物企扫大街背后

（原标题：物企扫大街背后）

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鹿门寺，湖北襄阳襄州区鹿门山上的一座千年古刹。山峦叠翠，林深谷幽，古往今来香客云集，香火不绝。

春节后开工前一天，保利物业（06049.HK)在环卫竞标市场拿下了这里未来三年的道路清扫保洁业务。

2月7日，据中国政府采购网公布襄州区环卫市场化服务（二次）中标(成交)结果公告，保利物业服务股份有限公司以96.96的综合评分摘果，中标金额7877.21万元，服务年限3年。

这个项目曾在去年11月底发起首次招标，但因相应的供应商不足三家流标。今年初重启招标，最终由保利物业斩获运营权。

走出小区，探索城市服务，从传统物企向城市服务商转向，环卫是近年来物企重点关注和布局的热点赛道。

无疑，这是一块庞大的蛋糕。相关统计数据显示，2024全年度，环卫服务市场公开标约13900个环卫服务项目（标段合计），总合同额超过1935亿元，年化额总计超900亿元。

下场分食环卫蛋糕的物企们，在过去一年各有所得。

根据《环卫在线网》放出的“2024年度环卫服务市场渗透力度TOP50”，深圳市金地物业管理有限公司、碧桂园服务旗下的康洁科技集团有限公司等榜上有名，二者的合同额分别约为7.99亿元、7.53亿元。

业绩方面，2024年上半年，披露数据的18家上市物企城市服务总营收约为77.64亿元，同比增长2.6%；其中有4家上市物企城市服务营收增速超30%。

然而，物企在环卫市场打得火热的另一面，难题与困境愈发凸显。有行业观察者锐评：多家上市物企“被环卫业务掏空”“在环卫赛道折戟沉沙”。

碧桂园服务错付

前几年物企切入环卫赛道而收购的标的，陆续进入清算期。但呈现的结果却并不如意。

今年1月3日，碧桂园服务发布资产减值公告，宣布对非全资附属公司碧桂园满国环境科技集团有限公司（简称“满国环境”）进行资产减值准备，相应计提数额约为8亿元至11亿元。

满国环境成立于2015年，原称山东满国康洁环卫集团有限公司，专业从事城乡环境卫生一体化管理运营服务。2020年10月14日，碧桂园服务宣布收购其70%股权，当时拟定的最高代价为不多于24.5亿元。

彼时，收购满国环境时，碧桂园服务有意将环卫业务做大做强，甚至满国环境的卖方签订了单独分拆环卫上市的对赌协议。

怀抱远大理想，半个月后，同年10月30日，碧桂园服务宣布拟定以不超过8.71亿元的总代价，收购福建东飞环境集团有限公司60%股权。公告的交易协议就洋洋洒洒写了15页。买卖双方就代价支付条款、质押担保，业绩承诺及管理层超额完成奖励、未完成补偿等做了详细约定。

然而，到了验收成果的时候，福建东飞除了2021年完成了承诺业绩指标，2022年、2023年则均未能达成。其中，2022年营收指标相差约2.47亿元；2023年营收、扣非净利润分别相差约5.87亿元、1.74亿元。

2024年7月，碧桂园服务与福建东飞原股东达成新协议，“被动”增持福建东飞7.5%股权至67.5%。

世茂服务“两亏”

收购环卫标的消化不良，不得不作出增持股份选择的还有世茂服务。

今年1月13日，世茂服务公告，拟收购深圳世路源环境有限公司（简称“世路源环境”）33%股权，对价8315.9万元。交易完成后，后者将成为其间接全资附属公司。

世路源环境前称为“深圳深兄环境有限公司”，成立于2003年3月，主要在国内从事提供城乡环卫一体化服务。前几年，物企争相布局环卫赛道，这是世茂服务下注的第一颗棋子。

2021年4月19日，世茂服务与从钟伟平、钟志平达成收购协议，以5.06亿元的总对价收购世路源环境67%股权。

其中4.39亿元为基础代价金额，对应收购PE为12倍，与当时的市场行情接近，是一笔划算的买卖。另外6700万元设置为了可调整部分，即涉及到买卖双方签订的一份业绩对赌。

显然，世路源环境的原股东并未能保证对赌业绩。

根据世茂服务披露，“由于原控制人的个人财务问题及接受个人事务调查，一直无专注于管理及发展目标公司”，世路源环境已经连续两年录得亏损，并呈现扩大趋势，2022年、2023年的亏损净额分别为3431万元、5366万元。

为保障自身利益，世茂服务与原卖方对薄公堂。拉扯一番之后，世茂服务进一步获得世路源环境剩余33%股权，虽然没花钱，且还“赚”回了5141.48万元。但一个客观事实是，2024上半年，世茂服务的城市服务收入较2023年同期下降7.9%。

相较而言，其同年对价8.42亿收购另一家环卫公司，结局就更显悲壮了——去年9月，世茂服务“退货”了无锡市金沙田科技有限公司60%股权，交易对价为2.5亿元。

一买一卖之间，世茂服务亏了约5.924亿元。

环卫应收款之困

碧桂园服务、世茂服务，作为头部阵营的物企，凭借自身品牌口碑与资金实力，入局城市环卫服务可谓抢占先机。然而清算前几年收购的环卫标的，却都交出了一份不如意的答卷。

满国环境减值，碧桂园服务给出了两方面原因，一是满国环境过往年度拓展业务未能如预期开展，有部分存量业务进行调整，从而导致收入及利润下降；二是满国环境部分客户回款周期变长，导致现金流不理想。

卖掉无锡金沙田，世茂服务给出的理由是：自2021年收购无锡金沙田以来，各股东间的经营理念出现分歧，导致应收账款增加、现金流压力增大、无锡金沙田的收入增长及市场拓展均未达公司预期。

福建东飞盈利能力大幅缩水，碧桂园服务对各种缘由保持缄默；世路源环境亏损扩大，世茂服务给出了原实控人管理缺位的原因。

综合梳理，目前环卫行业市场复杂而困难。

一方面，由于部分城市政府财政预算收紧，全国城市服务相关财政支出呈下滑趋势，环卫业务的预算也在不断下降，给企业的增长带来了压力。有数据显示，2024年全国环卫项目公开标年化额同比2023年年化额降低16%；但市场规模发展到3314亿元，增长10%左右。

开篇保利物业中标的襄州区环卫市场化服务，首次招标预算金额7992.53万元，高于其中标金额。

另一方面，环卫业务收入收到挤压，企业的应收账款也明显增加。

统计数据显示，2024年上半年，福龙马、玉禾田、侨银股份、劲旅环境、盈峰环境、启迪环境，6大A股上市环卫企业应收账款合计199.9亿元，占同期总营收的比例高达116%。

入局其中的物企也饱受环卫业务的应收款困扰。去年7月，雅生活服务公告，与关联地产、地方政府达成协议，将应收账款变为关联贷款，再进一步抵应缴税款。

具体来看，河南省郑州市中牟县郑庵镇人民政府、刘集镇人民政府、姚家镇人民政府及广惠街街道办事处欠付雅生活服务约5175万元物业管理费。

根据协议，雅生活将这笔钱应收账款以贷款形式出借给关联企业郑州雅宏，由其指示四地政府将欠付的物业管理费款项支付给中牟县税务局用于支付郑州雅宏应付的税款，继而实现应收账款的回收。

其中雅生活和郑州雅宏之间形成的贷款，以腾冲雅居乐持有的位于中国云南省塬乡的97套房地产项目作为抵押，评估市场价值约为5193.9万元。

此外，地方政府财务紧张，大额应收款高悬的另一边，环卫市场却又呈现“骨折”竞标。

去年6月底，张家界市城市管理局本级市城区环卫一体化项目以预算价的47折成交；不久后，杭州市余杭区2024年-2026年度良渚街道环卫保洁、绿化养护项目的中片，以44折成交，再度刷新折扣底线。