年报观察 | 旭辉变轻

（原标题：年报观察 | 旭辉变轻）

观点网 3月31日晚间，旭辉控股集团披露2024年全年业绩。报告期内，该公司实现营业收入477.89亿元，同比下滑约33.5%；毛利73.62亿元，同比下滑约34.5%。

期内亏损金额有所收窄，2024年亏损约为63.26亿元，股东权益应占净亏损70.76亿元，同比减少19.07亿元。

从目前资产负债及经营情况看，旭辉经营情况逐步好转，亏损连续收窄、逐步压降负债、逐步推进债务重组事项，商业项目也将贡献一定现金流。

同时，旭辉还录得投资物业及租金及其他相关服务收入17.58亿元，同比增长10.4%；物业管理及其他相关服务收入约66.4亿元，同比增长9.4%。

旭辉控股董事局主席林中称，2025年中国房地产市场将加速转向高质量发展，这一年也将成为旭辉的战略转型关键年，旭辉将全面转向“轻资产、低负债、高质量”的发展模式。

住开缓步

分业务来看，旭辉控股物业销售及其他物业贡献收入393.91亿元，物业投资贡献收入17.58亿元，物业管理及其他服务66.39亿元。

2024年，销售物业已确认收入约为384.4亿元，按年减少39.2%，占已确认收入总额80.4%；交付建筑面积约349.41万平方米物业，按年减少21.1%。

期内，旭辉控股销售物业已确认平均售价约为11001元/平方米，较2023年的14283元/平方米减少23%。

就目前行业走势来看，未来物业销售这项业务或将继续对旭辉整体业绩形成拖累。

旭辉控股公告中解释称，2024年的销售物业已确认收入减少主要归因于已交付建筑面积减少。观点新媒体了解到，旭辉2024年全年交付约6.2万套新房，2022-2024年累计交付新房数量约27万套。

受大环境整体影响，旭辉2024年销售方面仍未能提振，全年录得合同销售额336.7亿元，同比减少51.89%，权益合同销售金额约163.7亿元；合同销售面积约278.18万平方米，销售平均售价约为12106元/平米。

其中，长三角、环渤海、中西部及华南的合同销售金额贡献分别为26.8%、28.6%、31%及13.6%。一线及二线城市的合同销售金额占比约88.2%，而三线城市的合同销售金额则占余下的11.8%。

另外，旭辉控股销售绝大多数来自住宅，公告中披露期内来自住宅项目的合同销售金额估总合同销售金额约86.8%，来自办公楼及商业项目的合同销售金额占余下13.2%。

待售物业方面，截至2024年末，旭辉控股集团有逾180项已完工物业项目，未出售或未交付总建筑面积及应占建筑面积分别约为900万平方米及480万平方米。

同期末，旭辉控股集团有120项开发中或持作未来发展的物业项目，总建面积及应占建筑面积分别约为200万平方米及122万平方米。

2024年，旭辉控股并未购置土地，截至年末总土储面积为2900万平方米，总未售货值超2500亿元，应占土地储备建筑面积约为1700万平米。其中，一二线城市占比81%。

化债努力

旭辉于投资物业收入则是逐年提升。

根据公告中披露数据，旭辉控股2024年投资物业租金及其他相服收入约17.58亿元，按年上升10.4%。期内投资物业租金及其他相服务收入主要来自于上海LCM置汇旭辉广场、上海恒基旭辉天地、上海旭辉企业大厦、北京五棵松体育馆及上海杨浦宝龙旭辉广场。

于2024年12月31日，旭辉控股有32项投资物业，总建筑面积及应占建筑面积分别约为220.76万平方米及164.07万平方米，其中28项投资物业(总建筑面积及应占建筑面积分别约为188万平方米及137.43万平方米)已开始出租。

值得关注的是，2024年旭辉投资物业公平值亏损约为6.04亿元，而在2023年这一数额为1.34亿元。

于12月31日，旭辉控股拥有现金及银行结余约为110.37亿元，包括质押性银行存款10.9亿元及受银行监管用于特殊目的的资金约为45.08亿元，

在债务方面，旭辉控股有息负债继续下降。截至报告期末，未偿还债务总额约为866.54亿元，相较于2023年降低了56.27亿元，已连续三年下降。

据了解，债务总额中包括银行及其他借款约435.27亿元、账面值约为127.11亿元的境内公司债券及中期票据、账面值约为13.11亿元的境外可换股债券及账面值约为291.05亿元的境外优先票据。

债务总额中约46%以人民币计值，54%则以外币计值。银行借款约74.54亿元按固定年利率2.0%-9.0%计息，视贷款条款而定，其他贷款则以浮动利率计息。

2024年，旭辉积极加入各地融资协调机制，有55个项目获得“白名单”融资支持，通过融资置换、展期降息等方式，有效改善了项目现金流，保障了项目经营的平稳有序。此外，位于北京、芜湖、乌鲁木齐和太原等地的5个项目还获得了新增融资放款。

更受到市场关注的是旭辉的债务重组进展。

据最新披露，旭辉境外债务重组进程迈入实质阶段，目前已获占适用债务未偿还本金总额约88.54%的债权人签署重组支持协议，并计划于4月23日召开首次聆讯，通过香港法院协议安排来落实重组方案。

旭辉称，境外债务重组生效后，资债关系、债务久期有望得到显著改善。

境内债方面，旭辉正寻求综合解决方案，目前对今年年内到期的境内公司债均已完成展期及增加宽限期，合计金额近70亿；同时，创新化债举措，“22旭辉集团MTN001”中票完成票面部分注销8.8亿元，减少公开市场债务规模。

有市场消息指，在融创开启境内债重组从展期开始转向削债这一先例后，为后续出险房企的整体债务重组思路带来新的变化，处于展期阶段的房企或会跟进效仿，出现新一轮的境内债重组谈判潮，旭辉或在此列。

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