观点直击 | 华润置地 2024年经常性业务利润贡献首超百亿

（原标题：观点直击 | 华润置地 2024年经常性业务利润贡献首超百亿）

观点网 2025年，华润置地开了个好年。

最新截至2025年2月28日止，华润置地在今年前2个月累计实现合同销售额约251亿元，对应合同销售建筑面积约为107.3万平方米，分别同比增长了21.8%和8.7%。

连续两个月合同销售录得正增长，背后是国内房地产市场从去年四季度开始，销售情况快速回暖，华润置地因此受益。

2025年是“十四五”规划的收官之年，政策方面也有利好，不久前两会就明确提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。

在此基调之下，华润置地对开发销售型业务有了更积极的动作。今年年初至今，华润置地已成为业内土地投资力度最大的企业之一，前2个月权益拿地金额超200亿元。

当然，华润置地经常性收入业务（经营性不动产业务、轻资产管理业务以及生态圈要素型业务整合而成）正变得越来越重要。

在去年，华润置地经常性收入业务利润贡献首次超过百亿元。因此在27日举办的业绩发布会上，管理层也将相当一部分重点给到了这一板块。

开发毛利率触底？

华润置地去年的业绩表现出现“增收不增利”。

资料显示，2024财年该公司实现综合营业额为人民币2788亿元，同比增长11.0%。其中，开发销售型业务营业额为人民币2371.5亿元，同比增长11.8%；经常性收入业务收入416亿元，同比增长6.6%。

但同时，该公司毛利同比下降4.5%至603亿元，毛利率从2023年的25.2%进一步下降至21.6%。

股东应占净利润录得256亿元，同比下降18.5%。股东应占净利润率从2023年的12.5%下降至9.2%；核心净利润则同比下滑8.5%至254亿元，核心净利润率从11.1%下降至9.1%。

不难理解，利润率的持续回调，主要原因来自开发销售型业务的“掣肘”。过去几年，华润置地将资源往一二线城市倾斜投资上尽量往能级高的城市走。但与此同时，它要面对行业整体“盈利难”的问题。

2024年内，华润置地开发销售型业务占集团总营业额比重为85%，但核心净利润的贡献占比却不足60%。

同期，华润置地结算了1065万平方米的产品，一线及二线城市收入占比提升至90%，结算均价也上升24.3%到22262元/平方米。

但相应地结算单方成本上升得更快，升幅达到30.8%至18439元/平方米。该数据2023年全年为14102元，2022年全年为10928元。

18439元结算成本中，土地成本从2023年的7355大幅提升至11382元，占了大头；建安成本小幅提升至6051元；利息成本基本持平，为743元。

这最终导致开发销售型业务结算毛利率仅为16.8%，而2023年的数据是20.7%。

对此，来自参会投资者的分享，公司管理层在投资者会上回应称，预计在2025年-2026年，公司的开发销售型业务结算毛利率会差不多实现触底。“而签约毛利已提前到2024年，最慢在2025年已经在持续往上走。”

市场回温

去年第四季度以来，随着各大支持性政策出台，市场出现快速回暖。华润置地管理层对此的信心也比较足。

公司执行董事兼总裁徐荣在业绩会上表示，去年四季度市场销售快速回暖，主要得益于中央和地方的增量政策组合拳，有效提振了市场信心。“今年以来，尤其是春节以后，房地产市场热度也在迅速恢复。”

其透露，市场信心的回升还是比较迅速的，公司最新录得的旗下楼盘周度来访量接近去年12月水平。

资料显示，华润置地2025年总可售货源在5009亿元，其中89%位于一二线高能级城市，住宅产品占比77%。

其中供货节奏主要集中在下半年，2025年Q1只大约新推9%的货量。但目前来看，销售情况不错。如上所述，华润置地今年前2个月累计实现合同销售额约251亿元，同比增长了21.8%，是非常难得的双位数增长。

另外，去库存仍是重要的工作。该公司董事会主席李欣在去年中期业绩会上层曾提及，房地产行业已全面进入存量时代，华润置地开发销售型业务过去有依赖增量的惯性思维，目前工作重点和重心已转移到库存去化。

在2025年的供货中，则有42%是过去的存货。

拿地方面，2024年华润置地拿地力度有所缩减。全年拿地29宗，新增土储面积393万平米，权益面积282万平米；一、二线城市投资占比94%。总拿地权益金额为526.47亿元，大约是2023年拿地权益金额的一半左右。

但事实上，自去年第四季度以来，华润置地拿地步伐逐步加快。单第四季度就拿下了16宗地块，占去年全年拿地数量的55%。

2025年以来，该公司拿地也相当积极。但管理层并没有给出更具体的拿地预算指引，首席战略官张鑫仅表示会坚持量入为出的原则，守住现金流安全底线。持续落实三调，也就是调节奏、调结构、调布局的策略。

在投资者会上，管理层还补充到，预计今年高能级城市的土地供应同比将会有所增长，核心城市核心区域的结构性机会将会多于去年。华润置地也会密集关注相关机会。

当然，华润置地的底气是良好的财务情况。截至去年该公司年末现金储备1332.1亿元，同比增长16.5%，总有息负债率39.6%及净有息负债率31.9%维持在行业低位。

第二曲线

经常性收入业务是业绩会重要表述的要点。2024年，华润置地该板块业务增长十分亮眼。

资料显示，经常性收入业务去年收入416亿元，同比增长6.6%。利润层面，贡献了核心净利润103亿元，同比增长8.2%，核心净利润贡献占比同比提升6.3个百分点至40.7%。

事实上，在去年上半年业绩中，占总总营收25.3%的经常性收入业务，就已贡献了51.4%的核心净利润，首次超过开发销售型业务。

在行业住宅开发盈利能力逐步下滑的如今，经常性收入成为了华润置地提升利润率的路径。

据分享，管理层在投资者会上提到，过去公司曾对经常性收入业务利润贡献占比做过一定规划，当时预计是到“十四五”末期，占比会在15%左右。但这几年市场发生了不少变化，经常性收入业务增长明显，相对开发销售型业务毛利率在下滑，导致占比要比规划的更快。

按照最新预计，到2025年，经常性收入业务对核心净利润的贡献占比会达到45%以上。而长远来说，比较均衡的目标是约各占50%。

经常性收入业务中，大资管业务被特别提及。在过去的2024年，华润置地在大资管业务投注了许多精力。

截至2024年末，华润置地资管规模达4621亿元，同比增长346亿元，增速达8.1%。而随着华夏华润商业REIT和有巢公募REIT的成功上市，华润置地目前已初步实现“投融建管退”资本闭环。

早在2023年度业绩投资者会上，管理层就曾提到，未来3-5年华润置地每年都有一定规模的资产从REIT扩募渠道退出。“5年以后，可能的话就做到300亿到500亿元规模。”“

最新消息，华夏华润商业REIT已宣布计划进行扩募，注入资产是苏州昆山万象汇项目。据悉，苏州昆山万象汇2019年开业，项目总建筑面积23.5万平方米，商业体量在18.18万平方米。

业绩会上，公司首席产品官、董事会副主席张大为就表示，公司未来会加快资本循环，通过公募REITs等金融化手段实现项目的退出，退出的这些资金用来对新项目投资，保持优质商业项目的投资强度。

“目前公募REITs的扩募工作正在有序推进当中，同时公司也在研究推进私募REITs等产品。”他说。

以下是华润置地2024年业绩发布会问答实录：

现场提问：管理层如何看待2025年房地产市场的走势？随着房地产进入深度调整以后，在管理层看来，公司未来要在新房市场继续稳定保持领先，核心的竞争力来自哪里？

徐荣：去年四季度市场销售快速回暖，我们觉得主要是得益于中央和地方的增量政策组合拳，有效提振了市场信心，降低了购房成本，释放了潜在需求。同时优质地段新规产品批量入市，凭借升级的产品力也吸引了大量客户，推动了市场回升。

那么今年以来，尤其是春节以后，房地产市场热度也在迅速恢复。我们录得的周度来访量接近去年12月水平，显示市场信心的回升还是比较迅速的。

尤其今年两会再次强调推动房地产市场止跌回稳，确定了这个目标。我们觉得中央的政策是明确的，我们也是对此有信心。随着更多支持性政策出台，我们认为市场有望逐步企稳。

当然我们也认识到这个行业的高库存压力依然存在，长期稳定依然需要重新建构一个大的商品房供求平衡关系。那么近期也依赖于商品房收储，房贷利率等政策的落地的节奏与力度。

我们觉得市场现在已进入了一个精益化的发展阶段，各方面的能力，都需要去做好相应的提升。无论是从这个产品的、从精准投资、精细化的运营、供应链、全方位的营销等等，这些都是需要提升的，从而形成核心竞争力。

对于华润置地来说，在此基础上，我们还有自己独特的竞争优势，就是通过片区统筹的手段，会不断强化投资开发运营的一体化，强化我们投资开发运营商的角色和内涵，通过全链条的价值挖掘来形成我们的核心竞争力。

另一方面，华润置地也在构建一个好产品的体系。好产品加上华润置地固有的品牌优势，是我们能够在未来的新房市场能够继续保持领先的支撑。

现场提问：华润置地大资管业务转型中的核心策略是什么？都取得了怎样的成果？接下来面对行业整体盈利空间收窄的挑战，公司将如何进一步优化资管规模的增长路径，以及资本循环的畅通？

张大为：大资管业务是公司重要的模式和第二增长曲线。目前公司的大资管业务布局已经走在行业的前列。

一是构建了运营能力领先的产业运营平台。包括华润万象生活、有巢公寓、酒馆公司和文体公司等这些运营平台，确保了我们资产价值持续的提升。截止到2024年，我们的管理规模已经达到了4621亿元。二是打通了资产退出的金融化通道，包括租赁住房REIT，商业REIT。其中商业REIT上市以来经历四个季度分红，年化分派率5.08%，良好的兑现了业绩承诺。目前公募REITs的扩募工作正在有序推进当中，同时公司也在研究推进私募REITs等，进一步完善覆盖资产全周期的金融化通道。

未来公司将继续推动资产和资本的循环，持续提升资产的运营效率和现金流的创造，实现大资管业务在规模上和效率上的全面领先。

目前有五方面的具体工作在全面的推进。一是加快资本循环，通过公募REITs等金融化手段实现项目的退出，退出的这些资金用来对新项目投资，保持优质商业项目的投资强度；

二是坚持城市深耕的战略，在核心城市继续推动“一城多汇” 、“多城多汇”的商业布局，提升城市商业地产市场占有率，进一步筑牢商业的护城河；

三是坚持轻重结合的策略，加大商业轻资产的拓展。围绕经济基本面好、产业基础好的城市群，获取优质的资产；

四是加大存量项目收并购的拓展力度，这个拓展也是聚焦在一线和强二线城市，关注存量项目收购机会，积极获取优质的存量商业项目；

第五是提升资产的运营效率。24年公司开展公募REITs项目的标杆门店建设，形成了市场化的运营管理标杆体系，持续开展内外部对标，打造了行业领先的运营能力，提升经营效率，也持续的提升资产价值。

现场提问：公司这几年经常性业务利润贡献占比，保持了一个很好的增速。从今年来讲，管理层对今年有没有一个更高的目标，或者说有一个怎样的业绩指引？

郭世清：我们从2023年开始单列经常性收入以来，都是在稳步的增加，预期25年还是会稳步的增加。

不管是华润万象生活的商业管理、住宅物业管理，还有我们生态圈业务包括代建代运营，每个小的业务单位都是在增长的。所以经常性业务，贡献的核心净利润一定会稳步增加。同时，它对整个华润置地的收入结构和利润结构里面都会增加。

我们预计2025年，它对核心净利润的贡献占比能进一步提升到45%以上。

现场提问：房地产行业全面进入了存量时代，华润置地接下来会如何调整投资策略，提升存量资产的运营效率。管理层在前面也提到第二增长曲线，它能够形成怎样的规模支撑？

张鑫：在整体的大的策略上，公司始终坚持量入为出的原则，守住现金流安全底线。持续落实三调，也就是调节奏、调结构、调布局的策略，推动公司土储资源的换仓和结构的优化。

在增量投资方面，最近三年公司一直来是坚持城市聚焦和深耕的策略。新增投资重点关注一二线高能级城市主流的区域，主流的客户和主流产品。一二线城市的投资占比高达94%，北上广深杭成等这些核心城市占比达到了72%。

同时再继续严控可售共建的一个投资，新增住宅货值占比高达97%。另外在存量方面，一方面还是持续的加大库存的去化，同时积极利用中央的支持性政策，加大土地盘活的力度。

资源换仓的成效还是比较显著的。目前公司一二线城市土储占比达到了82%，土储的规模和结构能够满足公司持续高质量发展的需求。

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