中海地产，抓住了一颗稻草

（原标题：中海地产，抓住了一颗稻草）

7月1日，中海朱辛庄项目取证次日，官宣案名：中海未来之境。

先取证，后“取名”，中海在昌平的首个“好房子”项目有自己的节奏。

中海北京公司官方视频号上周发布了一条中海@朱辛庄项目案名征集的小视频。

称“100+个脑洞大开的想法已签收！ 感谢“未来生活设计师”。

视频上列出了部分征集的案名，但其实，“中海·未来之境”早在一个多月前就被叫出来了。

小区规模不大，6栋楼342套住宅一次性入市，准售面积3.78万㎡，拟售均价7万/㎡，创昌平单价新高。

其中4#楼均价最高，为7.24万/㎡，次顶层104㎡边户三居均价达到7.37万元/㎡。

在整个昌平楼市都在降价的大环境下，中海未来之境想要高溢价，是单纯对自家产品有信心？

还是为了给旁边的兄弟盘寰宇未来剩余三成房源一个缓冲期？

01

未来之境所在朱辛庄0029地块由中海发展+未来科学城联合体2月18日摘得，宗地总价12.8亿元，住宅楼面价约3.18万元/㎡。

拿地主体北京中海未来置业有限公司成立于2023年12月21日，注册资本26亿元，法定代表人、董事长为付熙嵬，董事、经理为倪健刚。

中海未来置业是中海寰宇未来项目的开发主体。

项目占地1.61公顷，总建面6.04万㎡，其中地上计容建面4.03万㎡。容积率2.5，限高80米。

规划6栋8-18F住宅楼，共342户，住宅建面约3.77万㎡。

户均建面110㎡，刚需/首改户型为主，面积段100-130㎡，主力建面105㎡。

1#-3#楼为18F小高层。

· 1、2#楼户型建面约105㎡，共144套。

其中建面108.17㎡三室两厅，套内面积82.94㎡，产权得房率约75.8%。

· 3#楼为顶配130㎡户型，共70套，东侧单元首层架空。

这是好房子新规发布后，昌平首个有架空层的新盘，也是继龙湖观萃之后，昌平第二个架空层项目。

其中建面129.63㎡四室两厅，套内面积102.22㎡，产权得房率约78.9%。

4#-6#为8-11F洋房。

· 4、5#楼户型建面约110㎡，共80套。

其中建面104.52㎡三室两厅，套内面积86.48㎡，产权得房率约82.7%。

· 6#楼三个单元共48户，为100㎡左右的入门户型，端户建面不到100㎡，产权得房率均为82.4%。

其中建面96.22㎡三室两厅，套内面积79.26㎡；建面104.5㎡三室两厅，套内面积86.08㎡。

02

小区配建公共服务设施配套，建面超2600㎡：

东侧大门进来是物业服务用房+邻里中心；

北侧有两栋沿街商业服务楼，共两层，建面超1000㎡；

东南角有一栋社区养老服务驿站，建面在350㎡左右。

鸟瞰图上能看到，这两栋配套楼顶都做了屋顶绿化，计入绿化率。

截至发稿，项目正式户型图还没发布。

从流出的过程户型图来看，南向有开敞阳台+飘窗，部分楼栋端户有转角飘窗。

阳台仅1.15米，且不是通面宽，主卧和客厅外接阳台，次卧为飘窗。

北向设备平台供实际设备使用，为结构外建筑，不能封入室内做扩容面积。

按照上面这张西边户108平米户型图计算：

南阳台7.935平米，赠送一半面积大约3.97平米+飘窗1.45平米全赠送，满打满算5.42平米。

建面108平米，套内面积81.3平米，产权得房率75%左右，加上赠送面积，实际使用率可以达到80.3%。

相比之下，刚开盘的越秀星耀未来产权得房率81%-85%区间，实际使用率能到91%，并且目前成交均价5.55万/平，难怪网签速度这么快。

03

中海未来之境周边主要新盘有大华启宸府、越秀星樾和中海寰宇未来，均价卖到6.2万左右。

大华启宸府（宸华园）2023年9月26日首开，共338套，主力90-117平米三居，目前已售罄，成交均价6.2万元/平。

越秀星樾（颐樾嘉苑）规划952套住宅，其中468套期房于2023年4月26日首开，主力72-109平米两居三居，开盘当天售罄，成交均价6.2万/平；

2024年12月以及今年2月底，320套现房取证，面积段92-127平米三居四居。目前总计网签656套，已取证房源去化超八成。

中海寰宇未来（光元里）2024年3月30日首开，共932套，主力97-145平米三居四居，目前网签645套，去化率69%，成交均价6.2万元/平。

原以为中海朱辛庄项目会成为产品刺客，但现在看并没有。

周边配套大家都差不多，中海朱辛庄项目最大的优势是离地铁近，靠这一点很难再现隔壁大华启宸府的日光盛景，除非，价格给力。

在朝阳和丰台，中海已打造了多个“好房子”新规产品，规划有架空层、开敞阳台+花池、3.6米层高等设计，本次朱辛庄项目是在昌平的首次尝试。

除住宅地块外，朱辛庄项目还打包了一幅体育用地，为回龙观国际信息产业基地二期0041地块，日前也已发布设计方案。

用地面积1.88万㎡，建筑规模1.45万㎡，其中地上建筑规模1.1万㎡，建筑高度21.95米，容积率0.6。

主体建筑体育中心为两栋连体建筑，拟打造高品质体育场馆设施，包括游泳池、篮球馆、羽毛球馆、乒乓球馆、健身房及室外网球场等，全面满足多元化运动需求。

同时场馆设计兼顾多功能性，可灵活用于举办小型发布会、展览、年会等活动，有效提升空间利用率。

0029地块距离朱辛庄站不到500米，真正的临铁盘，可承接海淀大厂外溢需求。朱辛庄是昌平线和8号线换乘站，两站地到西二旗，乘坐8号线可直达城中心，无需换乘。

此外，地块交通评估的审查意见中也提到，项目地处北部拥堵地区，区域现状路网不完善，主要进城通道拥堵严重，而街区新增建筑规模较大，区域的开发建设将进一步加剧该地区交通压力。

应落实轨道既有线网优化提升行动计划，提高区域交通供给水平，实现与回天地区、昌平新城和海淀山后地区的直接联系，缓解道路交通压力。

1、尽快稳定S15快线在区域内的规划方案，预留实施和接驳用地条件。

2、朱辛庄站轨道微中心应进一步强化功能聚集，细化设计方案，优化交通组织，预留慢行及公共活动空间用地条件，构建立体车行及人行交通体系。

同时加快实施区域周边回沙路、镇辽门路等南北向通道，缓解京藏高速公路等主要进城通道的交通压力。

项目周边商业配套丰富，东侧一路之隔是万达广场和住总万科天地，向西2公里还有永旺商城和在建中的超级合生汇；医疗方面有积水潭医院等多家三甲医院；教育方面，有北京101学校未来科学城校区。

此外还有大量优质产业集群，包括小米产业园、北京国际信息产业基地等，已入驻小米、福田汽车、华电光大、三一众力、扬子江制药等。