观点直击 | 招商蛇口：企稳复苏的趋势非常明显

（原标题：观点直击 | 招商蛇口：企稳复苏的趋势非常明显）

观点网 4月23日下午，招商局集团举办上市公司集体业绩说明会，地产平台招商蛇口、港口业务平台招商港口、公路业务平台招商公路和物管平台招商积余高管出席会议。

资料显示，作为“巨无霸”央企，招商局集团业务主要分布在综合交通、特色金融、城市综合开发和科创产业四大核心板块，培育出约14家上市企业。其中，境内上市11家，境外上市包含A+H共7家。

上述4家企业是这些上市平台中的佼佼者。

其中，招商港口货物总吞吐量稳居全球第一；招商公路运营着14,785公里的高速公路，在国内投资经营公路里程最长、覆盖区域最广。

招商积余为国内物管行业市场化龙头，截至2024年末，在管项目2296个，管理面积达3.65亿平方米。

而招商蛇口经过过去几年的积极“爬坡”，目前稳居行业TOP5梯队。去年房地产市场面临种种困难，招商蛇口的业绩也不算差。

2024年，招商蛇口实现营业总收入1789.48亿元，同比上升2.25%；由于集中释放风险，计提资产减值及信用减值损失合计约60.34亿元，令净利润下滑3成至40.39亿元。

但与此同时，毛利率较为坚挺，仅下降1.28个百分点至14.61%。

财务也相对稳健，截至年末，剔除预收账款的资产负债率62.37%、净负债率55.85%、现金短债比为1.59，三道红线指标保持绿档。

总的来说，招商蛇口凭借央企背景，在房地产行业下行周期中展现出较强的韧性。目前也正是其抓住机遇，努力与身后的同行拉开差距的时候。

尤其是当去年第四季度开始，国内政策多维度发力，推动销售端快速修复，招商蛇口管理层对后市的预期趋向审慎乐观。

在最新的这场集体业绩会中，招商蛇口管理层表示，尽管2024年宏观经济仍面临多重压力，但自去年9月份以来，随着中央一揽子增量政策出台，推动了经济的企稳。

进入2025年，政策也可能持续驱动经济的复苏，也会推动经济高质量增长。同时，美国的“对等关税”等外部因素，也将反过来促进国内的消费，而“房地产正好是拉动内需的主力之一”。

招商蛇口管理层提到从去年9.26政治局会议，10月住建部等五个部委参与的国新办发布会，到不久前4.18国常会提出的多个涉及房地产的表态，并指出：“在应对促进消费、扩大内需的大目标下，国家会充分释放房地产的潜力，预计后续可能还有更多的配套政策落地。”

市场方面，招商蛇口管理层提出注意到目前100城新房市场量、价同比降幅明显在收窄，大多数城市环比恢复了正增长。一些核心城市的高品质住宅开盘就是热销，去化率明显的提升，二手房市场也有明显向好变化。

土地市场方面，一季度高能级城市例如杭州、上海和成都等，土地市场复苏明显。而“土地市场的信号是往往是早于住宅销售市场的”。

至于客户需求来看，虽然居民的预期转弱，但改善市场明显有很大的空间。

“总体来看，我们觉得行业企稳复苏的趋势非常明显。”招商蛇口管理层称。

因此，对于公司未来展望，“我们相信未来市场应该会稳在8到10万亿的规模。”管理层提出，因此开发业务仍将是公司业务基本盘。具体而言，会持续深耕核心城市核心板块。非核心城市则主要是以盘活存量为主。

开发业务之外，在早前举办的招商蛇口2024年业绩发布会上，管理层就曾表示，会坚定落实转型发展，在做稳开发业务基本盘的基础上，做精资产运营，做大物业服务，加快将转型业务打造成为公司的第二增长曲线。

在集体业绩会上，招商蛇口管理层继续强调会做强做精资产运营业务，未来几年将是招商蛇口持有型物业投入运营的高峰期。

据悉，2024年该公司新入市23个重资产项目，新增经营面积101万平方米。2025年则预计新入市项目约120万平方米，9个公寓、8个商业、3个产业园。

重资产持续入市，招商蛇口目前搭建了招商局商业房托、招商基金蛇口租赁住房REIT和博时招商蛇口产业园REIT三个REITs平台。管理层指，后续会持续将优质资产继续注入到三个REIT中。

对于物业服务和轻资产运营服务平台招商积余，管理层表示，主要任务是做大规模。

同时，保证先服务好招商蛇口自己的住宅业务，并通过社群运营能力提高收缴率，寻找一些增值业务的机会，向存量项目去要效益。

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