿元，剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利为13.8亿元，运营及服务业务贡献金额达到40亿元。

在同日下午召开的业绩发布会上，龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平表示：“龙湖的基本盘就是我们的债务结构，加正向的经营现金流，这是保证企业安全的根本。”

至于未来的增长盘，他解释称：“未来的增长主要在C2到C5四个经营赛道上，这四个航道，我们都要构建自身所处板块的竞争优势，持续保持增长，形成能力的护城河。”

开发业务仍值得做

“实际上，我们是开发、运营、服务齐头并进”，在今年3月的业绩会上，陈序平曾对龙湖集团业务结构进行定调。

从最新披露的财报来看，目前，开发业务仍旧是龙湖集团营业额的主要来源，期内，该项业务实现收入454.8亿元，同比增长35%，交付物业总建筑面积为352.7万平方米。

物业销售方面，2025年1-6月，该公司实现合同销售额为350.1亿元，销售总建筑面积261.4万平方米，销售单价为人民币1.34万元/平方米。

分区域来看，西部、长三角、环渤海、华南及华中片区合同销售额分别为98.3亿元、92.9亿元、82.2亿元、42.1亿元及34.6亿元，分别占合同总销售额的28.1%、26.5%、23.5%、12.0%及9.9%。

此外，截至报告期末，龙湖已售出但未结算的合同销售额为1059亿元，面积约为854万平方米，这些收入将在接下来的一到两年陆续转化为集团营收并表。

实际上，自去年9月26日中央首提房地产市场止跌回稳以来，有关金融、土地、税收等方面的一系列利好政策落地，为楼市带来了一定的修复、企稳作用。

但陈序平认为，今年四月开始，随着刺激政策的退坡，以及收储的政策落地速度及力度不及预期，整个楼市出现了新一轮的下行，止跌回稳态势在今年二三季度面临着比较大的考验。

不过，他也提到，好消息是，国常会再度定调“更大力度推动房地产止跌回稳”，且近段时间，北京、上海等多个城市再传放松限购的利好消息。

除了楼市的疲软，今年，“好房子”首次写入政府工作报告，行业也从过往的规模扩张正式转向了品质服务的阶段。

面对行业变化，陈序平认为，市场仍然缺少好房子，核心地段的改善需求仍然非常强劲，在一二线城市的好地段建造好房子，提供好产品、好服务，仍然是一门值得长期去做的业务。

基于这一认知，观点新媒体发现，近两年，龙湖集团于拿地方面亦有所侧重，进一步聚焦高能级城市及核心板块。

以上半年为例，该公司接连在上海、苏州、重庆等一线、新一线城市拿地，新增土地储备总建面24.9万平方米，权益面积18.4万平方米，权益地价15亿元，计算下来土地单价在7907元/平方米。

会上，关于土地投拓策略，龙湖集团执行董事兼C1地产航道总裁张旭忠表示，未来，公司将继续严守投资的刻度和纪律，在保证财务安全的前提下择机获取一些新的土地。

同时，他提到，未来龙湖会坚持聚焦高能级城市，不断提升投资的精准度，做到优中选优，在资金头寸允许的情况下，会多看一些市场好的机会。

截至2025年中期，龙湖集团的土地储备合计2840万平方米，权益面积为2113万平方，平均成本为4207元/平方米。从城市能级来看，一二线城市的土储总建面、总货值均在70%左右。

提及后续的推盘去化节奏，龙湖集团执行董事兼CFO赵轶在会上提到，公司全年预计可售货源约1600亿元，上半年实现了350亿元的去化，剩余约1250亿元左右的货源将会在下半年陆续推出，其中约90%的货源位于一二线城市，同时会根据市场情况保持弹性供货，聚焦存货去化。

运营及服务是增长盘

龙湖是较早布局运营和服务板块的企业，也因此，在当前经济新旧动能转换的关键时期，其同样能够平稳过渡。

此前，陈序平旧曾强调：“这几年，地产业务受到冲击的情况下，运营及服务航道基本上撑起了整个集团利润的盘面。”

而在此次中期业绩会上，赵轶再次提到：“过去的十年来，我们不断投入CX航道，包括商业、资管、物业、代建，这些投入和迭代为我们穿越周期提供了一很好的稳压器。”

从上半年的数据来看，龙湖的经营及服务业务持续稳定地贡献业绩，期内，这部分业务实现收入132.7亿元，同比增长1.3%，创下历史新高。

其中，运营业务不含税收入为70.1亿元，较上年增长2.5%，商业、资产管理的占比分别为78.5%和21.5%。运营毛利率为77.7%，较上年增长2.3%，其中商业和资产管理分别增长3.0%和0.5%。

报告期末，龙湖已开业商场89座，建筑面积为943万平方米（含车位总建筑面积为1256万平方米），租金收入55.0亿元，较上年增长4.9%，整体出租率为96.8%。

上半年，龙湖商业营业额和日均客流两个运营指标均表现稳定，总营业额超过400亿元，同比增长17%，同店同比增长3%。日均客流约330万人次，同比增长11%，同年同比增长8%。

此外，目前龙湖集团在手的商业项目129个，99个重资产，30个轻资产，建筑面积超过了1300万平方米。

业绩会上，商业投资航道总经理包伟提到，下半年龙湖还会新开10个项目，2026年及2027年，集团仍计划每年新开业约十个项目。

“除了商场运营之外，我们对一些重点项目进行了空间改造和升级”，他表示，“随着调改动作逐步完成，会产生更大的增量来支撑整个航道的发展。”

赵轶也提到，今年全年来看，整个商业航道预计会实现10%以上的增长。

住房租赁方面，报告期末，龙湖冠寓已开业12.7万间，规模行业领先，整体出租率为95.6%，其中开业超过六个月的项目出租率为97.2%。

去年，龙湖集团将原先的C3长租公寓航道升级为资产管理航道，旗下业务也从单一的长租业态调整为长租公寓、产业办公、服务式公寓、活力街区、妇儿医院以及健康养老六大业务。

“通过业态的组合去发挥产品价值的最大化，同时各个业态之间也可以做一些协同”，陈序平表示，C3航道已经连续两年实现了利润增长及正向的经营现金流。

其次，财报透露，上半年，龙湖集团实现服务业务不含税收入为62.6亿元，同比微增，服务业务毛利率为30.0%。

其中，龙湖智创生活实现收入55.3亿元，截止年中在管项目约2200个，物业在管面积约4亿平方米，外拓项目占比约60%。

C4物业管理航道CEO宋海林表示，上半年，公司主动退出了一些限价过低的项目，“限价过低，没办法维持服务品质”；同时，公司调整聚焦增值类业务，砍掉了一些相对低效的业务。

关于物管航道的未来规划，宋海林提到，龙湖智创生活有三个聚焦战略，聚焦重点城市，大概50到60个城市；聚焦护城河的生意，一些低效的业务会坚决缩减；聚焦战略客户，坚持去服务好B端客户。

C5智慧营造航道方面，上半年，龙湖龙智造实现收入7亿元，同比增长超60%，代建销售额实现84亿元，交付面积超过120万平方米。

“龙智造是我们新的一个品牌，从一开始我们就有非常明确的生意逻辑和底线，就是坚持做一二线，坚持做轻资产。”

提及当下代建费率下降的问题，陈序平也表示，龙湖没有按照当前不理性的报价去参与市场项目，“因为我们坚持觉得产品价值的创造才是这个航道的生意逻辑，而不是低价地去拼没有理性的费率。”

总体来看，2025年上半年，运营及服务业务在龙湖集团营业收入中占比达到22.6%，成为收入、利润及现金流的稳定贡献来源。

该公司管理层在会上也强调，运营和服务几个航道，会继续为集团利润的增长和恢复保驾护航，形成一个稳压器。

正现金流为基本盘

2025年是龙湖债务转换的最后一年，也是最关键的一年。

在业绩会上，公司管理层也表示，当下行业仍处于止跌回稳的关键阶段，财务安全是一切发展的基石，龙湖集团将继续坚守战略有序的压降债务规模，优化债务结构。

从最新发布的财报来看，上半年，龙湖的平均融资成本为年利率3.58%，平均合同借贷年期为10.95年，均为历史最优水平。

报告期末，龙湖集团的在手现金为446.7亿元，综合借贷为1698.0亿元，较去年年末压降65.3亿元，净负债率为51.2%，剔除预收款后的资产负债率为56.1%。

期末，该公司一年内到期债务为256.1亿元，占总债务比例为15.1%，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债倍数为1.14倍，三道红线继续保持绿档。

查阅发现，此前，龙湖集团已经全额兑付101亿元的境内信用债和35亿元中债增信债券，年内，公司没有到期的国内债券，至于年底到期的92亿港元海外银团贷，目前已完成首笔11亿港元偿付，剩余部分将分月提前偿还。

“渡过2025年债务偿还高峰以后，2026年及以后公司每年有少量的境内信用债和境外债务到期，财务盘面更加安全”，赵轶在会上强调，2025年公司压降有息负债超过300亿元，未来每年的净减少不超过100亿元，总有息负债余额逐步达到并且稳定在1000亿元左右。

至于未来的降债策略，他表示，第一，优化债务结构，压降债务规模，坚决不逾期；第二，进一步优化短债和外币债务的结构，短债占比会在15%的基础上进一步逐年减少，外债占比也会逐渐减少，同时保持百分之百的掉期，为公司穿越周期继续保驾护航。

据观点新媒体了解，2022年年末，龙湖便提出了降负债战略，彼时龙湖的借贷总额达到2080.1亿元，对比之下，短短几年时间，龙湖压降债务近400亿元。

“三年前我们就提前踩刹车，提前降负债，提出通过经营现金流来压降负债，同时我在2023年又提出用经营性物业贷去置换信用债”，陈序平表示，在上述两大战略下，目前龙湖已经降了400亿元的有息负债，到年底还会降200亿元。

“三年半时间，龙湖最高峰的债务就渡过去了，告别了靠融资驱动增长的模式。”

陈序平强调，龙湖穿越周期之后，仍然会以债务结构，加正向的经营现金流作为公司基本盘。

至于未来增长盘，他解释称：“未来的增长主要在C2到C5四个经营赛道上，这四个航道，我们都要构建自身所处板块的竞争优势，持续保持增长，形成能力的护城河。”

会上，他也表示，针对未来的发展，龙湖还规划了创新盘，一部分针对会员的运营上线ALLINONE的“龙湖”APP，产生新的业务机会；另一部分在AI行业的试水，未来成熟后会通过C5航道的千丁数科这一板块对外输出，在此基础上，将公司的战略升级为“智创空间，智享服务”

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