观点直击 | 中国金茂：不仅要做特长生，还要做优等生

（原标题：观点直击 | 中国金茂：不仅要做特长生，还要做优等生）

观点网 在政策支持下，房地产风险加速出清，而具备优质产品力与稳健经营能力的企业，有望率先走出周期。

3月25日，中国金茂发布2024年全年业绩公告。数据显示，年内，该公司实现收入590.53亿元，所有者应占溢利约10.65亿元，而2023年同期亏损，同比增长115%。

若未计及投资物业公平值亏损（已扣除递延税项）的公司所有者应占溢利为人民币13.33亿元，较上年度增加120%。

在同行普遍亏损的大环境下，中国金茂的业绩却逆势飘红，实现扭亏为盈，这一份成绩单，无疑为行业树立了全新的标杆，更为市场复苏提供了积极信号。

在同日召开的业绩会上，中国金茂董事长陶天海提到，针对目前的市场局面，中国金茂在2025年及以后，要做优增量；进一步盘活存量；打造第二曲线，真正的助力公司实现长远的高质量发展；同时全面的推动组织能力的创新升级。

“今后中国金茂不仅要去做特长生，还要去做优等生，希望在能力方面是在全面均衡之上有亮点。”

开发业务

业绩会上，中国金茂管理层表示，今年公司推动了一个主题年，叫“六力三比”，聚焦全面焕新升级的组织能力。

据了解，2024年，中国金茂定义为“产品升级”主题年，年内，该公司发布“金玉满堂”全新产品线，截至年底，中国金茂已在12大核心城市落位了18个项目。9座金茂府3.0、3个璞系、两个满系、3个棠系项目开盘销售，均取得市场热烈反响。

得益于长期的产品主义构建，过去一年，中国金茂业绩得到了一定提振。

数据显示，2024年全年，该公司实现营业收入590.53亿元，期内，公司所有者应占溢利约10.65亿元，同比增长115%，扣除投资物业公平值亏损的净利润为13.33亿元，较上年度增加120%，公司整体销售毛利率为15%，较上年的12%增长3个百分点。

在中国金茂的各项业务当中，城市运营与开发业务仍旧是业绩贡献的主力，年内实现收入493.02亿元，占总收入的比例达到82%，该业务的毛利率亦同比上升2个百分点至11%。

针对开发业务，中国金茂管理层在业绩会上多次提到，要“盘活存量、做优增量”。

其中，盘活存量方面，早在去年6月，中国金茂制定了一个“奋进计划”，公司提出用三年时间来解决80%的存量问题，加快存量去化。

“中国金茂在存量的盘活方面，应该说取得的成效还是非常不错的，因为有些项目是城市运营项目，本来政企的利益是高度绑定的，所以在存量盘活方面也得到地方政府的大力支持”，陶天海透露。

至于做优增量，则是通过投资创标、运营创标和产品创标，通过增量来带动存量问题的解决。

最明显的是，去年四季度以来，中国金茂加大了投资拓展力度，且投拓方面更加精准聚焦。

观点新媒体查阅发现，仅12月份，中国金茂接连在长沙、天津、郑州、成都、上海等地逆势抢地。报告期内，该公司通过招拍挂及合作协议共计获取22个新项目，计容总面积202万平方米。

2024年内获取的土地，其中一线、二线城市货值占比达99%；而去年至今年2月，公司近七成投资位于北京上海。

中国金茂高级副总裁张辉提到，中国金茂在土地投拓方面也坚持双聚焦战略，聚焦核心城市、核心地段，会坚持利润优先的战略导向，选择更适合金茂的地块。

在投资规模上，他则表示，公司追求相对稳定的规模，过去两三年始终保持了200亿左右的投资规模。

“已经开盘的项目，各项财务指标都超过可研的预期。对2024年即拿即开的项目，内部有一个评价指标叫投资精准度，涵盖了财务指标、利润指标、周转速度等纬度，应该说即拿即开的项目，内部评价精准度都超过了100%-130%。”他表示。

得益于存量的盘活与增量的支撑，截至2024年12月31日，该公司累计取得签约销售金额共计人民币982.55亿元，累计签约销售建筑面积约581.84万平方米，已认购（未签约）物业销售金额共计17亿元。

从观点指数发布的2024年1-12月房地产企业销售表现来看，该公司权益销售排名第10位，全口径销售排名第12位，两个排名均较2023年实现提升。

在全年的销售金额当中，68%的销售额来自华北和华东区域，90%来自一二线城市。

与此同时，2024年，该公司累计回款970亿元，回款率达到99%。此外，其住宅公寓产品的平均签约单价达到2.2万元/平方米。

对于接下来的市场走势以及金茂的销售策略，陶天海表示，2025年总体的市场会呈现基本筑底、分化加剧的格局，预计总的成交量可能还会略有下滑。

不过，他强调：“中国金茂2025年总的推货预计是1800亿元，预期销售规模会保持在千亿，排名会稳中有升，应该说是充满信心的。”

第二曲线

在前瞻性战略的指引下，中国金茂开发业务保持稳健增长，与此同时，该公司精品持有及物业服务板块也实现显著增长。

针对商业、酒店和物业板块等非开发板块，中国金茂表示，要加速发展第二曲线，提升板块的盈利能力，真正助力企业实现长远的高质量发展。

陶天海表示，去年在精品持有和轻资产的商业酒店和物业服务能力培养方面花了很多力气，一方面，该公司出售部分非核心资产，另一方面，持有的核心资产进一步做优做强。

其中，写字楼运营方面，于报告期末，北京凯晨世贸中心实现出租率96.8%，西城金茂中心的出租率为94%，上海金茂大厦为83.5%，南京玄武湖金茂广场一期写字楼的出租率则提升21.2个百分点至86%，整体出租表现稳中有进。

零售商业运营方面，“华夏金茂商业REIT”作为首批商业公募REITs在2024年3月12日上市，根据第四季度报告，该基金实现了2323.34万元的收入，EBITDA（息税折旧摊销前利润）为1257.22万元，这一表现超出了市场的预期。

除此之外，中国金茂旗下在营项目包括南京金茂览秀城、青岛金茂览秀城、张家港金茂览秀城等项目，这些资产均有望成为“华夏金茂商业REIT”后续的扩募资产。

在消费及旅游板块全面复苏的情况下，中国金茂的酒店表现延续韧性，全年实现收入16.99亿元。

乔晓洁透露，去年，以金茂酒商为轻资产运营平台，金茂聚焦提升轻资产的运营管理能力，同时也实现了消费基础设施REITs的上市，形成了大资管的投融管退专业化闭环。

上市平台金茂服务也保持稳定的收入增长。于2024年，其实现总收入约为29.66亿元，同比增加9.7%。期末，金茂服务的合约建筑面积约为1.34亿平方米，同比增加约26.2%，管理595个物业项目，总在管建筑面积约为1亿平方米，同比增加约19.8%，包括406个住宅社区和189个非住宅物业。合约面积覆盖倍数1.33倍。

整体来看，中国金茂590.53亿元的全年收入当中，商务租赁与零售商业运营、酒店经营、金茂服务以及其他分别贡献3%、3%、5%、7%的收入。

“通过发展第二曲线，公司持有业务将控制毛利水平在70%以上，轻资产(毛利率)30%左右，随着第二曲线的收入占比提升，公司整体的毛利水平将持续的改善。”

负债与资金

过去几年，房地产行业仍旧经历着前所未有的调整压力，销售疲软、增速放缓、融资受困成为房地产行业的新常态。

在行业风云变幻中，企业的资金链状况始终是关乎其生死存亡的关键因素。

观点新媒体查阅发现，截至2024年年末，中国金茂保持了“三道红线”全绿档，内外债务结构持续优化。

乔晓洁表示，今年以来，公司一直都是坚持“降短期、升长期，降境外、升境内”的债务管理思路，在这一思路之下，2024年公司整体负债压降了近50亿元。

“在压降债务规模的同时，我们还优化了整体的债务结构。”她透露，到2024年末，中国金茂的平均贷款期限是6.27年，而2023年同期是5.25年。

从年报披露的数据来看，于2024年12月31日，中国金茂的计息银行贷款和其他借款（流动及非流动）为人民币1228.01亿元，较2023年下降4%。

扣除现金及现金等价物、受限制银行结余及若干其他金融资产，该公司于报告期末的净债务为879.45亿元，亦较2023年同期减少1.78%，净负债于调整后资本比率为67%，较上年同期减少6个百分点。

在中国金茂的计息银行贷款及其他借款当中，于一年内到期的占比17.6%，为216.07亿元，而第二年到期的有息负债为383.64亿元，第三年至第五年的有息负债为428亿元，五年以上的负债共计200.3亿元。

而报告期末，该公司现金和现金等价物人民币308.05亿元。

从融资情况来看，截至2024年12月31日止年度，中国金茂的利息开支总额为68.83亿元，较上年度减少16%，主要在于本年度平均贷款额及贷款利率均下降所致。其中，资本化的利息开支为43.48亿元，较上年度下降15%；融资成本为25.35亿元，较上年度减少16%。

乔晓洁还表示，公司新增融资成本为3.39%，较2023年的4.4%也出现了大幅的下降，境内新增融资平均成本仅2.87%。

她提到，根据目前整体的资金排布，包括考虑200亿元权益土地款投资，公司的现金流还是非常健康的。

其一，公司的融资空间非常充足，截至2024年年末，公司未动用的银行授信还有700多亿元，这些都是未来可以去做的一些融资。

其二，公司的债务结构非常合理，其中，一年内到期的债务仅有216亿元，其中还包括3月份到期的87亿元凯晨世贸中心CMBS，这一债务已经用经营物业抵押贷完成了置换。

其三，外币的债务管理合理，目前中国金茂的外债占比在20%至25%的水平，处于一个比较合理的区间，未来也会在这个范围内适度进行调整。

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