年报观察 | 合生创展的缦品牌密码与商业引擎

（原标题：年报观察 | 合生创展的缦品牌密码与商业引擎）

观点网 在2024年实现营收利润增长的房企并不多，合生创展是其中一家。

3月28日，合生创展发布2024年财报，期内公司营业收入为378亿港元，同比上升10%；其中房地产板块交楼收入为296.4亿港元，同比上涨13%；核心利润为42.45亿港元，同比上涨49%；毛利率为25%，持续保持行业领先水平。

难得的是，在实现双增长的同时，合生创展实现连续三年压降负债。

据悉，自2021年底的1152亿港元到2024年底的751亿港元，该公司已累计压降负债401亿港元，累计降幅约35%，年均降幅超过10%。

当部分房企仍挣扎在“生死线”，行业深度调整期下的合生创展“逆市”构筑起稳健的发展底盘，进入了next level。

缦品牌，助力开发业务稳扎稳打

地产开发仍是合生创展的业务基本盘。得益于早期一二级联动模式，合生创展在北京、上海、广州等一线城市积累了大量优质且成本较低的土地储备，这也是该集团持续发展的核心竞争优势之一。

与此同时，受市场环境影响，不少房企收缩三四线布局，转而聚焦核心一二线城市；去年下半年以来，房地产政策利好频出，一线城市和二线核心城市也是率先止跌回暖。

有市场观点认为，在房地产行业深度调整阶段，行业已加速出清，预计今年整体市场下降空间有限，但不同城市、不同板块之间的分化仍会进一步加剧。

一直以来，合生创展聚焦高端市场，在售项目与土地储备都集中在一线城市，高质量的资产积累，为其打通逆市增长通道；而高端定位的缦品牌也进入高交付结转期，带来高毛利率，打开溢价空间。

核心城市布局与高端定位的双重加持下，缦品牌贡献突出。据统计，截至2024年底，合生创展的房地产销售收入中70%来自缦系产品。

当人民群众的住房需求从“有没有”向“好不好”转变，房企之间的较量也从拼规模、拼增速，转为比拼高质量、新科技、好服务。在房地产发展新模式下，具备优质产品力与稳健经营能力的企业，更有望穿越周期。

而缦品牌所打造的不仅是一种居住体验，更是一种生活方式，也是合生创展向高品质住宅的持续进阶。从首个“缦合”项目落地，到“缦云”正式亮相，再到2023年“缦系”拓变为“缦品牌”，合生创展的着眼点始终落在居住全链路上，将配套、空间、场景、服务等聚合，进行价值重构，并实现品牌赋能。

基于这样的出发点，合生创展将提升高端物业服务力上升至战略层面，提出“全屿生态”服务战略，重塑地产行业服务标准与高度。以期在满足改善性居住需求赛道上，以产品力与服务力并重模式发展，驱动实现内生式增长。

财报显示，截至2024年底，合生创展地产板块交楼收入为296.4亿港元，同比上涨13%；平均交楼价格36702港元/平方米，同比上涨100%。

在2025年，合生创展的可售货值中仍有七到八成来自缦系产品。逆市之下，缦系也将继续发挥其拳头作用。

百变运营，赋能商业增长

不可否认的是，当传统的地产开发及销售市场双重承压时，房企大多将发展重心向能够持续贡献现金流的经营性业务倾斜，如住房租赁、商业地产等。这种转型不仅是应对市场变化的必然选择，也是房企寻找新增长点的重要路径。

只不过，随着越来越多房企强调非开发业务的重要性，“内卷”也开始加剧。企业不仅要在传统的房地产开发领域保持竞争力，还要在新兴的非开发业务领域展现创新能力和运营效率。这要求各主体必须具备多元化的业务管理能力、敏锐的市场洞察力以及灵活的战略调整能力，以适应不断变化的市场环境和消费者需求。

事实上，近年来合生商业的逻辑也已经从传统招商管理转变为内容孵化。以旗下明星商业项目北京朝阳合生汇为例，2024年，北京朝阳合生汇销售额超过75亿元，日均客流增长高于热门核心商圈水平。

这一表现的背后，是项目团队通过不断的业态创新、空间创新、招商创新以及IP创新，多维发力，从而持续巩固业内领先地位。

这类针对存量项目的持续更新调整，还在合生商业旗下多个项目内进行。上海五角场合生汇的开业时间较北京朝阳合生汇还要早一年，从2016年至今，已经是运营了近十年的成熟期项目，能够贡献稳定的现金流，2024年，该项目销售额超过63亿元。

目前，合生创展的商业板块业务遍及北京、上海、广州、深圳、成都、无锡等主流城市，拥有百余个商业地产项目，已建成运营的项目面积超过500万平方米，超过80%的项目分布在“北上广深”四大一线城市。

新开项目方面，北京昌平超极合生汇开业首年销售额达22.5亿元，客流持续突破各项商业记录。于2025年，商业板块有两个项目计划投入市场，这两个项目均位于广州。在“港人北上”消费游的持续带动作用下，预计能够取得不俗表现。

其中，广州花厅坊项目是合生商业的新品牌，该项目是结合岭南文化打造的“非标”文旅商业街，位于广州市黄埔科学城板块。

四季度，合生商业将推出广州天河合生汇，项目位于广州天河区金融城，是合生商业在广州落地的首个“合生汇”项目，定位潮流生活方式空间。项目全盘总建面约为37.5万平方米，其中先行开业的合生汇商场约14万平方米。

双轮驱动，培育未来增长极

商业运营能力不断强化的同时，合生商业也在进行能力的对外输出，逐步从内部项目运营向外部管理输出与品牌赋能方向转型。既实现业务边界的延展，开辟新的收入来源，也提升行业地位和市场竞争力。

合生商业从2021年起开始轻资产管理输出业务，通过输出管理团队、运营经验和品牌资源，为第三方业主提供从项目定位、招商策划到后期运营的全链条服务。三年来，轻拓业务渐入正轨并取得了快速发展。

截至期末，来自独立第三方的签约管理面积总计186万平方米，较2023年底的109万平方米上涨了70%。

未来，合生创展商业板块将继续轻重并行，依通过合生汇、超极合生汇、合生广场、合生新天地、MOHO等商业IP实现持续快速增长。

值得注意的是，合生创展地产板块也正在同步践行轻资产战略，代建代售为该战略的核心抓手。

不可否认，“代建”正成为房企们不约而同选择的“出路”。一方面轻资产模式能够减少企业资金沉淀，降低开发风险，缓解现金流压力，另一方面市场需求正在增加，存量项目及拥有大量土地资源的“新地主”并不具备开发能力。

但伴随“地产冷、代建热”的发展趋势，入局企业也显著增多。代建领域的竞争加剧，需要企业充分提炼自身优势，增强业务壁垒。

合生创展的路线是依托高端住宅缦品牌诞生六年来的快速成长，高效布局北上广及纽约等超一流城市，形成区域市场标杆效应。

可以看到，合生创展走的是一条非典型代建道路。通常而言，不同于传统开发模式，代建仅需为项目提供解决方案并输出品牌，不涉及拿地、出资等环节，是一种轻资产开发模式。

合生创展在此基础上，加入了运营服务环节，赋能代建项目品质。重点承接一线城市高端项目，以缦系产品标准重塑合作方资产价值。

同时，通过代建代售，合生创展能够更有效拓展高净值客群池，以代建业务沉淀的客群数据与需求洞察，反哺自主开发项目设计优化，进一步巩固其在高端市场的品牌壁垒与客户粘性。

2023年8月，合生缦品牌2.0全球战略发布会在上海举行，实现“缦品牌”的进阶。具体的空间之外，缦品牌更加重视配套、空间、场景、服务等完整闭环之上的价值聚合。

2024年5月，缦品牌“全屿生态”服务战略重磅亮相，将业主有机链接，形成社区共同体，为高净值人群构建服务生态体系。该全新战略在全新一代缦云--缦云ONE项目上率先兑现。

据悉，2024年合生创展代建代售业务贡献销售额48.21亿元，在产品力打造、品牌塑造、项目操盘等维度，为公司贡献新的增量业务。以北京“缦云ONE”为代表，2024年实现27.37亿元销售额。

去年4月，合生创展正式宣布组建成立三大轻资产管理平台，即商业管理平台、经营管理平台、生产管理平台，涵盖住宅、商业、办公等领域，推行轻重资产平衡双引擎发展模式。

在房地产开发板块，以缦系品牌稳固基本盘，在非房开业务领域，多点开花的业务格局，将为合生创展穿越周期增添一份韧性，带来新的增长极。

待市场低谷之后，合生创展仍然未来可期。

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